Porteføljestyring eiendom Investeringsdirektør API Norge Tore Borthen Presentasjon på Terramar-seminaret: Prosjektporteføljer 23. september 2004

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge

Den ledende forvalter i Norden Forvalter NOK 45 mrd i eiendom NSB Aberdeen Danmark 0,3 milliarder Aberdeen Nordic Region 45 milliarder, 380 ansatte 5 milliarder Aberdeen Finland 20 milliarder Aberdeen Sverige Aberdeen Asset Management 255 milliarder Aksjer, obligasjoner og eiendom Aberdeen Norge Aberdeen Europe Nystartet API i Norge ble etablert i 2001 ved at eiendomsteamet i Norske Liv ble outsourcet

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge

Akkumulert avkastning 1988-2003

Eiendom med beste avkastning i alle del-perioder Avkastning (geometrisk) 1989-2003 1994-2003 1999-2003 2001-03 Aksjer Norge 8,4 % 6,4 % 4,1 % -5,2 % Rangering 3 3 4 4 Aksjer utland 7,0 % 7,1 % -0,9 % -6,3 % Rangering 5 2 5 5 Eiendom 10,1 % 14,2 % 11,4 % 8,8 % Rangering 1 1 1 1 Obligasjoner 8,6 % 6,4 % 6,9 % 8,2 % Rangering 2 3 2 2 Obligasjoner utland 7,9 % 6,3 % 4,7 % 5,5 % Rangering 4 5 3 3

Eiendom har god risikojustert avkastning Avkastning og risiko 1989–2003 Periode Siste 15 år Avkastning (Geometrisk) Avkastning (Aritmetrisk) Std.avvik (lognormalisert) Sharpe 1 Aksjer Norge 8,4 % 12,4 % 28,2 % 0,08 Aksjer Utland 7,0 % 8,6 % 18,1 % 0,04 Eiendom 10,1 % 11,1 % 6,9 % 0,56 Obligasjoner 8,7 % 4,0 % 0,59 Obligasjoner Utland 7,9 % 8,0 % 5,3 % 0,31 (Avkastning – Risikofrirente) / Standardavvik. Risikofrirente er antatt å tilsvare Norsk Statsobligasjon 10 år i perioden (6,24 %) Beregningen tar utgangspunkt i geometrisk gj.snittlig avkastning

Eiendom har god diversifiseringseffekt Samvariasjon Eiendom Obligasj. Norge Obligasj. Utland Aksjer Norge Aksjer Utland 1,00 Obligasjoner Norge -0,64 Obligasjoner Utland -0,12 0,55 Aksjer Norge 0,10 0,41 -0,10 Aksjer Utland 0,19 0,24 0,12 0,73

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge

API har gitt 3,1% meravkastning siste 10 år Kilde: KPMG Consulting 1994 – 2001, API samt Livselskapene årsregnskap for år 2002

Eiendom har en omfattende verdikjede Investment Management (IM) Asset Management (AM) Property Management (PM) Strategisk og taktisk allokering i eiendom Risikojustert avkastning for porteføljen Kjøp og salg av eiendom Utvikling av eiendommene Risikojustert avkastning for hver enkelt eiendom i porteføljen Utleie og forvaltning Teknisk drift Maksimere inntekter og minimere kostnader for eiendommene i porteføljen Hvordan skapes meravkastningen? 30% 40% 30% Portefølje Utleie og Investering Portefølje styring - - forvaltning strategi

Optimering – Hva er rett allkokering ? Effisiente porteføljer identifiseres for ulike risikonivå basert på prognoser, historisk standardavvik og segmentenes samvarisasjon Rammer for allokeringen (basert på markedsstørrelse eller investeringspolicy ) kan inkluderes i analysen Identifiserer forbedringspotensial i dagens portefølje, både mht risiko og avkastning

Meravkastning fra allokering 2000 - 2003 Kilde: IPD

Investering – Gode kjøp/salg Transaksjonsteam: Aberdeen har et eget team som arbeider med transaksjoner, som kontinuerlig ”screener” alle mulige transaksjoner i markedet. Cashflow modell: Aberdeen har en egenutviklet CF-modell hvor forventet kjøp/salgsverdi beregnes for alle eiendommer som vurderes. Historiske gjennomførte transaksjoner sammenlignes med potensielle kjøp. Inv.komitee: Aberdeen har opprettet en inv.komitee som skal kvalitetssikre alle kjøp/salg før endelige beslutning fattes. Inv.komiteens deltakere er ansatte i inv.mgm i Aberdeen samt 2 eksterne medlemmer: Are Skindlo (tidligere adm.dir i Steen & Strøm) Ragnar Halle ( Erfaring fra Olav Thon, Avantor) Hold/selg utarbeides minimum 1 gang årlig. Metoden estimerer en eiendoms mer- eller mindreverdi for investor i forhold til markedsprisen, basert på dens bidrag til porteføljens avkastning og risikobilde samt investor sitt avkastningskrav.

Verdiskapning ved fokus på kjøp/salg Konfidensielt SAS Royal Hotel Bryggen, Bergen Kjøpt primo 1997 for NOK 250 mill og solgt ultimo 1998 (svakere marked) for NOK 280 mill. IRR på totalkapitalen 19% Heilo Boligsenter AS, Oslo 450 stk. hybler og ett-roms leiligheter. Driftet av oss. Kjøpt i 1995 og 1996 for til sammen 137 mill. og solgt i 2002 for 204 mill. IRR på totalkapitalen 13% Brekke Festetomter, Frysja, Oslo Kjøpt i 1997 for 70 mill. Verdi i dag 100 mill. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 13% Essendropsgt. 8, Oslo Kinobygg. Kjøpt i 1993 for 23 mill. Verdi i dag 36 mill. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 16 %

Verdiskapning ved eiendomsutvikling Konfidensielt Statens Hus, Skien Kontorkompleks. Kjøpt i flere etapper fra 1992 – 1996. Videreutviklet av oss med 2 nye bygg utleiet til Fylkesmannen i Telemark og Statens Vegvesen på 20 år. Solgt i 2003 for 238 mill. til Acta IRR på totalkapitalen 24% Liertoppen Tomteområde på 120 mål ved Liertoppen Kjøpesenter. Kjøpt i 2000 for 18 mill. Konseptutvikling og synliggjøring av potensialene ledet frem til salg av eiendommen for 48,7 mill. november 2003 IRR på totalkapitalen 37%

Verdiskapning ved aktiv eiendomsforvaltning Konfidensielt Oscarslund, Hegdehaugsveien 34, Oslo Butikkeiendom i 1. og 2 etg. Kjøpt i 1995 for 49 mill. Vi frikjøpte en restaurant, reforhandlet butikkleiene og solgte eiendommen i 1999 for 80 mill. IRR på totalkapitalen 24% Drammensveien 21, Oslo Kontorlokalene stod tomme etter Norske Liv i 1999. Lokalene ble rehabilitert og reutleiet til et gjennomsnittlig leienivå i hele eiendommen (inkl kjeller på 2.000 m2). Dette vurderes som svært bra hensyntatt den lave arealeffektiviteten. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 9%. Munchsgt 5b, Oslo Lokalene ble tomme i år 2000 etter Telenor. Eiendommen ble totalrenovert og ny kontrakt signert med Oslo Kommune (10 år) til NOK 1.600 pr m2. Dette er over snittet for ”Høy standard sentrum” på det aktuelle tidspunkt. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 11%

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge

Kort om fondet Etablert sommeren 2004 som Norges første diversifiserte eiendomsfond Avkastningsmål er 14-18 % (10-12 %) og utbetaling årlig forventer å være 5-9 % (6-8 %) fordelt på kvartalsvise utbetalinger Fondet er et åpent fond (både inngang og utgang), med likviditetsmekanismer gjennom 2.håndsomsetning og innløsningsrett Fondet er i utgangspunktet ugiret (tilrettelagt liv/pensjon/skade), men API har utviklet et giret fond som investerer inn i samme portefølje Kommitert kapital på ca 800 MNOK, hvorav 490 MNOK hittil investert Ca 30 investorer i sameiet (institusjonelle), ca 200??? i KS’et (private) Kjøpt 7 bygg (langt i prosess med ytterligere 3) Neste tegningsfrist er 25. november 2004

Prosessen rundt etablering av porteføljen Investerings-rammer Inv.strategi/ Allokering Kjøp/ Seleksjon Investerings-komité Fastsetter overordnede rammer for hva fondet kan investere i Kan ikke endres utenom med enstemmighet Gjennomfører en optimalisering basert på: Prognoser Risiko Samvariasjon Investerings-rammer Dette, sammen med taktiske hensyn (f.eks valg av kontrakts-lengde), utgjør investerings-strategien Velger de beste kjøpene innenfor investerings-strategien Vurderer mange elementer: Pris Leiekontrakt Leietaker Teknisk standard Beliggenhet Osv Vurder og godkjenner kjøpene Består av seks medlemmer, inkl. to eksterne Skal kvalitetssikre investerings-beslutningen

Investeringsrammer for fondet < 1 mrd > 1 mrd Segment Min (%) Max (%) Min (%) Max (%) Øvrige rammer Kun gjøre direkteinvesteringer Som hovedregel kun investere i ferdigutviklet eiendom og ikke delta i utviklingsprosjekter, med unntak av utbygnings-prosjekter på basis av signert kontrakt Ingen ”kurant” eller ”ukurant” eiendom skal utgjøre mer enn hhv 25 % og 10 % av kapitalen i Sameiet Kontor Oslo 25 100 25 75 Kontor Bergen 25 Kontor Stavanger 25 Kontor Trondheim 25 Kontor Øvrige byer 25 Sum Kontor 25 75 Kjøpesenter 75 25 60 Lager 25 25 Hotell 25 Bolig 25 Annet 25 Rammene kan endres ved enstemmighet blant Sameierene og Forretningsfører API kan beslutte å fravike rammene i Sameiets to første år i den grad det er nødvendig og hensiktsmessig

Fondets investering per 20. september 2004 Eiendommene Kontorbygg, Rolf Wickstrømsv. 15, Nydalen – Forbrukerrådet og Den norske Opera leietakere på 6,6 år gjenværende løpetid Kontorbygg, Fornebuveien 38-44, Oslo – SAS leietaker på 9 år gjenværende løpetid. Kjøpesenter, Stillverksveien 1-9, Lillestrøm – Expert Norge, Coop Mega og Sportshuset som største leietakere Butikkseksjon Lørenveien 36 – REMA 1000 9,4 år Butikkseksjon Holmenveien 1 Vindern – REMA 1000, Expert Norge og Mester Grønn 6,4 år Seksjon av kjøpesenter, Bjørklangen – REMA 1000, Vinmonopolet, Bjørklangen Apotek og senterforeningen 10 år Handelsbygg Raglamyr, Haugesund – Elkjøp 15 år

Nøkkeltall for porteføljen samlet Kjøpesum 490 MNOK Yield/ direkteavkastning 7,9 %* / ca 11 % ** Vektet løpetid 8,2 år Areal 35.200 m2 Antall bygg 7 Allokering 57 % kontor + 43 % shopping, basert på kjøpesum Status øvrig Tre bud med aksept på til sammen ca 175 MNOK hvor ett forbehold på hver av dem gjenstår * Før forvaltningsgebyr og giringeffekt ** For KS’et etter forvaltningsgebyrer og giringeffekt