Fornebu Boligspar Hvordan lage et konsept som ingen skjønner er svindel – før det er for sent?

Etablering av Fornebu Boligspar ble gjort for å få tak i tomtene på Fornebu Fornebu Boligspar ble etablert i år 2000 for å kjøpe tomter på Fornebu fra Oslo kommune Firmaet vant konkurransen med flere andre, pga. høy pris, tunge investorer, og kundevennlig profil FB skulle gjøre boliginvestering på Fornebu tilgjengelig for ”hvermandsen” vha. lavt innskudd og lav byggekost Et eget garantikonsortium med bl.a. utbygger Skanska skulle sikre finansiell styrke til å gjennomføre utbyggingen

Konseptet gav inntrykk av veldedighet Utviklingsgevinsten tilfaller andelseierne, fordi de kjøper tomten til ”markedspris” og er med fra starten av Boligspar-konseptet går på at man i perioden fram til tomten kjøpes fra Oslo kommune kan ”spare” til tomten gjennom månedlige sparebeløp, alternativt stille med sikkerhet i fast eiendom (bankgaranti) Fordeling av leiligheter skal skje på en intern ”auksjon” der de dyre leilighetene kompenserer de rimeligere i et ”null-sum-spill” Andelene er fritt omsettelig i et annenhånds marked

Kjøp av tomtene fra Oslo kommune gikk smertefritt Fornebu Boligspar konseptet skilte seg vesentlig fra andre potensielle kjøpere, ved at det virket gjennomarbeidet, rettferdig og ryddig Boligspar-modellen ble assosiert med OBOS, som i sin tid var med å bygge Oslos drabantbyer med stor suksess etter 2. verdenskrig At boligkjøperne skulle få boligen til selvkost var avgjørende for at ”mannen i gata” skulle ha råd til å bosette seg på et så flott område Fordeling av boligene vha. en intern-auksjon med rettferdig kompensasjon av leiligheter under gjennomsnitt gav nok et bevis på hvor sympatisk konseptet var Med en så stor og robust utbygger som Skanska var prosjektet så godt som ferdig utbygd når kontrakten ble signert Andelene er fritt omsettelige i et eget annenhånds marked Så med en god pris til Oslo kommune var det få som kunne nekte Fornebu Boligspar å kjøpe de fleste tomtene på Fornebu…

Salg av andeler ble gjort vha. av massesuggesjon og massivt medietrykk Bred forhåndsomtale og massive reklamekampanjer om hvor flott det skulle bli på Fornebu gav enorm interesse En gigantisk visningshelg i flott høstvær mønstret 3.000 skuelystne som ville se og høre om planene for området Et stort salgsapparat i Acta sørget for å veilede kjøperne om hvor fantasisk ”grønt og fint” det skulle bli der flyene en gang tok av og landet Turstier, parkanlegg og badeplass ga gode assosiasjoner hos kjøperne En fremtidsrettet svevebane skulle sikre en rask og effektiv transport av arbeidere og beboere til den nye ”byen” på Fornebu Områder ble raskt ”utsolgt” og meldinger om prisstigning underbygget troen på at flere så potensialet

Tidplanen røyk fordi man prioriterte andre prosjekt enn de som tilhørte andelseierne Den ideelle organisasjonen i Fornebu Boligspar ble raskt opptatt av andre ting enn å bygge boliger for sine andelseiere Strid om betaling av sosial infrastruktur ble en drakamp mellom utbygger og kommune, men landet på 1 Mrd. kr. (mars.03) ”Rolfsbukta – litt ferie hver dag” kom først på tegnebrettet, ble raskt solgt og igangsatt (aug.03) Diskusjon om Fornebu arena ang. beliggenhet og kostnad gikk frem og tilbake mellom kommunen og FB i 2004 (okt.04) Krangel om tomten på område 7.3 og kjøp av manglende tomt (feb.05) Kjøp av resten av tomta på Storøya (mai.05) Frykt for høye driftskostnader ved Fornebubanen ga usikkerhet rundt løsningen og trussel om stans i reguleringsarbeidet (nov.05) Varsel om utsettelse fordi skolen ikke er klar (nov.05) Byggestart i Rolfsbukta (jun.06) Varsel om utsettelse pga. usikkerhet om beliggenhet på de sosiale boligene (aug.06) Etablering av SPDE og oppkjøp av tomter og utkjøp av profesjonelle investorer (mar.07) Skrinlegging av planene for Fornebubanen (apr.07) Kjøp av tomt K2 fra Telenor (sep.07) Tøffe forhandlinger med utbygger Skanska om å få akseptable kostnader (okt.07) Klarsignal for bygging på Storøya (jan.08) Byggestart på Fornebu Hageby (mai.08) Byggestart i Hundsund (jun.08) Bråstopp i boligsalget og utsettelse av Storøya-utbygging pga. høy byggekost og usikre salgsmuligheter (aug.08)

Splitt og hersk – en kjent metode for å unngå motstand Andelseierne er formelt bundet av en kontrakt signert i 2001, som gir de rett og plikt til å bygge en bolig på Fornebu Avtalen sikrer utbygger på alle tenkelige og utenkelige måter, og levner ingen mulighet for andelseierne til å trekke seg underveis (dersom de ikke selv finner en kjøper av andelen sin) En andelseierforening ble etablert som kontaktpunkt mot Fornebu Boligspar, men styret har kun opptrådt på egne vegne – ikke på andelseiernes vegne. Liten info har kommet ut til medlemmene Jevnlige møter med andelseierne er avholdt for å informere om status og gi gjentatte lovnader om snarlig utbygging Ingen oversikt over andelseiere er noen gang publisert, verken av FB eller av Andelseierforeningen I 2002 ble det operert med 1200 andelseiere, nå i 2008 er tallet kun 520 Mye tyder på at mange har kommet seg ut av avtalene som ble inngått i 2001 Andelseierne har derfor aldri hatt noe fora for interne diskusjoner eller etablering av motstandsgrupper Et hvert forsøk på å få tak i lister er avvist av både FB og FAF

Hva skjedde – egentlig? Tomtene på Fornebu ble opprinnelig kjøpt for å tjene penger Fornebu Boligspar og boligspar-modellen ble etablert for å sikre tomtene foran snuten på mange interesserte Andeler ble solgt med gevinst, men antallet ble aldri så stort som målsetningen pga. motgangstider i 2002-2003 og reguleringsproblemer Fornebu Boligspar måtte derfor finne andre måter å tjene penger Kjøp av ytterligere tomteområder Få tilsagn om økt antall leiligheter ved forhandling om Fornebu arena Sikre et stort kjøpesenter på Fornebu Utvikling av boliger for ordinært salg I 2006 ble ”boligfond” imidlertid en ny måte å tjene penger, og det var enkelt å etablere SPDE som kunne overta alle tomtene på Fornebu til en god pris Econ ble igjen engasjert for å ”verdivurdere” tomtene som nå hadde ”steget” i verdi slik at de opprinnelige eierne kunne innkassere en gevinst på 1,5 Mrd. kroner – uten selv å ha gjort annet enn å ”garantere” for kjøpet De private andelseierne ble aldri kjøpt ut, da disse leilighetene allerede var solgt til overpris i 2001 Salget til SPDE skjedde ”tilfeldigvis” på topp, idet aksjekursen siden har falt 80%

Andelseier i Fornebu Boligspar – en evig tilværelse uten rettigheter Ved å signere på kontrakten med Fornebu Boligspar har den enkelte fraskrevet seg en hver mulighet til å kunne påvirke resultatet Andelseierne er prisgitt fremdriften til Fornebu Boligspar, og kan på ingen måte påvirke tidplan, kostnad, tetthet eller utseende på fremtidens leiligheter De er fanget i et avtaleverk som gir de en rett og en plikt til å bygge sine boliger på Fornebu – en gang i fremtiden Fornebu Boligspar er på sin side avhengig av Bærum kommune som regulerende myndighet og Skanska’s prising av byggingen Det eneste kriteriet for bygging er at dette skal gjøres til lavere kost en ”markedspris”, og slik forholdene ligger pd. er dette ikke mulig i uoverskuelig fremtid Så andelseiernes er med dette fanget uten juridiske muligheter for å unnslippe – er det virkelig lov i Norge anno 2008? At de tilsynelatende gis en mulighet for exit i 2009 er ingen innrømmelse av dårlig planlegging, men et ”tilbud” til svikere av konseptet som igjen tar all risiko i et dårlig marked

Fornebu – nytt liv Med ny ledelse og ny visjon lanserte SPDE 07.10.2008 fire alternativ for andelseierne 1. Bytte Andelseierne tilbys å bytte inn sin andel i en leilighet under oppføring som SPDE allikevel ikke får solgt i dagens marked 2. Samling Andelseierne tilbys å samle seg på områder der SPDE har ledige andeler, for å sikre utbygging uten eksternt salg 3. Ny regulering Omregulering av hele Fornebu for tettere, billigere og høyere bebyggelse 4. Exit Samling av andelseiere på ett område i forsøk på salg til ny utvikler Detaljering og valg av alternativ vil fort ta nye måneder uten at noe skjer på Fornebu, og usikkerheten rundt hvert valg er like stor som konseptet i utgangspunktet Hvem skal avgjøre hvem som får innfridd hvilke ønsker, og hvordan kan vi stole på at SPDE gjør dette i andelseiernes interesse? Alternativ 1-3 er i SPDE’s interesse, alternativ 4 er en enkel fraskrivelse av ethvert ansvar for situasjonen og vel så usikkert som noe annet Med disse valg tilbys andelseierne en ”løsning” i forsøk på hindre evt. søksmål som i verste fall kan medføre konkurs for SPDE

Finanskrise og børskrakk gir spørsmål om hvor lenge det er før SPDE er konkurs… ? Gul graf viser børskursen til SPDE sammenliknet med Norwegian Property (rød graf), og viser at man etablerte SPDE i grevens tid SPDE’s siste kvartalsrapport viser minus i regnskapet nedskrivning av tomteverdiene på Fornebu med 1,1 Mrd. Kroner (21%) siste 21 måneder Tomtene ble kjøpt for 5,3 Mrd. i 2007 og verdsettes nå til 4,2 Mrd. SPDE har ca. 400 mill. kr. i ”Cash og Cash equivalents” pr. sept.08 Børskursen til SPDE er redusert med 86% siden børsintroduksjon SPDE kvartalsrapport - http://hugin.info/137613/R/1266967/279364.pdf

Er løsningen å gå til sak mot SPDE? Avtalen mellom Fornebu Boligspar og andelseierne er så full av ansvarsfraskrivelse at den faller på sin egen urimelighet Avtaleverket er så omfattende at det nærmest kreves embetseksamen for å fatte omfanget av fullmaktene som er gitt Fornebu Boligspar Som boligkjøper og forbruker i Norge må man da ha rettigheter som overstyrer den type svindel som har foregått i over 7 år på Fornebu? Er det nok for SPDE å legge seg flat for all kritikk, for så å legge ennå flere planer uten forpliktende tids- og kostnadsrammer? De solgte i 2001 en drøm som har utviklet seg til et mareritt. Andelseierne har betalt millioner av kroner for noen tegninger og et hull i bakken på område 6.0 Storøya. Er det rart man føler seg lurt? Vi kan da ikke la de slippe unna med dette uten å prøve det for retten? I verste fall går SPDE konkurs og andelseierne er fri fra sine slavekontrakter… LOV 1918-05-31 nr 04: Lov om avslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer