STATSBYGGS HUSLEIEORDNING NPHs NYTTÅRSEMINAR 2011 19. JANUAR 2011 Mitt tema er husleieavtaler, oppbygging av en avtale og kostnadsdekkende husleie. Mitt utgangspunkt for temaet er Statsbyggs husleieordning som i forgårs feiret 15-års jubileum. Jeg tror ikke jeg tar munnen for full når jeg konkluderer med at dette har vært et rimelig vellykket tiltak. Men la meg også nevne at det er en tilhører i salen, Per Eikeland, som var adm. Dir. først i Statens bygge og eiendomsdirektorat som ble omorganisert til Statsbygg nettopp fra 1. Januar 1993. Og det var jo selvfølgelig Per som hadde hovedansvaret for innføringen av ordningen. Arne Petter Breirem, Statsbygg

Statsbygg (1) Forvaltningsbedrift i budsjettkapitelet Statens Forretningsdrift Knyttet til statsbudsjettet Nettobudsjettert driftsbudsjett, bruttobudsjettert investeringsbudsjett Fullmakt til å igangsette prosjekter med en ramme på inntil 1,5 MRD hvert år (kurantordningen) Offentlig anskaffelsesregelverk, politisk instruksjonsmyndighet og konstitusjonell kontroll La meg først si litt om Statsbygg. Stortinget vedtar investeringsbudsjettet og dette blir ofte en salderingspost, men vi har et meget godt virkemiddel- den såkalte kurantordningen dvs. at dersom leietaker har huseleiemidler kan vi finansiere prosjektet. Akkurat dette har vært en viktig rasjonalisering av statlig finansiering fordi man ikke behøver å gå veien om bevilgning. Uten kurantordningen ville det vært vanskelig å drive en rasjonell eiendomsforvaltning. Ingen forretningsmessig fri stilling. Underlagt det offentlige anskaffelsesregelverk, politisk instruksjonsmyndighet, konstitusjonell kontroll. Lån i statskassen gis først etter at stortinget har vedtatt investeringsbudsjettet. Vi kan ikke låne fritt. Selv om vi i en viss grad tvinges til å konkurrere er det ikke etablert forsvarlige rammevilkår til å konkurrere. Akkurat det var det Entra som ble skilt ut fra Statsbygg i 2000 som skulle ta seg av.

Statsbygg (2) Hovedkontor i Oslo 5 regionkontorer-Oslo, Porsgrunn,Bergen, Trondheim,Tromsø Driftsorganisasjon fordelt over hele landet også på Svalbard 750 ansatte i alt ( 250 på prosjekter, 200 i administrasjon, 300 i drift) Regionkontorene er ansvarlig for eiendomsforvaltningen i første linje. Eiendomsforvaltning er ”local business”.

Regional organisering (endres under Vis Topptekst/Bunntekst) PRESENTASJONSNAVN

(endres under Vis Topptekst/Bunntekst) PRESENTASJONSNAVN Organisasjon (endres under Vis Topptekst/Bunntekst) PRESENTASJONSNAVN

(endres under Vis Topptekst/Bunntekst) PRESENTASJONSNAVN Statsbyggs oppgaver To hovedoppgaver: Bygging Eiendomsforvaltning (endres under Vis Topptekst/Bunntekst) PRESENTASJONSNAVN

Økonomi 2011 Husleieinntekter: 3,6 MRD Kr. Egeninvesteringer i tilknytning til husleieordningen: 2,5 MRD.KR Investeringer for andre statlige forvaltere: 0,6 MRD.KR

Portefølje Undervisning/forskning 41 % Offentlig adm.,tjenesteyting og tinghus 17 % Regjeringsbygg 9 % Kultureiendom, museer 3 % Veg,trafikk og tollstasjoner Barnevernsinstitusjoner Fengsler 12 % Øvrige eiendommer(utland,boliger m.v.) SUM 100 %

Budsjettfordeling 12% 11% 14% 3% 13% 33% 2% 100% Vedlikehold Eiendomsforvaltning 11% Administrasjon 14% Prosjekter (IKT,FoU,org.utv, interne) 3% Avskrivning 13% Investeringsformål 33% Finanskostnader 2% Avsetning reguleringsfond Finansieringsbidrag (”utbytte”) 100%

Historikk husleieordningen ”Tilknytningsutvalget” (Hermansen-utvalget) 1989 NOU 1991:5 Modernisering av den statlige eiendomsforvaltning St.prp. nr. 63 (1990-91) Om modernisering av den statlige eiendomsforvaltning Innført fra 1.1.1993

Utvikling husleieordningen SBEDs forvaltningseiendommer fra starten i 1993 Utvidelse i 1996 med 308 500 kvm (trygdekontorer, helseinst., statlige spesialsykehus, enkelte høyskoleeiend.NGU,NVE,HAVF, Tollstasjoner, Kystadm.m.v.) Entra i 2000 – ca. 600 000 kvm (25%) Utenlandseiendommene 2000 ca.90 000 kvm 4 havbruksstasjoner 2001 Barneverninstitusjoner 2003 med ca. 70 000 kvm Fengsler fra 2009 Pr. i dag 2 600 000 kvm

Husleieordningens omfang Pr . i dag 48% av statlige eiendommer i sivil sektor har husleieordning (Statsbyggs eiendommer) Universitetene har en form for internleieordning uten kapitaldel For øvrig utredes/innføres ordninger bl.a i helseforetakene

Begrunnelse for innføring Synliggjøring Effektiv ressursdisponering (prismekanisme) Behovtilpassing (Optimalt) vedlikehold Konkurranseaspekt/fritt leverandørvalg

Trenger 2,5 mrd. I administrasjonsbygget på Ullevål har vannet lekket inn. - Det er skifertak som er nesten 100 år gammelt, forklarer eiendomsdirektør Steffen Strømnes (t.v.). Nå er kontorene i toppetasjen stengt, og Øivind Årdal (t.h.), prosjektingeniør ved Ullevål, inspiserer de påbegynte reparasjonene. MAGNUS KNUTSEN BJØRKE Sykehusene i Osloregionen har et samlet oppussingsbehov på nesten to og en halv milliarder kroner.

Professor Leon Reubsaet ved UiO holder opp slangen som leder varmen fra laboratoriet til naborommet. Vedlikeholdsetterslepet ved UiO er 4 milliarder kroner, og over alt på universitetet er det slike provisoriske løsninger

Gudshus råtner på rot Skoler, kirker og svømmehaller forfaller. Prislappen for å sette dem i stand er minst 150 milliarder kroner.

Det politisk –moralske problem Kjernevirksomhet Vedlikehold

Økonomisk -organisatorisk Kjernevirksomhet Vedlikehold

Faglig utvikling Skille mellom kjernevirksomhet og eiendomsforvaltning Profesjonalisering av eiendomsforvaltning (Facility management) Organisatorisk og økonomisk skille mellom leietaker, forvalter og eier

Vedlikeholdstilstand (1)

Vedlikeholdsstatus (2)

Husleiearter Markedsleie: Forhandlingsba-sert Gjengs leie: Leiebeløp som oppfattes som vanlig i vedkommende geografiske område Kostnadsdekkende leie: Skal betjene kapitalkostnadder og FDVU+adminis-trasjon

Husleiestruktur A. BASISLEIE Kapitalkostnader Rente Avskrivninger FDVU Ytre vedlikehold Tekniske anlegg Eventuell eiendomsskatt Forsikring Brukeravhengige driftskostnader Fordeling mellom leietaker og utleier B. TILLEGGS- TJENESTER

Leiefastsettelse For nybygg på grunnlag av egen modell For andre bygg(fra starten i 1993 og senere utvidelser av ordningen) en kombinasjon av gjengs leie og markedsleie

Eierkost. (Forvaltning, drift og vedlikehold –FDV) HUSLEIE (LCC) Utskift. FDV Kap. kostn. Avkastningskrav(realrente)=4% NPV Utskiftinger Eierkost. (Forvaltning, drift og vedlikehold –FDV) Life cycle Ann. (husleie)

Avkastningskrav (diskonteringsrente) Inntil 2007 6 % Fra 2007 2,5% til 4% Realrente 2 % Risikotillegg 0,5% til 1,5%

Kostnadsfordeling Ytre vedlikehold og tekniske anlegg er Statbyggs ansvar Felleskostnader (brukeravhengige driftskostnader) fordeles etter avtalt forbruk Flere leietakere i et bygg – fordeles etter leid areal Leietaker dekker renhold, energi, vaktjenester og indre vedlikehold (kutyme)

Leieavtale (1) Tilleggstjenester (særskilt betaling) 1. Avtalens parter 2. Beskrivelse av leieobjektet. 3. Leie og tilleggstjenester. Årsleie (basisleie) Tilleggstjenester (særskilt betaling) B.Parkeringsplasser. C. Indre vedlikehold D. Brukeravhengige driftskostnader E. Energi til leiers egne lokaler F. Renhold G. Vakttjenester Betalingsvilkår: Forskuddsvis og kvartalsvis Forsinkelsesrente(aldri anvendt)

Leieavtale (2) 4. Leieregulering Årlig regulering av basisleien med 80% av Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks Indre vedlikehold reguleres med 100% 5. Leietid og fremleie Vanligvis 20-års kontrakter Varsel til leier om utløp 12 måneder i forkant Ønske om fortsatt leieforhold innen 6 måneder Leier adgang til fremleie til statlig leietaker. Fremleie til andre krever forhåndssamtykke Ved omorganisering vedtatt av regj./stortingkan avtalen sies opp med 12månederes varsel.

Leieavtale (3) 6. Drift og vedlikehold. Detaljert angivelse av ansvar for utleier og leier (eget vedlegg til kontrakten som beskriver i detalj drift og vedlikeholdsansvar for VVS,elektro,utomhus,renhold- renovasjon,energi,vedlikehold)

DRIFT Utleiers ansvar og kostnad Leiers ansvar Utleiers ansvar. Leiers kostnad Direkte driftsutgifter. Bruker-avhengige driftsutgifter for bygget Utleier forestår tjenestene SERVICE OG DRIFT VVS- tekniske anlegg Fyranlegg, oljetanker etc. X Gass og trykkluft for drift av byggets tekn. anlegg Gass og trykkluft, alt som skyldes brukerbehov Kjøling som skyldes brukerbehov, EDB-anlegg, kjøle-/fryserom (Alt unntatt komfort) Ventilasjonsaggregater, kjøleanlegg og filtere knyttet til kontordrift Luftbehandlingsutstyr, løst utstyr av brukerhensyn

VEDLIKEHOLD Utleiers ansvar og kostnad Utleier forestår arbeidet Indre vedlikehold Utleier forestår arbeidet BYGNING Yttervegger, utvendig kledninger og overflater X Tak, tekking, beslag, renner og nedløp Bærende konstruksjoner Vinduer, dører etc., synlige overflater ute Vinduer, dører etc., synlige overflater inne Ruter, skader som skyldes leiers forh./ansvar

Leieavtale (4) 7. Lokalenes overtakelse og innredning Endringer som medfører standardheving utløser økt husleie (viktig kundepleie) 8. Fraflytting Sjelden aktuelt, men lokalene skal overleveres i samme stand som ved innflytting (indre vedlikehold)

Leieavtale (5) 9. Brukerutvalg.10. Forsikring. 11. Erstatning. 12. Force majeur. 13. Forholdet til husleieloven. 14. Spesielle bestemmelser. 15. Mislighold.16. Tvister Staten er selvassurandør. Tvister bringes inn for fagdepartementene med regjeringsadvokaten som faginstans om nødvendig (må løses utenfor rettsapparatet)

Aktivering Forvaltningsbedriftene er pålagt å føre balanse Fra 1992 til 1999 ble kun nybygg aktivert Statsbyggs eiendommer fra før 1993 ble først balanseført i 1999

Effekter ”Juridisk” regime innen staten Sikker kontantstrøm Ansvarsfordeling klar Sikrer (”juridisk”) midler til vedlikehold

Viktige utredninger St. prp. nr. 84(1998-99) NOU 2004:22 Velholdte bygninger til alle (Eikelandutvalget) USBE-utvalget mars 2005 Multiconsults undersøkelser 2002-2005

Vurderinger (1) St.prp.nr.84(1998-99) om ny strategi for Statsbygg og etablering av Statens utleiebygg AS: ”Innføringen av husleieordningen har i stor grad oppfylt intensjonene og ført til en mer effektiv ressursdisponering hos brukerne, sikret et økonomisk optimalt vedlikeholdsnivå og hatt en rasjonaliserende effekt.”

Vurderinger (2) ” Gode bygg og eiendomsforvaltning, herunder tilstrekkelig vedlikeholdsinnsats, avhenger av rammebetingelsene, i form av organisering, ressurstilgang og kompetanse, som er tilstede. Husleieordning alene er ikke tilstrekkelig for å sikre et godt vedlikeholdsnivå. Multiconsult er imidlertid av den oppfatning at en slik ordning vil kunne bidra til både en bedre organisering gjennom rolle og ansvarsavklaring (utleier-leietaker), en bedre ressurstilgang (jevn kontantstrøm, forutsigbarhet gjennom avtale) og en økt kompetanse(gjennom synliggjøring av verdier og ressursbehov) som sammen kan gi et bedre vedlikeholdsnivå”.

Vurderinger (3) NOU 2004:22 (Eikelandutvalget): ”Innføring av husleie for Statsbyggs eiendommer har i stor grad svart til forventningene”

Objekter for husleie Markedsorientert Internt grep Integrering med bygget Nasjonalmonumenter Helseforetakene (sikkerhet for låneopptak)?

Med husleieordning Uten husleieordning EK Komp. Total leie FDV FDV + Investering Kap.k. Total leie FDV FDV + ADM EK Øvrig budsjett Finansiering Lån

Spesielt interesserte Tekstboksen er for spesielt interesserte: Budsjettbalansen oppnås ved at kompensasjonsbeløpet ”splittes” i underpostene på kap. 2445: 24.3 Avskrivninger 24.4 Renter 24.5 Til investeringsformål Disse poster motsvares av inntektskapitler på Statsbudsjettet Kap. 5445, post 39 Avsetning til investeringsformål Kap. 5491, post 30 Avskrivninger (samlepost for avskrivninger i Statens Forretningsdrift) Kap. 5603, post 80 Renter av statens kapital ( samlepost for renter fra kapital i Statens Forretningsdrift) Den del av Statsbyggs utgifter som ikke dekkes av inntektskapitler lånefinansieres ved lån i Statskassen. På denne måten blir budsjettbalansen beholdt.

Fremtiden Tidligere statsråd Heidi Grande Røys sa i 2006 ”prinisipielt bør husleie innføres for alle statlige bygninger” Universitetsbygg? Forvaltning av kulturhistoriske eiendommer? 2013 ?