Konsernsjef Martin Mæland OBOS Haugesund 12. nov. 2010 Kostnadsdriver eller nødvendighet ?  Det er stadig nye krav fra offentlige myndigheter, nå sist om energieffektivisering og universell utforming. Dette  utfordrer bransjen og forbrukerne på nye måter. Konsernsjef Martin Mæland OBOS Haugesund 12. nov. 2010

Bygningspolitkkk Regjeringen: ”Vi trenger en helhetlig gjennomgang av virkemidler tiltak og erfaringer, for å utvikle en fremtidsrettet bygningspolitikk.”

Bygningspolitikk. Hva er det? Politisk oppfatning om: Hvordan bygg skal se ut? Hvordan bygg skal fungere? Hvor mye energi bygg skal bruke Miljøvennlige bygg og byggematerialer? Brukervennlige byggeprosesser? Bærekraftig kvalitet i bygg? Unngå berg og dalbane i byggeindustrien? Økonomisk bærekraftig? ………..

Prisutvikling leiligheter halvårlig 1985 - 2009

Prisutviklingen I juli 1992 var boligprisene i Oslo på under kr 5 000 pr kvm. Dersom prisene hadde steget med KPI ville prisen i dag vært på under kr. 7 300 pr kvm. Boligprisene har i dag steget til kr. 32 862 KPI-justert er prisene i dag kr 22 500

Prisutviklingen Slik kan det ikke fortsette inn i evigheten KPI har steget med mindre enn 50% på 18 år SSB’s byggekostnadsindeks har steget med 81% siden 1992. Lønningene er ca 2,4-doblet (+140%) siden 1992 Boligprisene er 6,6-doblet siden 1992. Slik kan det ikke fortsette inn i evigheten

Boutgiftene 1992: 5000 kr/kvm x 80 kvm= kr 400 000 2010 30% EK og 70% lån, lånerente 13% gir årlige renteutgifter på kr. 36 400 2010 32 800 kr/kvm x 80 kvm = kr 2 624 000 3,75% lånerente og 70% lån gir årlige renteutgifter på kr.73 800. Dvs at renteutgiftene er 2 ganger høyere enn i 1992. Lønningene er som nevnt øket med ca 2,4-gangen fra 1992

Boutgiftene Men dersom boligrenten skulle øke til 7%, som ikke er høyt i forhold til det vi så på begynnelsen av 1990-tallet (renten begynte å falle i 1992), så vil lånekostnadene raskt kunne dobles. I et slikt tilfelle må byggekostnadene kraftig ned, dersom det fortsatt skal bygges, ellers……………….

Hvorfor har boligprisene øket så kraftig? Vi selger til markedspris. Tidvis mangel på boliger presser prisene kraftig opp. Byggeprisene har fulgt etter, for ikke å si at de tidvis har gått foran. Forenklet kan man stort sett si at boligpriser og byggepriser har steget omtrent likt. Hvorfor har bolig- og byggepriser steget over 2,7 ganger mer enn lønningene?

Hva er annerledes fra 1992 til i dag? Sammenligner vi like boliger? Tomtepriser: Selvaagbygg ble tilbudt psykiatrisk bistand fra bransjekolleger da de kjøpte Dattenhullet (Coloseum park på Majorstuen) for kr. 2 000 pr kvm. (eller var det kr.1 200 pr kvm). I dag ville tomter her kostet det 5-6 dobbelte.

Hva er annerledes fra 1992 til i dag? Sammenligner vi like boliger? Infrastrukturkostnader: Infrastrukturkostnadene til vei, vann, kloakk, med mer er veltet over på utbygger. Det er blitt forbudt å velte sosiale infrastrukturkostnader over på utbygger. Men vi vet jo hvordan det fungerer.

Hva er annerledes fra 1992 til i dag? Sammenligner vi like boliger? Ny plan og bygningslov og nye byggeforskrifter: Stadig større krav til byggenes utførelse og kvalitet. Energikrav, Fjernvarmekrav Universell utforming Parkering Brann Uteareal (MUA) Strøm

Konklusjon: Vi sammenligner ikke bygg som er like i 1992 og 2010.

Byggefeil En vesentlig begrunnelse for skjerpede krav i P & B-loven er alle byggefeilene. De er det for mange av! Har nye lover forskrifter redusert antall feil? Er det færre byggefeil nå enn på 1980- og 1990-tallet? Jeg er usikker. Men det er en annen type feil i dag enn for 20 år siden.

Byggefeil OBOS driver også forsikringsselskap. Vi forsikrer sameier og borettsalg med nærmere 50 000 boliger. 80% av all skadeerstatning skyldes vannskader! Mye vannskader i nye bygg. Her har den ”gamle” forsikringsbransjen sviktet.

Byggefeil Slurvete håndverk innen VVS eller fjernvarme er enten dekket av forsikringen til boligselskapet eller ved svært graverende tilfeller av rørleggers forsikring. Særlig If har ikke gravd seg ned i dette fordi de ofte forsikrer begge parter og de uansett får regningen. Dette har gjort at noen rørleggerfirmaer kan slurve i årevis og få veltet regningen over på forbrukerne, eller i verste fall få det på egen forsikring. Dette er ikke akseptabelt og kan ikke fortsette!!

Universell utforming Er det riktig å skyve noen grupper ut av boligmarkedet fordi alle i rullestol skal ha anledning til å komme på besøk i all nye boliger? Små boliger fordyres med mer enne 10%

Illustrasjon av arealkonsekvens ved universell utforming av små leiligheter

Total merpris kr 250 000 Romtype Areal eksempel 1 (Sjølyststranda) Areal illustrasjon Tillegg ved universell utforming Entre 3,9 kvm. 5,0 kvm. + 1,1 kvm. Bad 3,7 kvm. 4,5 kvm. + 0,8 kvm. Soverom 9,4 kvm. 12,0 kvm. + 2,6 kvm. Stue/kjøkken 20,0 kvm. 20,2 kvm. ingen Sum + 4,5 kvm. Innvendig bod Løst utenfor leiligheten 3,0 kvm.

Total merpris kr 621 000 Romtype Areal eksempel 2 (Ensjø) Areal illustrasjon Tillegg ved universell utforming Entre 3,0 kvm. 7,5 kvm. + 4,5 kvm. Bad 4,0 kvm. 6,0 kvm. + 2,0 kvm. Soverom 8,0 kvm. 12,0 kvm. + 4,0 kvm. Stue/kjøkken 16,0 kvm. 18,5 kvm. + 2,5 kvm Innvendig bod 2,5 kvm 4,5 kvm Sum 33,5 kvm 48,5 kvm. + 15, 0 kvm

Energikrav Alle er opptatt av å redusere energiforbruk og CO2-utslipp. Skal utviklingen bli drevet av: Lovgiverne Markedet Teknologisk utvikling? Ny el-forskrift

Ny TEK fra 2006/2009. Bedre isolering, tykkere og dyrere vegger Bedre vinduer, dyrere vinduer Balansert ventilasjon blir i praksis obligatorisk i nye bygg Sintef Byggforsk: Rekkehus på 120 m2 blir kr 54 000 dyrere og leil på 67 m2 blir kr 23 000 dyrere. OBOS: Rekkehus blir kr 164 000 dyrere, leilighet minst kr 63 000 dyrere.

Virkemidler Det offentlige har to sett av virkemidler: Lover, forskrifter og regler Bevilgninger (stats- og kommunebudsjettene)

Virkemidler Det offentliges utfordring blir å få samordnet disse virkemidlene: De ulike statlige og kommunale veseners investeringsprogrammer (her så vi en handlekraftig regjering under finanskrisen) De ulike offentlige veseners utforming og praktisering av forskrifter og regler: Og det er mange vesener:

Hvem er disse myndighetene? Stat Fylkeskommune Kommune Bydelsutvalg Boligetaten Skolevesenet Barnehagekontor Byantikvar Riksantikvar Havnevesen Helseråd - Bydelslegene

Hvem er disse myndighetene ? (forts.) Sporveiene Jernbaneverket - NSB Statens veivesen Vann- og avløpsvesenet Renholdsverket Park- og idrettsvesenet Hafslund Nett - strøm Hafslund Fjernvarme Plan- og bygningsetaten Byrådet Byutviklingskomité

Hvem er disse myndighetene ? (forts.) Bystyre Fylkesmann Kommunaldepartement Miljøverndepartement Landsbruksdepartement Klima og Forurensningsdirektoratet (SFT) Husbanken Finansdepartementet Stortinget Domstolene

SSB’s befolkningsprognoser for 2030 2010 2030 Faktisk pr 1.1. Svært Lav Middels Meget Høy OSLO 586 860 709 179 783 284 858 975 AKERSHUS 536 449 634 216 692 326 750 226 Haugesund Rogaland 34 049 427 947 42 114 519 535 44 644 552 873 47 413 589 509

Byutviklingspolitikk Byutviklingspolitikken erkjenner i og for seg byveksten som utviklingsfaktor, men synes hovedsakelig å være fokusert rundt andre forhold som: grøntplaner bygningsvern universell utforming miljøkrav utomhusarealer kvalitetskrav til fortetting leilighetsfordeling

Boligpolitkk Det er nå ingen myndigheter som har ansvar for at det faktisk tas initiativ til å bygge boliger. Boligpolitikk er redusert til å dreie seg om Plan og Bygningslovens bestemmelser. Alle myndighetene foran har som oppgave å kontrollere, korrigere, forsinke og evt stoppe byggeplaner.

Hvor er DET OVERORDNEDE MÅLET? Staten og kommunenes rolle bør være: Å legge til rette for at folk faktisk får seg et sted å bo, dvs at det bygges nok boliger At folk flest får råd til å bo i boligene, med (eller helst uten hjelp av) bostøtte og lignende Blir utviklingen bærekraftig hvis folk ikke får råd til å bo skikkelig?

Overordnet mål Dette perspektivet mangler fullstendig i dagens byutviklingspolitikk og boligpolitikk, helt uavhengig politisk farge. Partier som tidligere var opptatt av boligfremskaffing er nå mest opptatt av kvalitetskrav, mens andre er mest opptatt av å høre på naboene eller andre sær- interesser, enten det nå er Byantikvaren eller faren for vårgytende sild i indre Oslofjord.

Hva er god boligkvalitet i en by? I norsk boligpolitikk er vi nå kommet så langt at det beste er det godes fiende. Alle kravene gjør boligene så dyre at folk med vanlige inntekter ikke lenger har råd. Og nå er renten lav. At 50% av nye boliger i indre by skal være over 80 kvm når 71,5% av befolkningen i indre by er en-personshusholdninger, er meningsløst og meget fordyrende.

Hvor skal det bygges ? Byplanlegging og boligbygging er konfliktfylt. Planmyndigheter og politikere må foreta valg og vanskelige prioriteringer. Naboer og pressgrupper vil alltid være imot bygging i hvert fall ”akkurat her” I tider med lav boligetterspørsel vil naboene vinne. De er med i alle politiske partier - og det er ingen opinion for å bygge boliger. For å holde tomteprisene i sjakk er det planleggingsmyndighetenes rolle å sørge for mer enn nok regulerte tomter til boligbygging.

Urealistiske premisser Dersom Oslo vokser med 50% - en halv gang dagens Oslo på 20-30 år, og Akershus vokser omtrent like mye, vil dette stille oss overfor enorme utfordringer. 70% av dagens biltrafikk i Oslo kommer fra Akershus. Ser vi for oss 50% kapasitetsøkning på veiene de neste 20 årene? Dette stiller store krav til kollektivtransporten. I tillegg må vi planlegge og bygge slik at transportavstanden mellom bolig og jobb blir kortest mulig.

Hva er god boligkvalitet i en by ? Oslo har som hovedstad verdens høyeste boligstandard. Dette har skjedd i et tett samarbeid med bl.a. OBOS. Vi har som hovedstad også verdens best vedlikeholdte boligmasse. Bare på Romsås (bydel med ca 3 000 boliger) har det de siste 10 årene blitt gjennomført rehab for ca 2, 5 mild kroner når siste del nå ferdigstilles.

State of the Nation RIF’s rapport: Den kommunale bygningsmassen har et forfall over lang tid Helsebygg har forfall over lang tid Jernbanenettet er vurdert å være svært dårlig Riks-, fylkesvei- og kommunalt veinett er dårlig Avløpsanslegg har sterkt behov for økt ledningsfornyelse mm

Byggebransjens fremtid. Vi vil aldri gå av moten. Hvis myndighetene ( i alle land) klarer å styre økonomien og byråkratiet ikke blir for ille, ville det være mye å gjøre i årene fremover.

Myndighetens rolle: samfunnet bedre. Begynne med Miljødepartementet og Organisere og administrere seg selv og samfunnet bedre. Begynne med Miljødepartementet og Kommunaldepartementet Galskap at Plandelen & Bygningsdelen av P&B-loven er i to forskjellig departementer.