Områdemodeller for finansiering av felles infrastruktur Kurs om Utbyggingsavtaler Vest Agder. Hotell Norge, Kristiansand 20-21 januar 2015.

Område under omforming Gjennomføring av by- og tettstedsomforming med kvalitet krever områdeløsninger ut over enkelteiendommer og prosjekter (T-1462) Nytt veisystem og gang/sykkelveier Fysiske tiltak som tilrettelegger for kollektivløsninger Nye torg og parker Ny grønnstruktur Nye hovedanlegg for vann og avløp Tiltak for å sikre samfunnssikkerhet Område under omforming Intern kursdag Skien kommune 22.1.2015

Områdeløsninger for å sikre gjennomføring kan være like viktig i mindre tettsteder og for eksempel reiselivsområder

Viktige forutsetninger for bruk av områdemodeller Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. Kommunen er villig til å ta en aktiv tilretteleggerrolle Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.

Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 2 Områdemodell for finansiering av felles infrastruktur initiert av kommunen Overordnet utbyggingsavtale (dersom få større private parter) UTBYGGINGSAVTALE 1 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 2 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 3 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 4 Detaljregulering eller rammesøknad 6 EP/SR 12.11.08

Erfaringer – evaluering 2009 I undersøkelsen svarer 9 av 18 kommuner at de har erfaring med bruk av en form for områdemodell eller er i gang med dette nå. Fra utbyggernes ståsted er erfaringene med områdemodellene i all hovedsak som positive; forutsigbarhet er nøkkelen, få kronene opp i dagen sammen med planen, noen områder ”umulige” uten modelltankegang, svært gode erfaringer, jo flere utbyggere som er med jo bedre er det, sikrer fremdrift,

Områdemodeller – Hva sier departementet?

Hovedtrinn - etablering av områdemodell Trinn 1. PLANGRUNNLAG

Plangrunnlaget er normalt reguleringsplan for hele området som omfattes av områdemodellen Reguleringsplan er nødvendig for å få oversikt over nødvendige felles infrastrukturtiltak Reguleringsplan vedtatt etter gammel PBL Normalt områderegulering vedtatt etter ny PBL Detaljregulering kan også være grunnlag for en områdemodell Planeksempel, PBL 1985

Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell

Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur

Hva koster nødvendige felles infrastrukturtiltak som følger av planen? Hvilket behov for felles infrastruktur medfører arealbruken i reguleringsplanen? Hvilken kvalitet skal det være ved opparbeiding? Kostnadsberegning av tiltakene. Kvalitetssikring av kostnadene Planeksempel, PBL 1985

Tiltak Kvalitetsnivå: høg, middels, lav Pris i henhold til kostnadsberegning Torg Høg ……….kr Veg V3 Middel Grøntareal G3 Lav

Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR

Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak? – Lovens krav om forholdsmessighet Planeksempel, PBL 1985

Hvilke tiltak gjelder alle? Hvilke tiltak gjelder enkelt-områder? Hvordan skal ansvar for gjennomføring fordeles i praksis. For eksempel; Kommunen (veger) Utbyggere (torg) Torg Rund-kjøring Adkomst-veg Utbygger A 25% 50% Utbygger B Kommunen Statens vegvesen

Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader

Fordelingsverktøy følger av valgt områdemodell Utbyggingssitasjon Fordeling mellom private ut fra områdemodellen Fordelingsverktøy 1 En eller få utbyggere. Koordinerte Nei Interne avtaler mellom utbyggere og grunneiere innenfor området. 2 Flere utbyggere. Ukoordinerte Ja Fordelingsnøkkel basert på m2 tomteareal eller utnyttelsesgrad (BRA, BYA, antall enheter) forankret i kommunens områdemodell

Realisering – praktisk bruk av modellen Avtaletidspunkt: Knyttet til detaljregulering eller rammesøknad for hvert enkelt delområde Det avklares om utbyggingen av infrastrukturen skal foregå i offentlig eller privat regi Bruk av infrastrukturfond Oppfølging og forholdet til rekkefølgekrav (presiser)

Eksempel på områdemodell/ finansieringsmodell

Hoved-trinn områdemodell Trinn 1. PLANGRUNNLAG

PLANGRUNNLAG Nylig vedtatt reguleringsplan for Gol sentrum Rekkefølgekrav med krav om bygging av infrastruktur

Nødvendige felles infrastrukturtiltak som følge av planen Torg Grøntareal G-P3 Ny veg V9

Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 2. valg av hovedtype områdemodell

VALG AV HOVEDTYPE OMRÅDEMODELL Utgangssituasjon: Mange private aktører, ukoordinerte, konkurrenter Behov for felles infrastruktur Grunnlag for kommunens forhandlingsposisjon: Eier av eiendom Krav om detaljregulering Rekkefølgekrav I Gol dannet nr. 1 og 3 grunnlag for områdemodellen/finansieringsmodellen.

Type områdemodell i eksempelet

Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 3. kostnadsberegning av nødvendig infrastruktur

Eksempel på detaljert kostnadsberegning

Vurdering av kvalitetsnivå

Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR

Forholdsmessighetskriteriet i loven På vegne av allmennheten har kommunen et ansvar for at sentrum blir attraktivt og må delta i fordelingen for å kunne forvente/kreve private bidrag (forholdsmessighet) Torget og det sentrale grøntareal vurderes til å være av størst kommunal interesse. Kommunalt bidrag ble: - kommunal grunn - sørge for nødvendig grunnkjøp/makebytte - tilretteleggerrolle - bidra til mva-kompensasjon Den private andel ble kostnadene til tiltakene.

Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader Hovedtrinn – etablering av områdemodell Trinn 5. Valg av verktøy for fordeling av kostnader

Valg av verktøy for fordeling av kostnader Byggearealenes størrelse ble brukt som fordelingsnøkkel fordi planen hadde tilnærmet lik utnyttelsesgrad på alle arealer. Noen områder ligger perifert og ble ikke med i fordelingen av felles infrastrukturtiltak, men bare enkelttiltak.

Realisering - praktisk bruk av modellen Utbyggingsavtale inngås før tidspunkt for rammeavtale med hvert enkelt område. Økonomiske bidrag går til infrastrukturfond som løpende blir brukt til innfrielse av rekkefølgekravene. Det blir dispensert for resterende rekkefølgekrav med bakgrunn i at det enkelte område har bidratt med sin del. Kommunen er tilrettelegger og tar en aktiv rolle med å søke tippemidler, sørge for mva. fritak og gjennomføre utbyggingen. Tilpasninger i hvert enkelt tilfelle. Avvik fra modellen begrunnes i forbindelse med sluttbehandling av avtalene.

Hvordan lykkes?

Før Under Etter Geilo sentrum

Hvordan lykkes? Det å se større arealer og tilhørende behov for infrastruktur i sammenheng er ofte en forutsetning for å få til ønsket arealutvikling. Hva kjennetegner modeller som fungerer? Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. Kommunen er villig og har kompetanse til å ta en aktiv tilretteleggerrolle og er villig til å satse. Gjerne villighet til forskuttering. Kommunen og utbygger tenker gjennomføringsaspektet fra tidlig fase (utforming av plan). Være villig til å gå tilbake og endre planen om nødvendig Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.