Husleietvister og utkastelser i praksis – Elen Hestnes Trondheim eiendom Husleietvister og utkastelser i praksis – Elen Hestnes Takk for invitasjonen Muligheten til å få fortelle hvordan vi praktisere tvister og utkastelser i våre kommunale boliger. Hvordan vi er bygd opp og hvordan vi samarbeider med interne og eksterne instanser for å løse og gjennomføre saker. Spennende med å få muligheten samt skape nettverk og utveksle erfaringer.

Trondheim eiendom Kommunens største enhet med 520 ansatte Utøver det daglige eieransvaret for kommunens bygninger; skoler, barnehager, helse og velferdssentra, helsehus, kultur- og administrasjonsbygg samt boliger Boligavdelingen forvalter, drifter og vedlikeholder kommunale utleieboliger Største enhet – renholdsarbeider og driftsoperatører Boligavdelingen hvor jeg jobber Trondheim kommune

Trondheim eiendom - boligavdelingen 68 årsverk Disponerer i underkant av 4.000 utleiekontrakter Innfordring av 50.000 fakturaer årlig Budsjett 2013 Leieinntekter på 300 millioner 68 årsverk Trondheim kommune leier ut i underkant av 4000 boliger pr i dag ( borettslag og sameier samt eide bygg) og det betyr 4000 kontrakter dvs. at det hver mnd. Er kontrakter som utløper og som må følges opp samt at vi fakturere selv hver mnd. Årlig ca 50 000 fakturaer. Trondheim kommune

Boligavdelingen Boligavdelingen består av ca 68 Avdelingsleder bolig Vedlikeholdsplanleggere Områdeleder bolig Driftsoperatører Bomiljø Områdeleder håndverkgruppa Arbeidsledere Malere Tømrere Elektro og VVS Innfordring Kundebehandler Boligavdelingen består av ca 68 7 VP – utbedring, inn og utflytting og vedlikehold – oppgradering/oppussing verdibevarende vedlikehold 4 Bomiljø – fordelt på ulike ansvarsområder, oppfølging klagesaker på inne og utemiljø, naboklager etc. 17 driftsoperatører fordelt på fem baser i ulike bydeler, hver vaktmester har ansvaret for sine bygg ( beboerorganisering ) 30 årsverk på håndverksgruppa – godkjent lærlingbedrift ++ verdibevarende vedlikehold og kundebehandler… Innfordring – vi avgjør når det skal sendes rettslig i forhold til tvister og mislighold. Ingen hverdag er lik og det kommer nye utfordringer og problemstillinger. Vi har et dataverktøy som heter BOEI som vi har ansvaret for og som alle som jobber opp i mot kommunale boliger har tilgang til på ulike nivå. Trondheim kommune

Husleietvister Kan de løses før - rettslig ? Ulike tvister – ulike arenaer Driftsoperatør Vedlikeholdsplanlegger Bomiljø Innfordring Vi etterstreber å løse tvister før de kommer så langt som til HTU eller tingrett/namsfogd Driftsoperatør – fordelt på 4 baser i 4 bydeler, ansvar for sine bygg og områder, tilgjengelig på tlf. for leietakerne og forefallende jobb. De møter leietakerne i det daglige og kan løse saker tidlig samt at de har god kjennskap til byggene, boforhold og naboskap Vedlikeholdsplanleggere – mottar skriftlig klager når det kommer til tilstand i bolig, drar på befaring løser da mange saker og får god kjennskap og kan avdekke problemer som kan løses ut og innflytting og igangsetting av oppussing / utbedring Bomiljø – klagesaksbehandling og beboerorganisering – hjemmebesøk, vurderer oppfølging, gjentakelse, løsning, nabomekling osv. Innfordring Husleietelefon åpen 09-1430 alle hverdager Mottar elektronisk via nettside eller epost Henviser gjerne leietaker videre til HTU Eks. her innføring av gjengs leie fra våren 2011 Lavt nivå i forhold til vedlikeholdsutfordringene, bystyrevedtak i des 2009??? Mer bostøtte utbetalt til kommunens innbyggere. Forventet mye støy, mange klager, dårlige tilbakemelding osv. Mindre enn antatt, som regel løsning etter befaring i bolig Ved forklaring så ble det nok forståelig. Vi har mange aktører som er i kontakt med leietaker, vaktmesterne på basene gjør en god jobb Skaper tilhørighet i bomiljøene ved at det jobbes med beboerorganisering – alle bomiljøklager behandles effektivt VP ene mottar klage på tilstand i bolig foretar befaringer og utbedringer Kundebehandler – nøkkelbestilling og forefallende opp mot leietaker og koordinering av avdelingen Trondheim kommune

Samarbeidspartnere Helse og velferdskontorer - 4 bydeler Omsorgstjenester – fatter vedtak og tildeler bolig NAV - 4 bydeler Økonomisk behandling – vedtak om sos. hjelp eller sos. lån Namsmannen og politiet Begjæring om fravikelse og gjennomføring Lindorff Inkassovarsler og inkasso saksgang Utstrakt samarbeid med helse og velferdskontorene de mottar søknader behandler, vedtar og evt. tildeler – kontinuerlig prosess hvor begge parter forsøker å utveksle så mye informasjon som mulig samt ivareta leietakerens interesser ang. bolig. 1 gang i mnd. Sendes rapporter til hvert enkelt bydelskontor med oversikt over restanser samt utgåtte kontrakter, slik at de kan jobbe med sakene for å unngå utkastelse ! Restanser eldre enn 30 dager og leieavtaler som utløper om 6 mnd. Og 1 mnd. Nav kontorene i hver bydel, spes. I forhold til vedtak om sos. Hjelp til restansedekning og/eller sos. Lån til dekning. Videre kontakt med oppfølgingstjenesten, barne og fam tj. amb. boveiledning osv. Nytt prosjekt ”housing first” igangsatt i Trondheim fra januar 2013 – spennende prosjekt som vi i Trondheim eiendom vil være en del av i forhold til kommunale boliger. Namsmannen flott samarbeid – jevnlig kontakt de varsler HVK om forestående utkastelser og de er svært behjelpelig med å utsette evt. saker som HVK ser kan løses Lindorff – samarbeid med i 20 år ( i 2009 også purring ) Trondheim kommune

Utkastelse/ Fravikelse av fast eiendom Begjæring om fravikelse 2012 Mislighold av husleie 146 Oppsigelse/heving, utløpt leieavtale 111 257 Antall gjennomførte saker Mislighold av husleie 23 Oppsigelse/heving, utløpt leieavtale 37 60 De fleste tvistene omhandler manglende husleiebetaling Lindorff jobber godt med sakene og de spør oss når de har kjørt løyper tlf. brev sms og oppsøk Vi avgjør når de sender 4-18 varsel og deretter begjærer til NM ( 1-2 mnd fra vi varsler til NM har berammet sak ) Det er ofte her vi kommuniserer med NAV og HVK når det er mulig og de kan gi oss informasjon i forhold til oppfølgings vedtak og vilkår leietaker kan ha. De forsøker å få i stand avtaler og har fullmakt til å dele i 3 deler forutsatt at de bet. Løpende. Lindorff sender til NM når leietaker bor i bolig. Sender til HTU når leiet. har flyttet ut Vi sender selv på oppsigelse/heving og utløpt leiekontrakt – ca 800 kontrakter utløper hvert år, vi har nå stort sett ordinære husleiekontrakter på 3 år - Sender 3 varslingsbrev ( 6mnd. 2 og 1 mnd ? ) før utløpt kontrakt med henvisning til å ta kontakt med HVK for forlenging. Når vi får begjært og NM berammer sakene, jobber saksbehandlere hos oss intenst med sakene for å forsøke å finne løsning Det er oftest da vi evt. kan oppnå kontakt med leietakerne, i det siste har også NM i Trondheim forsøker å ringe leietaker. Det har ofte ført til løsning. Vi utveksler info i forkant på e-post ( risikovurdering i forhold til oppdrag og info vi kan ha om leietaker ) Søker å finne løsninger som er rimelig. Oppmøte med vaktmester og NM for gjennomføring Bytter lås og innbo og løsøre lagres i bolig 14 dager * 2 Bolig tømmes av et eksternt flyttebyrå Trondheim kommune

Statistikk utkastelse Antall begjæringer om fravikelse hos Namsfogden i Trondheim Siste 3 år – nedgang hos oss mens fortsatt økning i sendte Hva bruker vi statistikken til : Kontinuerlig prosess, store rom til forbedringer spes. Når det kommer til kommunikasjon internt i kommunen. Her er vi gang med å besøke hvert bydelskontor for å snakke om hva vi kan gjøre for å få endra tettere samarbeid for å hindre at så mange saker oversendes til NM Trondheim kommune

Statistikk Husleietvistutvalget - oppstart i Trondheim oktober 2010 2011 2012 Saker mottatt av HTU totalt 161 288 Saker hvor kommunen er part 15 38 Trondheim eiendoms andel 9,3% 13,2% Oversikt over antall saker fra Tr. Heim kommune – Trondheim eiendom pr. år Tallet er lavere en vi ventet når vi tenker på at det er ingen andre aktører som er så store på utleiemarkedet i regionen. Kan tolkes på ulike måter, mulig at vi løser sakene før de låser seg og vi må benytte HTU Sakene såpass alvorlig at vi går rett til tingretten og NM pga. restanser Opprettet kontor høsten 2010 – gode opplevelser med dette. Strengere formkrav, bedre rettsikkerhet og behandling for begge parter. Redegjørelse må sendes ved saken, og det er strenge krav til dokumentasjon i forhold til påstand. Her har vi gjort en jobb i forhold til dokumentasjon de siste årene, HTU har hjulpet oss til bedre rutiner på dette. Underbilag, alle kontrakter elektronisk Henvise til HTU når vi ikke kommer noen vei med tvister/klager osv. Trondheim kommune

Fremtiden Kontinuerlig prosess for å minske antall tvister og utkastelser Samarbeid og kommunikasjon er nøkkelen til suksess. Lære av hverandre og av leietakerne, tilbakemelding og erfaringsutveksling med Namsmann og HTU Jeg vil avslutte med å gjenta det vi ønsker å ha fokus på i Trondheim kommune for fremtiden : Kontinuerlig prosess for forbedring Benytte oss av nasjonale og regionale prosjekter for å redusere bosteds løs problematikken Spørsmål, tilbakemeldinger eller annet? Ser frem til å utveksle erfaringer og få ny input på resten av konferansen Takk for oppmerksomheten  Trondheim kommune