Gaute Sletteland, juridisk rådgiver v/byggesak ANTALL BOENHETER Gaute Sletteland, juridisk rådgiver v/byggesak

Jeg skal snakke litt om: Hvorfor det er viktig å fastslå hvor mange boenheter det er i et bygg. Bakgrunn for endring i forskrift vedrørende bruksendring i eldre bygg (lempeligere krav) SAK10 § 2-2 Oppdeling av boenhet (ny bestemmelse, trådte i kraft 01.01.16) Boenheter i nybygg.

Hvorfor det er viktig å fastslå hvor mange boenheter det er i et bygg. Antall boenheter ved et tiltak får betydning for: Hvilke tekniske krav som gjelder Hvilke reguleringsbestemmelser som kommer til anvendelse (maksantall, garasje- og biloppstillingsplass, MUA, etc)

Litt om bakgrunnen for endring i forskriften 01.01.15. Det å skulle innfri krav til nybygg (TEK10) ved endringer i eldre bygg vil ofte kunne innebære åpenbare utfordringer. Lovgivers løsning på dette problemet var lenge kun pbl. 31-2 fjerde ledd: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her» Utpreget skjønnsmessig bestemmelse, kommunen ble langt på veg overlatt til seg selv og praktiseringen ble ulik. Et kompromiss mellom kostnad, kvalitet og nytte.

Regjeringen til unnsetning! «Regjeringen vil skape en enklere hverdag for innbyggere og næringsliv (…) målet med forskriftsendringen er at det skal bli enklere og billigere å tilpasse boligen sin etter egne behov, for eksempel som følge av endrede familiebehov eller ønske om å leie ut deler av boligen. Forskriftsendringene skal forenkle og tydeliggjøre hvilke krav som gjelder» (regjeringen.no 03.12.15) Resultatet av dette var at vi 01.01.15 på visse vilkår fikk lempeligere tekniske krav ved ombygging av bolig omsøkt før 01.07.11. Intensjonen var å gjøre det enklere å gjøre endringer og tilpasninger på eldre bygningsmasse. Intensjonen har imidlertid ikke vært å åpne for lemping av kvalitetskrav til ny bebyggelse. De lempeligere krav ved ombygging kommer imidlertid ikke til anvendelse når det etableres ny boenhet som følge av endringen. Spørsmålet blir da når de endringene som gjøres samtidig innebærer at det etableres ny boenhet. Hvorfor 01.07.11? Jo fordi alle boliger omsøkt etter dette har måttet følge dagens TEK før endringen/lempingen. Unntak fremkommer i TEK10, kap 12 og 13, eksempelvis unntak fra krav til tilgjengelig boenhet, bod og bodplass, radonsperre, utsyn, forsvarlig energibruk, lempeligere romhøyde etc.

Regjeringen (delvis) til unnsetning! Igjen ulik oppfatning og praktisering. Spørsmålet var ofte om endringene medførte at det ble etablert en ny boenhet, eller om det kun var tale om tilrettelegging for utleie innenfor en boenhet. Regjeringen (delvis) til unnsetning! SAK10 § 2-2. «Oppdeling av boenhet» (trådte i kraft 01.01.16) Søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig oppstår når enhetene a) har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, b) har egen inngang og c) er fysisk atskilt fra øvrige enheter. Ingen begrensning i pbl. på hvor mange stuer, kjøkken, soverom og bad det kan være innenfor en boenhet. Pbl. regulerer heller ikke utleie. Har alle hovedfunskjoner er et spørsmål om hva som er praktisk mulig. Et bad/toalett og et rom for varig opphold er i utgangspunktet nok.

TEK10 § 2-2 bestemmer når byggeabreid i eksisterende bolig medfører at du må søke om oppdeling av boenhet. Klare kriterier for hva som er oppdeling av en boenhet. Hvis det ikke er oppdeling av boenhet er det ikke søknadsplikt for oppdeling av boenhet (kan likevel være søknadspliktig bruksendring av romfunksjon). Hvis det ikke er en oppdeling av boenhet vil ikke tekniske krav som er. relevant for oppdeling av boenhet gjelde. Angir vilkår for at det er oppdeling av boenhet: Har alle hovedfunksjoner, har egen inngang og er fysisk adskilt fra resten av boligen. Hva § 2-2 ikke bestemmer. Den bestemmer ikke hvor mange boenheter det er i et nybygg, men kriteriene som listes opp i bestemmelsen ville kunne ha betydning. Den bestemmer ikke når du kan søke om oppdeling av boenhet. Den bestemmer ikke når det er søknadsplikt etter andre bestemmelser. Den bestemmer ikke hvordan det vurderes når en boenhet utvides. .

Ikke oppdeling av boenhet med mindre søker ønsker det. Vi forutsetter at alle hovedfunksjoner er dekket. Eksempelet til høyre vil imidlertid kunne bli oppfattet som to boenheter dersom plantegning for et ikke oppført bygg. Dette selv om søker i utgangspunktet ønsker dette godkjent som 1 boenhet. Ikke oppdeling av boenhet med mindre søker ønsker det.

Ikke oppdeling av boenhet med mindre søker ønsker det.

Ikke oppdeling av boenhet med mindre søker ønsker det.

Oppdeling av boenhet.

Boenheter i nybygg (www.dibk.no 07.10.16) «antallet boenheter i et nybygg må vurderes konkret i den enkelte sak. Vurderingen må begrunnes i saklige planmessige forhold, eller i bygningsmessige forhold av betydning. Når kommunen setter seg ut over søkers vurdering av antall boenheter, må kommunen kunne vise at bruk og belastning av eiendommen er mer omfattende eller av annen art enn det antallet boenheter det søkes om» KMD (saksnummer 03/3724) Det må vurderes om enhetene brukes helt uavhengig av hverandre, slik at plankrav og myndighetskrav til brann og lyd mv bør være oppfylt. Dersom enhetene kan betraktes som to økonomiske enheter, foreligger det normalt to selvstendige boenheter. Tilbake til skjønnsutøvelse. Endringene en håndsrekning til boligeiere, ikke utbyggere. Gjennomgangsmulighet er ikke synonymt med at det ikke er en boenhet ved nybygg.

Oppsummering: De lempeligere tekniske krav ved endring av eksisterende bolig kommer kun til anvendelse dersom bolig er omsøkt før 01.07.11. Gjelder ikke dersom endringen medfører at det etableres ny boenhet. SAK10 § 2-2 retter seg kun mot oppdeling av eksisterende bolig. Antall boenheter i nybygg må vurderes konkret i den enkelte sak.