UTKASTELSE FRA KOMMUNAL BOLIG Drammen 12.05.2014 Juridisk Rådgiver Rebekka Berg Nilsen

«BOLIG FOR VELFERD» Forhindre utkastelser - Verktøy for kommunene Prioriterte innsatsområder: Alle skal ha et godt sted å bo Alle med behov for tjenester skal få hjelp til å mestre boforholdet Den offentlige innsatsen skal være helhetlig og effektiv Forhindre utkastelser Samordnet innsats NASJONAL STRATEGI FOR BOLIGSOSIALT ARBEID (2014-2020) «BOLIG FOR VELFERD»

Formålet med kurset: Fokus: Få enda mer kunnskap om utkastelser slik at vi kan kan bruke det på riktig måte. Målet bør være å hindre utkastelse Planlegging og gode rutiner Søk samarbeid innad i kommunen.

Hva skal vi gå igjennom? Generelt Rettslig grunnlag for å kunne kreve utkastelse Gode rutiner. Brevmaler/kontrakt Namsmannens saksbehandling Gjennomføring av utkastelse Kommunen som utleier

Hva er «utkastelse»? Fravikelse/tvangsfravikelse Disposisjonsretten tilbakeføres fra leietaker til utleier Innebærer at namsmannen fjerner de personer som oppholder seg i bolig, samt fjerner innbo og løsøre

UTKASTELSE Fjerne uønskede personer i et bomiljø Inndrive husleie Effektivt verktøy Fjerne uønskede personer i et bomiljø Inndrive husleie

Ulovlig selvtekt «Å ta saken i egne hender» Fjerne leier eller eiendeler uten leietakers samtykke Straffbart etter strfl § 395, medføre bøter eller fengsel inntil 3 måneder Ulovlig å fremtvinge indirekte Tålmodighet. Sikre seg med depositum eller annen sikkerhetsstillelse Kommunen – profesjonell, publikum

Namsmannen Tilhører politiets sivile oppgaver Viktig samfunnsrolle Brukes som trussel utøver av tvang som sørger for at krav blir oppfylt. Partsnøytral, Ingen velferdsmessig rolle Arbeidsinstruks – tvangsfullbyrdelsesloven.

Lover og regler Tvangsfullbyrdelsesloven av 26.06.1992 nr 86, særlig kapittel 13 (fork. Tvflb.) Husleieloven av 26.03.1999 (fork. husl.) Leiekontrakten Tvisteloven (lov om sosiale tjenester i NAV).

Misligholder husleie, betaler ikke strøm, betaler ikke depositum Flytter ikke etter utløp av botiden Bråk og uro, rus, mye klager Skader bolig Truer ansatte, naboer Følger ikke opp med tjeneste og avtaler V På kant med leietaker….

Aktivitet fra utleiers side Varsling om mislighold Gis mulighet til å rette opp i forhold Evnt flytteoppfordring utleier plikter å opprettholde ro og orden - megle mellom naboer - innkalle til samtaler

Vilkår for utkastelse Utleier må ha et rettskraftig tvangsgrunnlag, Hjemmel: Tvfbl kapittel 13 Utleier må ha et rettskraftig tvangsgrunnlag, - alminnelig eller - særlig tvangsgrunnlag Utkastelsen må være varslet jfr. Tvfbl § 4-18

Særlige tvangsgrunnlag Tvfbl. § 13-2 tredje ledd bokstav a-e) bokstav a) manglende betaling av husleie, bokstav b) Leietiden er utløp, bokstav c)Oppsigelse som leietaker ikke har protester på bokstav d) heving av kontrakt ved vesentlig mislighold bokstav e) andre forhold som gjør det åpenbart at leietaker ikke har besittelsesrett

Ubetalt husleie som tvangsgrunnlag Hjemmel: Tvfbl § 13-2, 3 ledd bokstav a) jfr. § 4-18 Vilkår: skriftlig avtale inneholde vedtakelse om fravikelse ved betalingsmislighold manglende betaling av vederlag for bruken av leieobjektet Mislighold av betalingstermin. § 4-18 varsel

Utkastelsesklausul i kontrakt Eksempel: "Leiers avtalebrudd - utkastelsesklausul" Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leie eller avtalt tilleggsytelse ikke blir betalt, og leier ikke innen 14 dager etter skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 er sendt, har fraflyttet leiligheten, jf. samme lov § 13-2 tredje ledd a.

Rutiner – ubetalt husleie Utkastelsesklausul. Forskuddsbetaling. Depositum/garanti. Betalingsoppfordring/purring ved mislighold. Kontakt pr telefon. Tilby evnt. nedbetalingsavtale. Kontakt med NAV i kommunen, jfr. Husl. § 9-11 § 4-18 varsel

Husleielovens § 9-11, varsel om fravikelse til NAV i kommunen Utleier rett å varsle NAV om leiers mislighold Frivillig «dersom det er grunn for det» Hensikt: redusere antall utkastelser. Mindre arbeidskrevende å forebygge utkastelse enn bosette i etterkant. Viktig at restansen ikke er blitt for stor før kontakt.

Samarbeidsprosjekt - samhandlingsavtale - "fravikelser" Mellom Boligkontoret, Innfordring, NAV og Rus- og psykiatri Målsetting: å redusere fravikelser Målgruppe:beboere som har problemer å håndtere sin økonomi. rusmisbrukere. Prosjektbeskrivelse: Samhandlingsavtale/rutinebeskrivelser, åpenhet, beskrivelse av system og arenaer for samhandling. Jevnlige møter

Utløpt leiekontrakt som tvangsgrunnlag Hjemmel: Tvfbl § 13-2, tredje ledd bokstav b) jfr.§ 4-18 og husleielovens § 9-2 Vilkår: Leietiden er tidsbestemt og leietiden er ute. Skriftlig leiekontrakt vedtatt fravikelse ved utløpt av botid Flytteoppfordring. § 4-18 varsel

Klasul i kontrakt Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. § 13-2 tredje ledd b i tvangsfullbyrdelsesloven.

Rutiner – utløpt kontrakt Lovlig tidsbestemte avtaler jfr.husleieloven § 9-3 jfr § 11-1, 6 ledd. Hovedregel minst 3 år. Unntak. Særlige grunner etter § 11-1, 6 ledd. Utkastelsesklausul. Rutiner med kontroll -utløp av botid Botidsbrev før kontrakt utløper. Ikke lovpålagt. Flytteoppfordring – frist 3 mnd. Husll § 9-2, 3.ledd. Kombinere 4-18 varsel og flytteoppfordring.

Oppsigelse som tvangsgrunnlag Hjemmel: Tvfbl § 13-2, 3 ledd bokstav c), jfr § 4-18. Husleielovens §§ 9-5 til 9-7 Formkrav/vilkår Tidsbegrenset/tidsubegrenset - oppsigelsesadgang. Oppsigelsesfrist Skriftlig Begrunnet Må inneholde opplysninger om at leieren kan protestere mot oppsigelsen innen 1 måned etter at oppsigelsen e mottatt, og at retten til å påberope seg at oppsigelsen er I strid med lov bortfaller etter fristens utløp. Krav om varsel etter § 4-18.

Utleiers oppsigelsesadgang Hjemmel: husleielovens § 9-5 Utleiers oppsigelsesadgang begrenset husll. § 9- 5, 2ledd 1. husrommet skal brukes av utleier selv eller noen i husstanden 2. Riving eller ombygging 3. misligholdt leiekontrakten 4. annen saklig grunn for oppsigelse

Saksgang der leieren protesterer mot oppsigelsen Hjemmel: Husll § 9-8 Frist : Reise søksmål innen 3 måneder. Retten :Forliksrådet eller Husleietvistutvalget. Kan saker tas direkte til Tingretten? Dom på gyldig oppsigelse – rettskraftig. § 4-18 - varsel

Stevning til tingretten

Hvordan vurderer retten gyldigheten av oppsigelse? Sterkt oppsigelsesvern Retten vurderer om oppsigelsen er; lovlig og saklig, urimelig etter en interessevurdering. Kommunens ansvar for vanskeligstilte - leietakers interesser veier tungt Ved vesentlig mislihold, gyldig selv om urimelig

Hvordan kan vi som saksbehandlere sikre oss i en slik rettsprosess? Rutiner Dokumenter klager. Skriftlig. Min. 2 advarsler før oppsigelse. Samtale med leietaker (tjeneste) Varsle NAV, jfr.husl.§ 9-11 Tilby annen bolig? Oppsigelse INNGÅ TIDSBESTEMTE AVTALER.

Heving ved vesentlig mislighold – som tvangsgrunnlag Hjemmel: Tvfbl § 13-2 tredje ledd bokstav d) jfr § 4-18 og Husl. § 9-9 Vilkår: vesentlig misligholdt som åpenbart gir rett til heving av leieforholdet. skriftlig hevingserklæring Grunngis. § 4-18 varsel. Krav: flytting Begjæring for namsretten (Tingretten) Forkynt kjennelse – tvangsgrunnlag.

Rutiner - heving Tingretten krever dokumentasjon og vitner Registrer klager, få skriftlig Send advarsel om heving der dette er et krav. Skriftlig hevingserklæring. Pålegge flytting straks.

EKSEMPEL PÅ HEVINGSERKLÆRING

“Vesentlig mislighold” etter husleielovens § 9-9 Betalingsmislighold Mer enn en leietermin. Rettspraksis: 3-5 For sen betaling over lang tid. Brudd på vedlikeholdsplikt/uholdbar opptreden Vesentlig forsømmelse vedlikeholdsplikt, utleier varslet Innholdet I vedlikeholdsplikten. Skadepotensialet. Brudd på husordensregler.

Ulovlig fremleie, Fremleier uten tillaltelse. Tross advarsel. Ulovlig bruk av husrommet Leiers forhold gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør Alvorlige tilfeller, heving uten forutgående varsel.

Okkupasjon eller ulovlig besittelse – tvangsgrunnlag Hjemmel: Tvfbl § 13-2 3 ledd bokstav e) jfr. §4-18 Fremleie Utløpt kontrakt uten utkastelsesklausul Okkupasjon og annen ulovlig besittelse Vilkår: - åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen - Sendt varsel etter § 4-18

Okkupasjon.

Særlig alvorlige tilfeller – akutt situasjon Midlertidig forføyning,Tvfbl kapittel 15 jfr tvistelovens kap. 32 og 34. Kontak politi Besøksforbud, Straffeprosesslovens kap 17a

VI HAR TVANGSGRUNNLAG OG ØNSKER UTKASTELSE – HVA GJØR VI? Fyller ut begjæring Legger ved vedlegg - tvangsgrunnlaget - varsel, flytteoppfordring Fremsettes for namsmann/lensmann i det distrikt der eiendommen befinner seg

Ligger maler på www. politi Ligger maler på www.politi.no – tjenester- tvangsfullbyrdelse-krav på annet enn penger-fravikelse/utkastelse Kommer opp alle typetilfeller

Namsmannens kontroll og beslutning Kontroll av namsmannen. «Foreleggelse» til leietaker (saksøkt og husstandsmedlemmer over 18 år). info til NAV, jfr tvfbl § 13-6, 3.ledd. 14 dagers frist innsigelser. Oppfordring betale. beslutter om sak skal fremmes. Varsler til utleier og leietaker om dato for gjennomføring jfr Tvfbl § 13-12 Pålegg om frammøte, jfr. Tvfbl § 5-8.

Dagen for utkastelse Namsmannen reiser ut til bolig. Hjemmel: Tvfbl §§13-11 – 13-12 Namsmannen reiser ut til bolig. Utleier og låsesmed møter opp. Forsøker å få kontakt med leietaker. Bryte opp lås jfr Tvfbl § 5-10. Personer som ikke forlater frivillig – tilkalle politi jfr. Tvfbl § 5-10. Gir leietaker 10-20 min å pakke og forlate boligen. Gjennomgang av bolig Fysisk stenger døren. Lås skiftes. Enkelte plomberer

Stenging/fullbyrdelse Evnt registrering av innbo. Rask vurdering frist for saksøkte til å hente løsøre. Informeres om saksøkers kontaktperson, telefonnummer og sosial vakttjeneste. Nøkler leveres til saksøker. Skriver protokoll (midlertidig)

Håndtering av løsøre/eiendeler Hjemmel: Tvfbl § 13-11, 1- 4 ledd Lagres utenfor bolig. Unntak : oppbevaring i boligen «uforholdsmessige kostnader/vansker å flytte løsøre». Lagres 14 dager i bolig/lager. Oppfølgning. Nye 14 dager. Fristens utløp: Eventuell registrering, avgjøre om det skal kastes eller selges Hensatte kjøretøy: Som vanlig innbo. Hvis ikke del av fravikelsen- veitrafikklovens § 37 Utkastelsen fullbyrdet når bolig er tømt. Endelig protokoll.

Hva hvis det er barn eller dyr i boligen?

Generell info Saksbehandlingstid Normalt 6-8 uker, sjelden over 3 måneder Kostnader. Rettsgebyr. Sideutgifter og nødvendige utgifter etter rettsgebyrloven § 3.

Kommunen som utleier helse- og omsorgstjenestelovens § 3-7 og lov om sosiale tjenester i Nav § 15 «kommunenes skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet» Vedtaksorgan og sosial boligforvalter – Velferdsmessig rolle Profesjonell utleier. Rollekonflikt?

Samarbeid - taushetsplikt FORMÅL: Verne om den personlige integriteten skape tillitsforhold. Ikke til hinder for tverrfaglig samarbeid. Felles mål. Unntak fra taushetsplikten: Samtykke fra den/de det gjelder Lovpålagt samarbeid i lov om sosiale tjenester i NAV og helse- og omsorgstjenesteloven.

Rus Psykiatri Fattigdom Manglende boevne Livskrise Rotete økonomi

Eksempel: inntas i kontrakt Leietaker samtykker i at Boligkontoret/Innfordring kan videreformidle informasjon om mislighold av husleie til samarbeidende parter (NAV, Flyktningetjenesten, Rus- og Psykiatritjenesten, Barneverntjenesten og Tildelingskontoret) dersom dette er hensiktsmessig for å hindre en eventuell fravikelse.

Utkastelse - oppsummering utkastelser som skjer av hensyn til boligmiljøet og utkastelser som brukes som inkassomiddel. Private utleiere ofte avhengig av inntekt, mens kommunen har en velferdsmessig rolle. Rutiner og oppfølgning. De fleste er gjengangere Personer med problemer med å fungere i boforhold, trenger oppfølgning. Frivillig/tvungen forvaltning. Økonomisk rådgivning Flere samarbeidsprosjekter Langsiktig perspektiv

utkastelse-1.11378762 (video) http://www.bt.no/nyheter/lokalt/Ma-bruke- knivvest-pa-jobb-2975977.html (video)