Detaljreguleringsplan for Opstad Vest

Bakgrunn for reguleringssaken Betongbygg Eiendom AS og Block Watne AS har sammen kjøpt Grotheiendommen 2074/439 av Borg Næring og Eiendom, Sarpsborg kommune. I forbindelse med rulleringen av kommuneplanen i 2003 ble denne eiendommen en del av et større utbyggingsområde (B- 10.4) med flere eiere. Block Watne har i ettertid ervervet gbnr. 2074/12. Sameiget Opstadmo har også gått inn i et samarbeid om utvikling av planen. Betongbygg Eiendom og Block Watne har utarbeidet dette planforslaget for byggeområdet. Stenseth Grimsrud arkitekter har vært konsulent for planarbeidet med Multiconsult som underleverandør i siste planfase.

Grunneiere Liv Marit Hansen Opstadmo (Martinsen/Bergdal) Block Watne Block Watne / Betongbygg

Overordnede rammer og føringer Planområdet er vist som B-10.4 i gjeldende kommuneplan. Plankartet viser også atkomst fra Opstadveien i nord.

Planområdet

Krav om konsekvensutredning

Atkomstveg til boligfeltet

Dagens situasjon – lek, nærmiljø, friluftsliv Det er ingen lekeplasser i planområdet i dag. Området brukes lite til uorganisert lek og opphold.

Planområdet er vist som et nærturområde på kommunens temakart. En del av Greåkerstien går gjennom planområdet. Denne må legges litt om.

Landskap

Trafikkforhold Opstadveien er en tofelts vei med tosidig fortau fra Greåker fram til boligfeltet. Videre nordover er det ensidig fortau. Årsdøgntrafikk 2012: ÅDT 2600 Ved Greåker videregående : ÅDT 3200 Avstander fra atkomst Opstad vest: - Greåker sentrum ca. 2 km - Tunejordet 4 km - Sarpsborg sentrum 5,5 km - Grålum barneskole 2,8 km - Tindlund ungdomsskole 2,9

Opstadveien er vist som en framtidig sykkelrute Bjørnstad - Opstad - Greåker

Kulturminner Fylkeskommunen har kartlagt fornminner i området. I forbindelse med utbygging søker en om å få frigitt nr. 1, 4, 5 og 7. Nr. 2 og 3 vil bli bevart på jordet nedenfor Opstadmo. Nr. 6 ble ikke gjenfunnet ved ny registrering, og er frigitt.

Planforslaget Planen er en detaljreguleringsplan Den består av: Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse En vedtatt reguleringsplan gir juridisk grunnlag for å foreta grunnerverv

Arealtabell Tabellen viser ca. 74 daa byggeområder Store lekeplasser 8,6 daa Veganlegg 19,6 daa Naturområder 18,4 daa Jordbruk 12,1 daa Totalt: 132,7 daa

Illustrasjonsplan Planen legger opp til bygging av eneboliger, kjede/rekkehus og lave blokker. Illustrasjonsplanen er ikke juridisk bindende.

Terrengsnitt

Terrengsnitt

Lek og grønne areal To sentrale lekeo mråder kan nås fra alle boligene. Gangvegnett suppleres med stier fra boliggruppene. Arealer vest for vegen ved Opstadmo forblir landbruk. Skråningen i nedkant av feltet skal ligge som naturområde med restriksjoner på hugst. Arealene som tilhører Vestagløtt Andelslag vil fortsatt tilhøre andelslaget.

Venstresvingfelt Trafikkutredningen anbefalte bygging av venstresvingfelt i Opstadveien. Dette får konsekvenser for 3 boliger som mister direkte utkjørsel på vegen. Boligene får ny atkomst.

Trafikkstøy etter utbygging Rød sone har så mye støy at den ikke skal bebygges med nye hus. I gul sone må en vurdere tiltak for å sikre at støyforskriften overholdes. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til bygging i gul sone.

Konsekvenser av planforslaget Høsten 2004 ble det funnet fornminner i området i forbindelse med arkeologisk registrering. I seks forskjellige områder finnes spor fra steinalder og jernalder. Det søkes om tillatelse til utgraving av noen av lokalitetene, to er foreslått bevart.   Utbyggingen vil gi økt biltrafikk på Opstadveien, og fotgjengertrafikken gjennom eksisterende boligområde mellom Opstadveien og Opstad vest vil øke. Grunnlaget for kollektivtransportrute i Opstadveien vil styrkes. Utbyggingen vil føre til at en grønn vegg mot Visterflo mister mer av sin naturkarakter, og en vil se deler av byggeområdet fra Vistergrend. Mange husstander på toppen av åsen får bedre utsikt mot Visterflo fordi tett skog i skråningene ned mot vassdraget forsvinner. Utbyggingen kan gi økt kundegrunnelag for eksisterende forretninger og servicebedrifter på Greåker.   Det er forventet at utbygging av sykehuset på Kalnes vil gi økt etterspørsel etter boliger nær den store arbeidsplassen. En regner at en i Opstad vest vil kunne tilby en variert boligmasse med god beliggenhet.