Bedre og billigere boliger – Hva skal til ? Innlegg på Erfaringskonferansen Universell utforming – Med flat pedal mot 2025 i Stavanger 18. april 2013 v/ Magnus Helland i ByBo AS

For å komme dit man vil må man vite hvor man er

Gode boliger / Bedre boliger Hvem definerer - myndighetene eller boligkjøperne? Boligkjøperne prioriterer; • Lokalisering (sted / bydel) • Beliggenhet (utsikt / solforhold m.m.) • Tiltalende boligområde og bygninger • Funksjonalitet og aktuell størrelse Myndighetskrav til bygninger, UU og energistandard har lav prioritet hos boligkjøperne.

Billigere boliger • Nye boliger prises til det utbyggerne tror det er mulig å selge for • Dersom kostnadene blir høye i forhold til antatt salgspris ”legges prosjektene på vent ” til mangel på boliger fører til økt pris eller at lavere aktivitet i byggebransjen fører til lavere byggekostnader.

Markedsubalanse Pris: Kr Pris: Kr ,-

Langvarig prisstigning drevet av; • Høy sysselsetting • Trygge arbeidsplasser • Økt lønnsnivå • Lav rente • Tro på fremtiden / trygghet for fremtiden • Tro på verdistigning for boliger • Sterk befolkningsvekst i byene • Lite boligbygging i forhold til behov • Selgers marked (ofte begrenset konkurranse med hensyn til lokalisering og tid)

Prisstigningen større enn kostnaden for økt standard ofte begrenset til; – Parkett på alle gulv pluss økt utrustning av kjøkken og bad – Flere el-punkter – Bedre energistandard inkl. balansert ventilasjon – Bedre løsninger for UU – Bedre brannsikring (sprinkling) – Vannbåren varme

Kostnadsdrivere • Lav tilgang og stor prisvekst på byggeklare tomter der etterspørselen er stor • Lang og uforutsigbar behandling av reguleringsplaner, innsigelser og klagebehandling • Detaljkrav i reguleringsplanene hindrer gode løsninger ved senere planlegging og bygging • Økt bruk av rekkefølgekrav

Kostnadsdrivere • Forskriftskrav med begrenset nytteverdi • Lite nyskaping med hensyn til kostnadseffektive byggemetoder og bygningsløsninger • Negativ produktivitetsutvikling i byggebransjen • Høy aktivitet i byggebransjen – entreprenørene ikke sultne nok

Billigere Boliger – Hva skal til • Bygge nok boliger der de etterspørres til å skape ”kjøpers marked” – da vil boligprisen i større grad bli styrt av kostnadene • Markedsubalanse må løses ved bl.a.; – Bygge nok boliger i forhold til behov (i 2011 ble det i Oslo bygget 1 ny bolig for hver 10 nye innbyggere) – Lokalisering og boligtyper må tilpasses behov og etterspørsel – Økt bygging av studentboliger vil frigi boliger til andre og dempe prispresset • Tiltak for å dempe kostnadsdriverne • Lavt prisede boliger kjøpes ofte opp av investorer / spekulanter for videresalg

Ønsket / bærekraftig utvikling • Prisveksten strupes og drives tilbake ved økt tilgang på attraktive boliger der folk vil bo • Flere skal bo sentralt uten behov for bil. • Større krav til god kollektivtransport for nye boliger utenfor sentrum

Ønsket / bærekraftig utvikling • Økt fokus på kvaliteter for boligområde (trivsel, trygghet, gode møteplasser, servicetilbud og god kollektivtransport) • Nytenkning i boligutforming - boliger tilpasset endret behov (50% av boligene i Oslo beboes av kun 1 person). Flere mindre boliger med multifunksjonelle arealer.

Ønsket / bærekraftig utvikling • Økte forskriftskrav til; – Energieffektivitet og klimagunstige løsninger – UU og trygghetsboliger (Smarthusløsninger). Flere skal bo hjemme og ikke på sykehjem • Økt konkurranse vil føre til bedre helhetsløsninger som inkluderer; – God arkitektur – Nye boligløsninger med god funksjonalitet og høy arealeffektivitet – Bedre utearealer og møteplasser • Kombinasjon av nye forskriftskrav og økt konkurranse vil føre til bedre sikkerhet for riktig kvalitet og reduksjon i byggefeil.

Hvordan skaffe bedre og billigere boliger Hvem kan bidra; • Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten • Husbanken • Boligutviklere, -utbyggere og entreprenører

Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør; • Frembringe langsiktige regionale og lokale planer for lokalisering av nye boliger (fortetting og bruk av nye arealer). • Bygge infrastruktur og frembringe nok godkjente reguleringsplaner for økt bygging av boliger der folk ønsker å bo. Ved dette legges grunnlaget for økt boligproduksjon som vil skape ”kjøpers marked” og økt konkurranse som driver utviklere, utbyggere og byggebransjen til å bli bedre.

Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør; • Ha mindre krav til detaljbinding i reguleringsplaner. Dette vil gi handlingsrom for bedre praktiske og kostnadseffektive løsninger ved etterfølgende planlegging. • Forenkle og redusere behandlingstidene for planer, innsigelser og klager. • Betale selv for offentlige oppgaver – Vise måtehold med å kreve at boligkjøperne skal betale for off. oppgaver (rekkefølgebest., veier, veikryss, arkeologiske utgravninger m.m.). • Gi mer handlingsrom for kostnadseffektiv boligproduksjon (arealutnyttelse, tekniske løsninger, korte transportveier til massedeponi m.m.).

Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør; • Øke treffsikkerheten ved bruk av konjunkturtiltak (ikke fyre når det er varmt)

Husbanken bør; • Fremme kunnskap for ønsket boligutvikling – Skrive fagartikler i aviser og tidsskrifter – Engasjere ”faglig tunge” personer til å uttale seg – Frembringe og formidle kunnskap om gode område- og boligkvaliteter og hva som skaper trivsel • Motivere til økt kompetanse – Arrangere kurs og konferanser – Økonomisk støtte til opplæring innen bl.a. områdeutvikling, universell utforming og fremtidsrettede energiløsninger og ”trygghetsboliger” m.m. • Gi økonomisk støtte – Til god områdeutvikling – Til pilotprosjekter som kan vise vei til en ønsket utvikling – Til grupper med spesielle behov og/eller svak økonomi • Tilby forutsigbar og konkurransedyktig finansiering

Boligutviklere og utbyggere bør; • Utvikle og bygge nok boliger som etterspørres (”skape kjøpers marked”) – Stor konkurranse om boligkjøpere vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden. – Tomtepriser vil bli dempet – Boligprisene vil bli styrt av kostnadene

Verdiskapningskjede for boligutviklere og – utbyggere A) Akkvisisjon av utbyggings- avtaler og tomter B) Utvikling av konsept for gode bolig- områder og regulering C) Utvikling av gode bolig- løsninger og konsept for utbygging D) Organisering av prosjekt- gjennomføring - kontrahering - utbygging - kvalitets- sikring E) Salg og innhenting av kunnskap om kunde- behov og marked F) Garanti- oppfølging Kundepleie

Boligutviklere og utbyggere bør; Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden • Øke kunnskap og engasjement knyttet til fortetning og transformasjon • Ta mindre risiko ved inngåelse av utbyggingsavtale og ved tomtekjøp • Vise måtehold ved tomteprising A) Akkvisisjon av utbyggings- avtaler og tomter B) Utvikling av konsept for gode bolig- områder og regulering C) Utvikling av gode bolig- løsninger og konsept for utbygging D) Organisering av prosjekt- gjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitets- sikring E) Salg og innhenting av kunnskap om kunde- behov og marked F) Garanti- oppfølging Kundepleie

Boligutviklere og utbyggere bør; • Øke kompetanse og kreativitet knyttet til fortetting og transformasjon • God og kostnadseffektiv arealdisponering • God massebalanse og lavt omfag av masseflytt • Attraktive og funksjonelle uteområder • Øke kompetanse og kreativitet m.h.t. å frembringe boliger som tilfredsstiller endrede behov • Gunstig forhold mellom bygningsareal og nytteareal • Energi- og kostnadseffektive bebyggelse både ved bygning og drift A) Akkvisisjon av utbyggings- avtaler og tomter B) Utvikling av konsept for gode bolig- områder og regulering C) Utvikling av gode bolig- løsninger og konsept for utbygging D) Organisering av prosjekt- gjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitets- sikring E) Salg og innhenting av kunnskap om kunde- behov og marked F) Garanti- oppfølging Kundepleie Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden

Boligutviklere og utbyggere bør; • Funksjonell, kompetent og kostnadseffektiv organisering • Entrepriseoppdeling for optimal priskonkurranse • Gode rutiner for kontroll av fremdrift, kostnader og kvalitet • Initiere og pådrive forbedringer av byggeprosessen A) Akkvisisjon av utbyggings- avtaler og tomter B) Utvikling av konsept for gode bolig- områder og regulering C) Utvikling av gode bolig- løsninger og konsept for utbygging D) Organisering av prosjekt- gjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitets- sikring E) Salg og innhenting av kunnskap om kunde- behov og marked F) Garanti- oppfølging Kundepleie Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden

God kunnskap, grundig planlegging, god opplæring og god oppfølging gir gode resultater • Sparte kostnader knyttet til feil og mangler dekket langt på vei ekstrakostnadene for passivhusstandard • Alle kritiske detaljer må være løst før utførelse • Aktiv ledelse i byggeprosessen er meget viktig – Kontroll av at utførende operatør har nok relevant kunnskap – Kontroll og veiledning under utførelse Løvåshagen Borettslag

Boligutviklere og utbyggere bør; • Skaffe kunnskap om boligkjøpernes behov og preferanser • Riktige og fullstendige salgsopplysninger • Unngå bruk av prisdrivende salgsprovisjon • Gode systemer og rutiner for garantioppfølging og kundepleie A) Akkvisisjon av utbyggings- avtaler og tomter B) Utvikling av konsept for gode bolig- områder og regulering C) Utvikling av gode bolig- løsninger og konsept for utbygging D) Organisering av prosjekt- gjennomføring; - kontrahering - utbygging - kvalitets- sikring E) Salg og innhenting av kunnskap om kunde- behov og marked F) Garanti- oppfølging Kundepleie • Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden

Bedre og Billigere Boliger – 3B Oppsummering • Ingen enkle ”lure og raske” løsninger • Det er et stort potensial for 3B som kan utløses ved riktig strategi, økt kunnskap og grundig arbeid innenfor alle ledd i verdiskapningskjeden. • Prisveksten stoppes og prisene kan drives tilbake ved å skape kjøpers marked – overskudd av boliger som etterspørres. • Økt konkurranse om boligkundene vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden. • ”Kjøpers marked” vil gi større sammenheng mellom kostnadene for boligene og boligprisene. • Høye boligpriser kan føre til usolgte boliger og boligbehovet forblir uløst

Bedre og Billigere Boliger – 3B • Kommunen, Fylkesmannen, Fylkeskommunen, Staten og Husbanken kan og må bidra. • Utbyggere må bruke kunnskap og kapasitet på forbedringer i alle ledd i verdikjeden istedenfor å få lov til å bygge • Det trengs en boligkommisjon for å belyse uønskede kostnadsdrivere og for å skape vilje til endringer og tiltak.