Eiendomsskatt En orientering eiendomsskatt og mulig takseringsopplegg Levanger, 28.6.06

Eiendomsskatt Alle faste eiendommer innenfor skattesonen Eiendomsskatt er en kommunal skatt som skrives ut i henhold til lov om eigedomsskatt til kommunane 6.juni 1975 nr. 29 (eigedomsskattelova), samt retningslinjer og vedtak fattet av kommunestyret. Skatteinntektene tilfaller i sin helhet kommunen, og de inngår i finansiering av de kommunale tjenestene. Hvem får utskrevet eiendomsskatt? Alle faste eiendommer innenfor skattesonen Alle verker og bruk i kommunen med unntak av de eiendommene som har fritak Beskrivelsene av leksjonene bør være korte på dette lysbildet

Hva er ”faste eiendommer” og ”verk og bruk”? Dette sier loven: ” Til faste eigedomar vert rekna bygningar og tomt som høyrer til, huslause grunnstykke som hagar, lykkjer, vassfall, laste-, opplags- eller arbeidstomter, bryggjer og liknande og likeeins verk og bruk. Til verk og bruk vert m.a. rekna fabrikkar, sagbruk, møllebruk, skipsvervar, industrielle verk, og likeeins gruver, steinbrot, fiskevær, saltehus, lenser, utbygde vassfall og vassfallstykke, demningsverk, losse- og lasteplassar og liknande arbeids- og driftsstader. Bygningar og anlegg skal reknast saman med verket eller bruket når dei høyrer til eller trengst til verksdrifta. Arbeidsmaskinar og tilhøyrsle og ting som kan setjast i klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve føretaket.” Beskrivelsene av leksjonene bør være korte på dette lysbildet

Takst og taksering Eiendommens antatte markedsverdi danner grunnlaget for skatteberegningen (skattetakst): ”Ved taksering ansættes eiendommens takstværdi til det beløp, som eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg.” Byskattelovens § 5 første ledd

Endringer i loven Kommunen kan velge å innkreve eiendomsskatt i hele kommunen, eller (som før) bare i områder helt eller delvis utbygd på byvis Obligatorisk fritak (ny § 5 h) for eiendom som drives som gårdsbruk eller skogbrukseiendom (unntak for våningshus) Overgangsregel i 2007 vedr frist: 1. juni 2007

Kommunestyret Vedtak om innføring av eiendomsskatt/ gjennomføring av alminnelig taksering Vedta område for innkreving av eiendomsskatt Fastsette vedtekter Velge medlemmer i skattetakstnemnd og overskattetakstnemnd Vedta eventuelt bunnfradrag Vedta skattesats (2-7 promille), evt. differensiert skattesats Vedtak om fritak i samsvar med lovens §7

Formannskapet Kan klage på vedtak i skattetakstnemnda

Skattetakstnemnda 1. Finne antatt markedsverdi 2. Sikre likebehandling gjennom: Valg av takseringsmetode Rammer og prinsipper Kontroll og revisjon Vedtak av takster

Overskattetakstnemnda Behandle klager på eiendomsskattetakst ved å 1. Finne antatt markedsverdi 2. Sikre likebehandling gjennom: Valg av takseringsmetode Rammer og prinsipper Kontroll og revisjon Vedtak av takster

Administrasjonens oppgaver Forslag til metode Innspill til rammer for taksering Framskaffe faktagrunnlag (GAB) Kommunikasjon med eiendomsbesitterne Besiktigelse Produksjonsstyring Forslag til takst Sekretærfunksjon for nemndene

Eiendomsbesitters oppgaver Kvalitetssikre faktagrunnlaget Får tilsendt faktaopplysninger og informasjon om takseringen før besiktigelse Innspill til besiktigelsen Kan klage på takstvedtaket Innsyn i hvordan taksten er beregnet Begrunne klagen Faktagrunnlaget Skjønnsmessige vurderinger Politiske vedtak

Ligningsmyndighetenes oppgave Taksere kraftverk

Taksering vha KomTek Metode med basis i kommunens egne registre (GAB/DEK) Utøvelse av skjønn satt i system Utnyttelse av moderne datateknologi (kart med mer) Åpen prosess (innsyn) Fokus på dokumentasjon og kvalitet Velprøvd: benyttes nå av de fleste kommuner som omtakserer

Takstmetode alminnelig taksering ”Trondheimsmodellen” GAB, kunderegister, faktureringssystem, DEK gir faktainformasjon Dokument ”Rammer for taksering” avklarer prinsipper og vurderinger Innspill fra eiendomsbesitter og besiktiger bidrar til kvalitetssikring Skjønnsmessig vurdering (besiktigelse) Skattetakstnemnda og administrasjonen reviderer og kvalitetssikrer (elektronisk saksbehandling) Taksten vedtas

Oppbygging av takst = Faktaopplysninger Sjabloner Vurderinger / skjønn X X = Takst

Faktaopplysninger om eiendom Administrasjonen framskaffer fakta om eiendommer, eierne og brukerne. GAB: Grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret (Statens Kartverk) Primær kilde: byggesaksarkiv Sekundært/alternativt: ved oppmåling

Faktaopplysninger om eiendom Størrelse på eiendommen Type eiendom Bygninger på eiendommen Bygningstype Arealopplysninger pr etasje Dato: Tatt i bruk Antall boenheter For arealberegning av bygninger benyttes bruksareal (BRA)

Antall boenheter Vi registrerer antall boenheter pr eiendom i GAB – og kvalitetssikrer gjennom faktaskjema Krav til boenhet: Egen inngang, kjøkken/bad/wc. To formål: Rett opplysninger i fht takseringen § 11 – Kommunestyret kan fastsetje botnfrådrag i eigedomsskatten for alle sjølvstendige bustaddelar i faste eigedomar som ikkje vert nytta i næringsverksemd.

Bruksareal er BRA! For arealberegning av bygninger benyttes bruksareal (BRA). Dette omfatter alt areal innenfor yttervegg, også boder, trapperom og andre rom som ikke er boareal. BRA er hjemlet i Norsk Standard, og brukes også av Husbanken.

Sjablonverdier Fastsettes av skattetakstnemnd Pris pr m2 på tomt (kan gruppere på type tomt) Pris pr m2 på bygningsareal (gruppert på bygningstype) ”Etasjefaktorer” på bygningstyper Områdefaktor Fastsettes av skattetakstnemnd

Eiendomsgruppering Enebolig, tomannsbolig (110, 120) Rekkehus, kjedehus, andre småhus (130, 190) Terrassehus og blokker (140, 150) Fritidsboliger (160, 170) Boliggarasjer og uthus (180) Industri (210, 220, 290) Lagerbygning (230) Fiskeri og landbruksbygninger (240) Kontor-, forretningsbygg (300) Samferdsels og kommunikasjonsbygninger (400) Hotell og restaurantbygninger (500) Kultur og forskningsbygninger (600) Helsebygninger (700) Fengselsbygninger, beredskapsbygninger mv (800) Tomt

Sjablonpriser pr gruppe Bygningsgruppe Kr pr m2 Alle typer boliger (enebolig, tomannsboliger, rekkehus, leiligheter etc.) samt fritidsboliger 6000 Boliggarasjer og uthus 2000 Industri 2400 Lagerbygning 1000 Fiskeri- og landbruksbygninger Kontor-, forretningsbygg 4000 Hotell og restaurant Samferdsels og kommunikasjonsbygninger Kultur og forskningsbygninger Helsebygninger Fengselsbygninger, beredskapsbygninger mv

Etasjefaktorer ”Omregningsfaktor” for areal i bygninger Eksempel: Hovedetasje: 1,0 Underetasje (sokkel): 0,5 Kjeller: 0,2 Loft: 0,3 Fastsettes av skattetakstnemnd

Faktaopplysninger som sendes eier til kontroll

Budskap i brosjyre med fakta Skape tillit til metoden Fokus på eiers muligheter til kvalitetssikring Eiendomsbesitter bes sjekke: Riktig bygningsmasse på eiendommen? Riktig areal pr etasje pr bygg Størrelse på tomt Stemmer antall boenheter? Avvik meldes skriftlig, med dokumentasjon Eiendomsbesitter mulighet for innspill til besiktigelse: Skriftlig innspill i forkant av besiktigelse Deltakelse

Statistikk melding fra eier Kategori/type Ant. pågående Ant. fullført Venter på andre Totalt ant. %-vis andel Adresse/eier 56 1,5 Annen oppfølging 9 0,2 Besiktigelse, påmelding 7 15 77 99 2,6 Besiktigelse, innspill 48 10 58 Melding om faktafeil 1 258 13 272 7,2 Fritak 8 Boenheter 0,4 371 90 517

Vurderinger: besiktigelse Alle eiendommer skal besiktiges Utvendig besiktigelse: Stemmer fakta Spesielle forhold ved bygningens standard og hevd (kvalitet) som tilsier reduksjon eller økning i taksten Spesielle forhold ved tomt og beliggenhet som tilsier reduksjon eller økning i taksten Eiendomsbesitter kan komme med innspill

Indre faktor Forhold på eiendommen Tilgjengelighet/Atkomst Byggtekniske forhold – standard/kvalitet Vedlikeholdsgrad/Generelt inntrykk Opparbeidelse av tomt Spesielle forhold på eiendommen Antikvariske forhold

Ytre faktor Forhold knyttet til omgivelsene Atkomst/tilgjengelighet/infrastruktur Trafikksikkerhet Spesielle sol-, lys- og vindforhold Spesiell utsikt Forurensing (lyd, luft, grunn) Randbebyggelse mot trafikkårer Eiendommer med særlig spesielle forhold legges fram for skattetakstnemda som enkeltsaker. Årsak til fravik fra sjablontakst skal alltid begrunnes.

Skjema som benyttes ved besiktigelse

Vurdering ved besiktigelse

Noen eiendommer kan ikke takseres bare vha sjablon Eiendommer der arealbruken avviker fra det som er korrekt registrert i GAB (eks: integrerte garasjer i underetasje bolig) Bygg som inneholder mange funksjoner (eks: butikk i underetasje, kontorer i andre, leiligheter i tredje og lager i øverste etasje) Verk og bruk Spesielle eiendommer (eks: Tyholttårnet)

KOMTEK - programoversikt Innsyn KomTek database Datafil oversendes Gebyr XML –overføring Andre forsystem/ fakt.system GAB-database GAB Synk GAB - Ajour Eskatt Kunde - faktura Feiing/Tilsyn Renovasjon Vannmåler Slam

Næringseiendommer Sjekk byggtyper, etasjebetegnelser og avklar varierende arealverdi (forretning, kontor, verksted, lager osv.) NB! Kan også ha varierende standard og kvalitet – IF Hjelpemidler i forbindelse med takseringen av næringseiendommer: Gjenanskaffelsesverdi Avkastningsverdi For enkelte eiendommer finnes spesielle beregningsmetoder Verker og bruk generelt Stein- og masseforekomster spesielt Matrise benyttes (i de fleste tilfeller)

Verker og bruk Sjekk byggtyper, etasjebetegnelser og avklar varierende arealverdier (som andre næringseiendommer) Tomt, bygningsmasse og faste anlegg og installasjoner (faste driftsmidler) skal takseres der dette finnes Vurdering av faste driftsmidler: Gjenanskaffelsesverdi Avkastningsverdi Bokført verdi Omsetningsverdi?

”Blanda bruk” Næringsvirksomhet og bolig i samme bygg Sjekk byggtyper, etasjebetegnelser og varierende arealverdier (avhengig av bruksområde) NB! Ofte varierende IF og YF

KomTek, Oppbygging av takst Samlet skatteeiendom / takstprotokoll Vurdering Ytre forhold Indre forhold Sjablon Områdefaktor (GIS-analyse) Sjablontakst tomt, bygg, etasje, tillegg, type takst Tomt Bygg Etasje Tillegg Produksjonsutstyr Fast inventar Linjer, eksterne inst. Bygningsenheter Tomteenheter Bolig i kj./u.etg./loft Sjablon Type bruk Bygn.gruppe Etg.type og bygn.gruppe Fakta-opplysninger Areal Bruk av grunn Areal Bygningstype Areal Etasjetype GAB-registeret

Eksempler på bruk av temakart i takseringsarbeidet

Kart med type skatteeiendom

Kart som viser type fritak

Kart som viser Ytre Faktor (YF)

Kart som viser Indre Faktor (IF)

Konsekvenser av takseringen For eiendomsbesitterne: God likebehandling ved at offentlige registre/faktainformasjon og bruk av skjønn er satt i system i en velprøvd takstmetodikk Innsyn i hvordan taksten er fastsatt Eiendomsskatt (skattens størrelse blir først klart etter at kommunestyret har vedtatt skattegrunnlag og satser)

Konsekvenser av takseringen For kommunen Adm: EDB-basert takstgrunnlag gir bedre kvalitet samt enklere vedlikehold og forvaltning av eiendomsskatt Grunnlag for å beregne andre komm. avgifter Grunnlag for analyser og statistikk Effektive tjenester og bedret servicenivå for innbyggere og ”kunder” Politikere: Godt beslutningsgrunnlag Enkelt å beregne konsekvenser av ulike alternativer (bruk av bunnfradrag, skattesats (differensiering)) Større frihet til å gjøre årlige justeringer

Utfordringer Må vi ha skjønn/vurderinger? Hvor grov eller finkornet skal en være Formålet med taksten (skal benyttes som grunnlag de neste 10 år) Produksjonskrav og totaløkonomi Likebehandling er viktig Retningslinjer for bruk av vurderingsfaktorer Kalibrering av besiktigelsesmenn/nemnd Kvalitetssikring (stikkprøver, kart etc.)

Utvidelse/videreføring eller omtaksering? Er eksisterende takster basert på et system som enkelt kan videreføres i KomTek Eskatt? Bruk av faktainformasjon Bruk av sjabloner Utøvelse av skjønn Hvilke argumenter kan tale for omtaksering? Kvalitetsheving GAB – varige verdier Ta utgangspunkt reell markedsverdi Likebehandling Effektiv forvaltning Totaløkonomi (prosjekt – forvaltning)

Spesielle problemstillinger i fm utvidelse av sone Hytter/fritidseiendommer Taksering av våningshus på landbrukseiendommer Takst og skattenivå i utkantområder Differensiert skattesats bolig/næring ”Blanda bruk” Seksjonerte eiendommer

Seksjonerte eiendommer To hovedprinsipper: Hele eiendommen (gårds- og bruksnummeret) som ett skatteobjekt Hver seksjon som eget skatteobjekt Ingen lovregulering verken i eiendomsskatteloven eller i byskatteloven Eierseksjonsloven –forutsetning om at det kun foreligger én eiendom Juridisk teori: hver seksjon ett objekt (eks. legalpanterett) reglene om formues- og inntektsbeskatning av fast eiendom: hver seksjon anses som et eget skatteobjekt Uttalelser fra Finansdepartementet: begge metoder kan forsvares Praksis i kommuner: Begge metoder benyttes

Hver seksjon eget skatteobjekt Takst fastsettes for hver seksjon (individuell vurdering) Hver seksjon føres opp som eget objekt i skattelisten Skatteavregning sendes den enkelte seksjonseier Eier av den enkelte seksjon får klagerett over takst for sin seksjon

Hele eiendommen som ett skatteobjekt Takst fastsettes for hele eiendommen Hele eiendommen føres opp i skattelisten Skatteavregning på grunnlag av takst fastsatt for hele eiendommen Hele skatteavregningen sendes styret Fordeling av skatteavregning mellom seksjonseiere basert på eierbrøk (praktisk for styret) Styret for eiendommen får rett til å påklage den fastsatte taksten

Rammeavklaringer Tilrettelegging Kommunikasjon med eiere Fremdrift og milepæler Sep - des Jan - feb Mar - mai Fra juni Rammeavklaringer Tilrettelegging for taksering Off.ettersyn Klage- behandling Kommunikasjon med eiere Besiktigelse/ saksbehandling Metode Framdrift/ ressurser/ økonomi Framskaffe faktagr.lag Faktaark til eiendoms-besittere Innbygger-dialog Retting av faktafeil Besiktigelse av eiendommene Innlegging av besiktigelsesdata Saksbehandling i takstnemd Analyse av takstgrunnlag Melding om takst og skatt til eier Utlegging av skattelister Klage-behandling Kommunestyret Kommunestyret Skattepromille Bunnfradrag Fritak i hht §7 Vedtekter Sone

Veien videre Fase I: Fase II: Fase III: Situasjonsanalyse registre Vurdering/valg av takseringsmetode/prinsipper Aktiviteter/arbeidsomfang/ressurser Fase II: Rammeavklaringer (kommunestyre, nemnd) Tilrettelegging (IT, bemanning, kommunikasjon etc.) Kvalitetssikring/kvalitetsheving av registre Fase III: Kommunikasjon og besiktigelse Saksbehandling, vedtak av takster Offentlig ettersyn, klagebehandling

Hva kan GABSynk utføre Eiendom Finne eiendommer som er etablert i en periode Finne eiendommer som har hatt arealoppdateringer Finne eiendommer der detaljer er endret

Hva kan GABSynk utføre Bygning Finne bygninger som Godkjent i en periode Finne bygninger som er Igangsatt i en periode Finne bygninger som er Tatt i bruk i en periode

Hva kan GABSynk utføre Eier Hjemmeloverganger Person i KomTek er død - eier/regningsmotager Eier er død Alle eiere døde Eierkontakt i KomTek er ikke eier i GAB Regningsmotager i KomTek er ikke eier i GAB