Boligsameier som ikke er seksjonerte - rett til å kreve seksjonering Utredningsleder Cecilie Ingjerd Karlson Oslo, 14. juni 2018

Innledning Ny eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar Unntatt § 9, som skal tre i kraft 1. juli § 9 inneholder en ny regel for boligsameier som ikke er seksjonerte Forskrift til § 9 har vært på høring denne våren, og vedtas i disse dager av departementet

Når sameierne ikke blir enige om de skal seksjonere!

Bakgrunn Eierseksjonsloven gjelder (bare) for boligsameier som er seksjonerte etter reglene i nettopp denne loven Det finnes fortsatt mange boligsameier som ikke er seksjonerte Hvorfor er det behov for en regel om «tvangsseksjonering»?

Bakgrunn Tatt inn i mandatet til utvalget som skulle foreslå revisjon av eierseksjonsloven Utvalget foreslo regler i NOU 2014: 6 Nesten alle høringsinstansene støttet forslaget Departementet fulgte opp forslaget i Prop. 39 L (2016-2017)

Nærmere om regelen Individuell rett til å kreve seksjonering Kan kreves selv om vilkårene i § 7 tredje ledd unntaksvis ikke skulle være oppfylt, MEN neste eier må i så fall oppfylle kravene innen ett år etter overtakelsen Sikkerhetsventilen

Hva skal skje med eksisterende pant i ideelle andeler? Kreditor med pant i en ideell andel må akseptere at denne byttes i en panterett med samme prioritet i den tilsvarende seksjonen Ikke nødvendig med samtykke

Hva skal skje med eksisterende pant i hele eiendommen? Det må gjøres avtaler med panthaverne om hva som skal skje med pantet I praksis antagelig oftest mulig å fordele panteretten på de enkelte seksjonene Hvis det ikke oppnås avtale med panthaver om fordeling, må heftelsen i sin helhet overføres på alle seksjonene

Hva skal skje med eksisterende vedtekter? Vedtekter som ikke er i strid med eierseksjonsloven videreføres Motsetningsvis: Vedtekter som er i strid med eierseksjonsloven, skal ikke videreføres. To unntak: 1. Stemmerettsregler 2. Avtaler om enebruksrett

Hvordan går man frem? Varsle de øvrige sameierne Fremsette kravet for tingretten Kravets innhold

Tingrettens rolle Tingretten skal vurdere Oppnevne medhjelper om vilkårene for å kreve seksjonering etter § 9 er oppfylt, slik at søknad kan sendes inn til kommunen Oppnevne medhjelper

Medhjelperens oppgaver Utføre oppgaver som er «nødvendige» for å få gjennomført seksjoneringen Oppgavene vil bli mer konkret beskrevet i den kommende forskriften

Høring om korttidsutleie Vi foreslår å begrense adgangen til å drive med korttidsutleie i eierseksjonssameier Vi foreslår å utvide adgangen til å drive med korttidsutleie i borettslag

Bakgrunnen for forslaget Under behandlingen av ny eierseksjonslov våren 2017 vedtok Stortinget følgende anmodningsvedtak: «Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag til lovgivning for korttidsutleie av boligseksjoner» Bakgrunnen for dette var stort engasjement fra sentrale aktører (Huseiernes Landsforbund, Leieboerforeningen mv)

Hvorfor begrense adgangen til å drive med korttidsutleie i eierseksjonssameier? Utgangspunkt: eierrådigheten står sterkt Samtidig: folk som bor tett i eierseksjonssameier skal ha trygge og gode bomiljøer. Stor utleievirksomhet kan føre til dårlig bomiljø. Problem: dagens regler er skjønnsmessige På grunn av økningen i omfanget av korttidsutleie mener vi at det er behov for å sette noen klare rammer Hva ønsker vi oppnå? Sette styrene i stand til å gripe inn for å hindre intensiv utleie som skaper vesentlig dårligere bomiljø

Forslaget til regulering i eierseksjonsloven Utgangspunkt: forbudt å drive med korttidsutleie i mer enn 90 døgn ila ett år Rammer ikke utleie i mer enn 30 døgn sammenhengende Rammer ikke utleie av deler av boligen (f.eks. ett rom) Rammer ikke vederlagsfritt utlån Det enkelte sameiet kan vedtektsfeste et annet tak

Hvorfor utvide adgangen til å drive med korttidsutleie i borettslag? Utgangspunkt: boligen skal brukes av eier selv, og boligen skal ikke være rene utleieobjekter Behov for å modernisere reglene om utleie i tråd med samfunnsutviklingen Derfor foreslår vi en oppmykning i adgangen til å drive med korttidsutleie, men (fortsatt) en snevrere adgang enn i eierseksjonssameier

Forslag til regulering i burettslagslova Korttidsutleie 30 døgn per år uten å få samtykke fra styret Eier må selv «bo» i leiligheten Vederlagsfritt utlån omfattes Ikke adgang til å utvide grensen i vedtektene

Høring om å skjerpe ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 Eierseksjonsloven setter forbud mot å kjøpe flere enn to boliger i ett og samme sameie Formålet med regelen var først og fremst å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal tas. Etter hvert er regelen også begrunnet i hensynet til bomiljøet: Premisset er da at en høy utleieandel gir et dårligere bomiljø sammenlignet med om seksjonseierne selv bor i boligene.

Skjerpe ervervsbegrensningen Dagens regel er lett å omgå ved «indirekte kjøp» ved å benytte stråmenn, for eksempel slektninger. Ved å etablere ett eller flere selskaper som kjøper boligene Vi foreslår derfor en lovendring som slår fast at indirekte kjøp av en boligseksjon rammes av ervervsbegrensningen. Forslaget omfatter også en regulering hva som skal regnes som indirekte kjøp

Høringsfristen er 6. august!