Kontraktsforhandlinger

Kontraktstyper Innleie/utleie Maskiner/utstyr NS 8400 Byggherre Innkjøp En kontraktstrategi beskrives av virkemidlene for utvelgelse, for fordeling av ansvar og for prosessen. Virkemidlene for utvelgelse er en eventuell prekvalifisering, tildelingskriteriene og kontraheringsformen. Virkemidlene for utvelgelse bestemmer hvordan byggherren velger ut leverandøren. Virkemidlene for fordeling av ansvar er ytelsesbeskrivelsen, avtale-/entrepriseformen og kontraktstypen. Virkemidlene for prosessen er eventuelle insentiver og kontraktsbestemmelsene. Konsulent Kontrakt Underentr. Kontrakt

Kontraheringsformer Byggherren kan: Bestille fra en entreprenør Forhandle med en eller flere entreprenører om pris og vilkår Arrangere anbudskonkurranse i forhold til NS 8400, Lov om off. anskaffelser eller etter spesielle regler Kontraktstrategi Valg av kontraktstype. Hvordan leverandørene skal velges (konkurranse eller forhandlinger). Valg av organisasjonsstruktur for å kontrollere prosjektering og utførelse, samt grensesnittene mellom disse. Valg av innhold, omfang og rekkefølge på arbeidspakkene. Valg og forberedelse av tilbudsdokumenter, inkludert kontraktsbestemmelsene (primærverktøyet for fordeling av ansvar for usikkerhet mellom byggherre og leverandør).

Entrepriseformer Delt entreprise Hovedentreprise Generalentreprise Totalentreprise

firmaer og frittstående underentreprenører. Bygg- herre Total- entreprenør Utførelse Prosjektering Underentr elektro Underentr maling Underentr blikk Underentr rørl. N Råd- ing. byggetekn. Råd- ing. VVS Råd- ing. elektro N Arkitekt Totalentreprenøren kan ha all prosjekterings- og utførelseskapasitet innen sitt firma. Normalt benytter en, i større eller mindre utstrekning, frittstående prosjekterings- firmaer og frittstående underentreprenører.

Prosjektering Sideentr. elektro Sideentr. VVS Sideentr. heis N Bygg- herre Prosjektering Sideentr. elektro Sideentr. VVS Sideentr. heis N Hovedentr. bygningsentr. Underentr. maler Underentr. glass Underentr. takktekk N Hovedentreprenøren kan ha all nødvendig utførelseskapasitet innen sitt firma. Normalt benytter han underentreprenører, i større eller mindre utstrekning.

Generalentreprenøren kan ha all utførelseskapasitet i eget firma. Bygg- herre Utførelse Prosjektering General entrenpr. N Underentr. elektro Underentr. rør Underentr. blikk Underentr. maler Underentr. glass N Generalentreprenøren kan ha all utførelseskapasitet i eget firma. Normalt bruker han underentreprenører, i større eller mindre utstrekning.

Prosjektering Utførelse Sideentr. grunnarb. Sideentr. betongar. Bygg- herre Prosjektering Utførelse Sideentr. grunnarb. Sideentr. betongar. Sideentr. tømrear. Sideentr. elektro N N

Oppgjørsformer Fikssumkontrakt Fastpriskontrakt Enhetspriskontrakt Regningsarbeider Målpriskontrakt Fikssum kontrakt: Arbeidene leveres for en fast, avtalt sum – FIKSSUM. Denne summen gjelder som fullt oppgjør til entreprenøren, selv om omfanget av arbeidene eller andre forutsetninger endres. Enkel kontraktstype som gir fast pris og liten byggherre risiko. Kontraktstypen gir høy entreprenørrisiko og kan derfor gi høy prosjektkostnad. Kontrakten bør ikke brukes på prosjekter med store usikkerhetsposter. Fastpriskontrakt: Arbeidene leveres for en fast pris – FASTPRIS Entreprenøren overtar risikoen for økning i lønninger og priser, men ikke for endringer i arbeidets omfang. Anvendelse som for Fikssumkontrakt Enhetspriskontrakt: Arbeidet leveres for sum pris basert på pris pr. m3, m2, tonn, stk, etc. Kontrakten inneholder regler for håndtering av endringer. Satser for regningsarbeid inngår for å dekke uforutsette arbeider. Funksjonsbeskrivelser kan inngå i begrenset omgang. Kontrakten gir rimelig risikofordeling mellom partene og egner seg for de fleste arbeider. Regningsarbeid: Entreprenøren får dekket sine dokumenterte utgifter på grunnlag av på forhånd fastsatte priser for maskintimer og manntimer, samt innkjøp av materialer og avtalt påslag for dekning av entreprenørens generalkostnader og fortjeneste. Kontraktstypen gir minimal entreprenørrisiko. Kontrakten egner seg for arbeider hvor det er vanskelig på forhånd å klarlegge arbeidsomfanget og hvordan arbeidene skal utføres. Målpriskontrakt: Målpriskontrakt er i realiteten en incitamentsordning som skal fremme samarbeid mellom byggherre og entreprenør. Avtalepartene forplikter seg til å bidra med det en har av kompetanse i et samarbeid for å nå best mulig resultat for begge parter gjennom prosjekteringsfase og byggefase. Målpriskontrakten bygges opp slik at risiko eller gevinst deles likt mellom partene. Målpris kan benyttes i kombinasjon både med utføreleseentrepriser og totalentreprise

Byggherrens behandling av anbud Byggherrens binding til valgt anbudsform Avvisning av anbud NS 8400 pkt. 12 Valg av anbud Anbudsavklaring Når er et anbud antatt

Anbud Anbudet skal være datert og underskrevet. Det skal leveres i lukket konvolutt og være tydelig merket slik innbyderen har foreskrevet. Som en del av anbudet skal medfølge forpliktende anbudsbrev. Brevet skal inneholde anbudssum og eventuelle leveringstider, alternative anbud, forbehold m.v. forbehold skal inntas i anbudsbrevet, selv om de også er anmerket i andre dokumenter. Anbudet skal utfylles fullstendig. Poster som ikke er utfylt med pris, skal anses som innkalkulert i andre poster, med mindre annet er angitt i anbudsbrevet. Hvis byggherren ikke gir uttrykk for noe annet, er det adgang til å gi tilbud på alternative løsninger i tillegg til eller i stedet for de løsninger som fremgår av anbudsgrunnlaget.

Avvisning av anbud Ikke rett-tidig anbud skal avvises og returneres uåpnet. Slikt anbud kan likevel åpnes, hvis det er nødvendig for å fastslå anbyderens identitet. Anbud som er avgitt av andre enn dem anbudsinnbydelsen er rettet til, skal avvises. Tilfredsstiller anbyderen ikke innen anbudsfristens utløp de krav som er satt til anbyders autorisasjon, øvrige kvalifikasjonskrav m.m., skal anbudet avvises. Anbud skal avvises når det ikke inneholder alle de opplysninger som er nødvendige for byggherrens bedømmelse av anbudet. Anbyder skal straks ha begrunnet beskjed hvis hans anbud bli avvist.

Kontraktsrett Avtaleloven Spesiallover Rettspraksis Sedvaner Teori Hvorfor spesiallovgivning ? Samfunnsutviklingen har medført at visse avtaletyper forekommer hyppigere enn tidligere For det andre kan ny lovgivning være påkrevd fordi den eksisterende rettstilstand ikke anses optimal For det tredje kan ny lovgivning være motivert av et behov for å gi særregler til beskyttelse av visse parter For det fjerde kan ny lovgivning skyldes et kodifikasjonsbehov, mer enn et behov for materielle reformer Spesialiseringens minusside er at deler av regelverket kan bli inkonsistent lov om visse håndverkertjenester (1989), Lov om arbeidsavtaler (arbeidsmiljøloven) Bustadsoppføringsloven

Kontraktsmekanismen i avtaleloven Løfteprinsippet Gjensidig bebyrdende avtale Krav til et tilbud Akseptfristen Krav til innholdet av en aksept Avtaler skal holdes. Formfrihet. Løfteprinsippet Et løfte er et utsagn som skaper en plikt for avgiveren og en rett for mottakeren (adressaten). Spørsmålet om et løfte er av en slik art at det forutsetter en aksept, vil bero på en tolking av utsagnet Hvis et løfte forutsetter aksept fra adressaten, foreligger et tilbud. At avtaler skal holdes – de er rettslig bindende – betyr at de regler og krav som kontrakten fastsetter, kan håndheves ved rettsapparatets hjelp. Tvang Formfrihet medfører at en avtale som hovedregel er bindende, uansett hvilken form den er avgitt i Norsk rett følger det såkalte løfteprinsippet. Et løfte er bindende for avgiveren, selv om det ikke er akseptert Gjensidige og ensidige disposisjoner En kjøpsavtale – der aksepten fra kjøperen B både stifter en plikt til å yte kjøpesummen og medfører at selgeren A blir forpliktet til å levere salgsgjenstanden mot betaling – er en typisk gjensidig disposisjon. Partenes plikt til å yte er i slike tilfeller gjensidig betinget av at også den annen part yter, prinsippet om ytelse mot ytelse Privatrettens viktigste ensidige disposisjoner er gaver og testamenter Tilbud eller oppfordring om å komme med tilbud ? Et tilbud må avgrenses mot henvendelser som skjer for å få et tilbud fra adressaten. Slike henvendelser er – jfr. avtl. § 9 – “en opfordring til at gjøre tilbud”. En oppfordring om å komme med tilbud er intet løfte. Det er den som på bakgrunn av oppfordringen fremkommer med et tilbud, som har bundet seg ved et løfte Anbud Auksjonssalg Akseptfristens utgangspunkt Fristens utgangspunkt kan fastsettes av tilbyderen. Avtl. § 2 annet ledd får betydning hvis tilbyderen har fastsatt fristens lengde, men ikke dens utgangspunkt Tolking: (U)ren, nytt tilbud eller avslag ? En aksept må – for å binde tilbyderen – både være rettidig og i overensstemmelse med tilbudet. Spørsmålet om aksepten er overensstemmende eller ikke, beror på en tolking av denne. En aksept som ikke er i overensstemmelse med tilbudet, anses etter avtl. § 6 første ledd “for avslag i forening med nyt tilbud”

Forbrukerforhold – Bygg og anlegg Vi har ulike lover som gir ufravikelige regler som skal verne forbrukeren: Bustadoppføringslova gjelder for oppføring av nye boliger og fritidsboliger. Håndverkertjenesteloven gjelder for arbeid på fast eiendom. Avhendingslova gjelder blant annet for forbrukerens kjøp av ny bolig. Forbrukerkjøpsloven blant annet gjelder for forbrukerens kjøp av byggesett til ny bolig. For alle disse lovene har Standard Norge utarbeidet skreddersydde blanketter som kan brukes når du som forbruker skal inngå kontrakter.

Kontraktsstandarder – Bygg og anlegg Kontrakter og blanketter består av følgende standardgrupper: Standardkontrakter om utførelse av bygg og anlegg, inkludert underentreprise Standardkontrakter for totalentreprise, inkludert underentreprise Standardkontrakter for prosjektering, rådgivning og byggeledelse Standardkontrakt for kjøp av byggevarer Standard for prosedyrer ved overtakelse av bygg og anlegg Standard for indeksregulering av kontraktssum Det er utarbeidet egne blanketter som kan brukes i tilknytning til de ulike standardene.