Rettslige krav for offentlige eiendomsselgere - et utvalg Advokatene i Forsvarsbygg v/advokat Vidar Aldén Olsen

Innledning Hvilke regler gjelder for salg av offentlig eiendom? Disposisjon Fullmaktsforholdene Lovverket ESAs retningslinjer Avhendingsinstruksen Transparent og forsvarlig forvaltning

Utgangspunktet Hvem har fullmakt til å selge offentlig eiendom? Utgangspunktet for staten: Grunnlovens § 19 – Stortinget Delegeres departementene i statsbudsjettet (St.prp. Nr.1), ved lov (for eksempel OVF) eller andre stortingsvedtak Subdelegeres videre nedover i systemet For kommunal eiendom: kommunestyre og fylkesting Sjekk fullmaktsrekken!

Ulovlig offentlig støtte Regelverket har som formål å hindre ulovlig offentlig støtte Samtidig ivaretar man det offentliges forretningsdrift Underliggende lovverk: EØS – lovens kapittel 2 især art 61 Lov om offentlig støtte Gjelder all form for offentlig støtte – stat, fylkeskommune, kommune, statsforetak etc Kun støtte til næringsvirksomhet som er omfattet av lovverket over Salg av bolig/boligtomt til forbruker kan dermed unntas ESAs retningslinjer

ESAs retningslinjer Presumpsjon for at det ikke foreligger offentlig støtte når retningslinjene er fulgt To alternative fremgangsmåter: Åpent salg med budrunde Skal være tilstrekkelig utlyst – minimum 2 måneder Ingen spesielle vilkår skal være knyttet til budrunden – alle skal kunne oppfylle vilkårene Direkte salg til takst Uavhengig takstmann Ingen vilkår knyttet til kjøper eller kjøpers næringsvirksomhet Følges ikke fremgangsmåten bør ESA notifiseres – anbefales av FAD Disse reglene gjelder også for fylkeskommune og kommune

Avhendingsinstruksen (AI) Kongelig resolusjon – gjelder for statlig eiendom Ikke harmonisert med ESAs retningslinjer – til dels utdatert Før avhending finner sted skal departementene, den aktuelle fylkesmann og Statsbygg forespørres om det er statlig behov for eiendommen. (AI 2.1) Forvaltningsoverføring skal som hovedregel skje til takst For bygninger eldre enn 50 år skal Riksantikvaren vurdere bevaringsverdi Alle bebygde eiendommer skal takseres før salget (AI 3.2) Taksten skal avholdes nær opptil tidspunktet for avhending Kutyme i bransjen og Skifte Eiendoms rutiner – 6 måneder Riksrevisjonens uttalelse – ikke over 9 måneder

Avhendingsinstruksen (AI) forts. Ved bruk av megler skal kutyme i bransjen følges men AIs hovedhensyn må ivaretas (AI 3.3) Salg i egen regi (AI 3.4) Hovedregelen: Salg ved åpen budrunde Finnes regler om lukket budrunde, men de fremstår som arkaiske pr i dag Direkte salg (AI 3.4 siste avsnitt) Der det er snakk om ubetydelige verdier – SEs: rutiner mindre enn 50 000 Et mindre antall kjøpere er aktuelle. Vanskelig å dokumentere og begrunne Alle salg må protokolleres (AI 3.7) Informasjon til kjøper – lite regulert i AI, men Eiendomsmeglerlovens § 6 – 7 gir en pekepinn for hvilke krav som stilles til en profesjonell aktør

Kort om annet relevant regelverk Lov om løysingsrettar gir regler for hvordan man skal behandle salg der det foreligger forkjøpsrett Tomtefesteloven regulerer innløsning av festetomter Instruks om innløysing og regulering av festeavgift i festeforhold der staten eller statleg styrde verksemder eig tomta

Transparent og forsvarlig forvaltning Alle dokumentene vil som hovedregel være åpne for innsyn, jf offentleglova § 3 (se også forskrift om eiendomsmegling § 6 – 4) Det er dermed viktig at alle beslutninger i avhendingsprosessen dokumenteres og begrunnes For Skifte Eiendom kvalitetssikres alle salg av Advokatene i Forsvarsbygg Dokumentasjonskravene og rutinene er utformet slik at man uten kjennskap til saken enkelt kan konstatere følgende: Regelverkets hovedregler er fulgt Ved avvik av regelverkets hovedregler: Hjemmel Begrunnelse Beslutningstager