Gruppe 4 Privat somatisk sykehjem BUS436 Prosjektanalyse Norges Handelshøyskole 2009 Ola Wedøe – s08xxxx Vegar Strand – s07xxxx Krister Eriksen – s08xxxx Are Skullestad Bjørkgård – s08xxxx ”Denne presentasjonen er en del av et arbeidskrav i faget BUS436 Prosjektanalyse ved Norges Handelshøyskole våren I mangel av muntlig presentasjon vil denne foregå skriftlig gjennom tekstbokser, med omtrent det samme innholdet studentene fikk høre gjennom presentasjonen i Jan Mossins Auditorium i slutten av mars.” ”Arbeidskravet er en prosjektanalyse hvor hensikten er å finne ut om det er økonomisk lønnsomt å starte et privat somatisk sykehjem (som betyr et vanlig sykehjem med eller uten demensavdeling) i Gjøvik/Toten-området nå. Først presentasjonens agenda…”

Agenda Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Agendaen vil være synlig nede i høyre hjørne under hele presentasjonen, slik at du kan følge presentasjonens fremdrift. Først ut er..”

Bakgrunn ”Hva er bakgrunnen for oppgaven?”

Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Finansielle forhold Kritiske faktorer Konklusjon Stalingrad ”Vet du hva dette er?” ”Vel, det er en krigssituasjon, men vet du hvor? Nei. Det du ser er..” ”..Stalingrad sommeren Nazi-Tyskland hadde vært på frammarsj østover i mange år uten å møte nevneverdig motstand, før Den Røde Armé (som dere ser på bildet) setter en stopper for dette.” ”Hva har Stalingrad sommeren 1943 til felles med denne figuren (som for øvrig er en befolkningspyramide for Norge)?” ”Dette! Nazi-Tysklands stopp i krigslykken førte til optimisme i både Norge og andre vestlige land, med det resultat i at innbyggerne begynte å bli glad i hverandre på en nokså produktiv måte. Resultatet av dette var plutselige store barnekull som nå begynner å bli gamle.”

Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon LikevektUlikevekt Eldrebølgen ”I boken Prosjektanalyse forteller Bøhren og Gjærum at muligheten for lønnsomme prosjekter øker i tider med ulikevekt. I slike tider skapes det store bølger (som betyr gode underliggende muligheter for lønnsomhet) og det trengs en god surfer (gode beslutningstagere) for å gjøre prosjektet lønnsomt. Vi kan ikke si noe om surferen i vårt prosjekt, men bølgen har vi klart å identifisere, nemlig den kommende…” ”…eldrebølgen!”

Eldrebølgen + Privat sykehjem = Lønnsomt ?? Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Dette prosjektet legger derfor den kommende eldrebølgen til grunn..” ”..kombinerer dette med et tenkt privat sykehjem på Gjøvik/Toten..” ”..og undersøker om dette kan være et lønnsomt prosjekt.”

Beslutningssituasjonen ”Hvilken beslutningssituasjon står vi så ovenfor?”

Vårt prosjekt Oppstart av Toten Sykehjem Bygge bygg for sykehjem Drift i 20 år Salg av sykehjemmet Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Vårt prosjekt går ut på å investere i et nytt bygg for sykehjem, starte Toten (som ironisk nok betyr ”døden” på tysk) Sykehjem, drive dette i 20 år, for så å selge sykehjemmet. Er dette lønnsomt?”

Strategiske forhold ”Analysen av prosjektet er delt inn i en strategisk og en økonomisk del. Først kommer den strategiske delen.”

Strategiske forhold Political Economical Social Technological Environmental Legal PESTEL-ANALYSE Politiske forhold - Bestemor på anbud & Stoppeklokkeomsorg - Ukorrekt å tjene penger på bestemor - Politisk uenighet Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”De strategiske forholdene analyseres gjennom bruk av PESTEL-analysen.” ”Det er en rekke politiske forhold knyttet til private sykehjem i Norge. Privatisering av helsesektoren har en noe negativ klang hos folk, og det er politisk uenighet mellom partiene.”

Politisk uenighet Gjøvik Arbeiderparti – program  Stortingsvalg 2009 Innstikk Dagens Næringsliv – Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Høyre mener dette..” ”..mens Arbeiderpartiet mener dette.” ”Utfallet av Stortingsvalget 2009 vil har stor betydning for et eventuelt privat sykehjem på Gjøvik/Toten.”

Strategiske forhold Political Economical Social Technological Environmental Legal PESTEL-ANALYSE Økonomiske forhold - Totalmarked: 27,2 mrd NOK sykehjemsplasser - 92,7 % kommunale - 2,8 % private - Lave marginer: 5 %. - Økende marginer? Sverige Kilde: NHO Service & Norlandia Omsorg Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”De økonomiske forholdene er lovende, spesielt ved å se mot Sverige som har drevet med private sykehjem i større skala og over lengre tid enn Norge.”

Strategiske forhold Political Economical Social Technological Environmental Legal PESTEL-ANALYSE Sosiale forhold - Befolkningspyramider - Arbeidere pr pensjonist: År 2000: 4 År 2040: 2 - Antall fødsler: 1946: 70’ 1975: 56’ 1985: 51’ 2007: 58’ Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Eldrebølgen er et godt eksempel på at de sosiale forholdene ligger til rette for dette prosjektet.” ”Eksempler på eldrebølgens størrelse sees ved talleksemplene på antall arbeidere per pensjonist i år 2000 og 2040 og antall fødsler i året ved noen utvalgte år.”

Strategiske forhold Political Economical Social Technological Environmental Legal PESTEL-ANALYSE Teknologiske og miljømessige forhold Ikke lagt vekt på i analysen Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Teknologiske og miljømessige forhold er ikke vektlagt i analysen.”

Strategiske forhold Political Economical Social Technological Environmental Legal PESTEL-ANALYSE Juridiske forhold - Forskrift: *Personalsammensetning *Byggspesifikasjoner - Anbudskonkurranser Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”Private sykehjem må følge samme lover og forskrifter som kommunale sykehjem. Eksempelvis er det spesifikke krav til personalsammensetning og driftsbygget.”

Økonomiske forhold ”Økonomiske forhold.”

Investering og VPS Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon TomtByggInventar ++ - Råtomtpris i Vestre- Toten Kommune - Tilsvarende Husbanken-prosjekter ,9 mill NOK- 45,0 mill NOK- 1,1 mill NOK ++ - Tilsvarende Husbanken-prosjekter - Pris pr kvm - Svas Svalland AS - Grovvurdering Sum investering: - 47,0 mill NOK VPS: 62,7 mill NOK etter skatt 2029-kroner ”Forutsetningene på sliden gir følgende investeringssum og verdi ved prosjektets slutt.”

Inn- og utbetalinger Innbetalinger –Pris per seng per døgn/år –Antall beboere –5% påslag + byggrelaterte utbetalinger Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon + - Utbetalinger –Lønn: 80% –Øvrige utbetalinger: 20% ”For prosjektets innbetalinger har vi vurdert oss frem til en gjennomsnittlig pris per seng per år på kr , noe som er realistisk. Vi budsjetterer med et belegg på gjennomsnittlig 28 beboere og en kapasitet på 30. Vi antar at det er innbakt et påslag på 5 % utover utbetalingene.” ”For utbetalingene har vi etter tall fra NHO Service kommet frem til at totale utbetalinger per sykehjemsplass vil være kr per år, og at 80 % av dette vil være lønnsutbetalinger.”

Finansiering og rente Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon 5,0 % Nominell før skatt 60 % GjeldsandelRente ”Vi har budsjettert med en gjeldsandel på 60 % og en nominell rente før skatt på 5 %.”

Kapitalkostnad Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon WACC ≈ 4,3 % Nominell etter skatt CAPM ≈ 5,3 % Nominell etter skatt ”Våre beregninger gir oss en WACC på tilnærmet 4,3 % og en CAPM på tilnærmet 5,3 %. Begge er nominelle etter skatt. For begrunnelse henvises interesserte lytterne til vår innleverte rapport.”

Nåverdi og internrente Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon 11,0 mill NOKNKSTKES 7,2 mill NOK NKSEKES 5,7 % 7,0 % NVIRR ”Ved netto kontantstrøm til totalkapitalen etter skatt får vi følgende nåverdi og interntrente..” ”..mens det ved netto kontantstrøm til egenkapitalen etter skatt gir følgende tall.”

Nåverdiprofil Nåverdi til totalkapitalen Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon IRR: 5,7%WACC: 4,3% NV: 11,0 MNOK IRR: 7,0% NV: 7,2 MNOK CAPM: 5,3% Nåverdi til egenkapitalen ”Slik ser de to nåverdiprofilene ut.” ”Spesifisert for totalkapitalen..” ”..og for egenkapitalen.”

Kritiske faktorer ”Det er viktig å teste prosjektets kritiske faktorer, for å bedre forstå prosjektets risiko.”

Følsomhetsanalyse Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon Pris per seng per år Investeringer inventar Inflasjon Reallønnsvekst Andre variable utbetalinger Faste utbetalinger Investering bygg Salgsverdi bygg Lønns- utbetalinger ”Vi har gjort en følsomhetsanalyse på alle disse faktorene, og har funnet ut at små endringer i tre av dem gir store utslag..” ”..to av disse er pris per seng per år og lønnsutbetalinger..”

Følsomhetsanalyse II Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”..mens den tredje er antall beboere.” ”Ved gjennomsnittlig 28 beboere gjennom året er det ingen fare..” ”..ved 27 beboere begynner varsellampene å blinke..” ”..mens det ved 26 beboere gir negativ nåverdi for prosjektet.” Samlet viser dette at prosjektet er svært utsatt for nedgang i antall beboere.”

Konklusjon og anbefaling ”Vår konklusjon og anbefaling blir da..”

Konklusjon Positiv nåverdi Men: –Politiske uenigheter –Usikre estimater av pris per seng per år –Høy følsomhet rundt antall beboere Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon ”..at vi får en positiv nåverdi..” ”..men at vi erkjenner de store politiske uenighetene og de usikre faktorene tilknyttet prosjektet.”

Anbefaling Bakgrunn Beslutningssituasjonen Strategiske forhold Økonomiske forhold Kritiske faktorer Konklusjon År ’09’10’11’12’13’14’15’16’17’18 Utsette prosjektet. Revurdere om 5 år. Eldrebølgen ”Vi ser at eldrebølgen vil blomstre for fullt om noen år..” ”..men at det er stor politisk usikkerhet som kan tidfestes til Stortingsvalgene i 2009 og Vi anbefaler derfor å utsette prosjektet og revurdere dette om 5 år. Innen dette tidspunktet vil eldrebølgen være såpass nærstående at Regjeringen 2013, enten den er rød, grønn eller blå, vil se seg nødt til å benytte private tilbydere av helsetjenester.”

Takk for oppmerksomheten! Spørsmål? ”Takk for oppmerksomheten! Er det noen som har spørsmål, så er dette det riktige tidspunktet å komme med disse på.”