DEN HELHETLIGE LØSNING VED ET GENERASJONSSKIFTE Sivilagronom Jon Rannem

KONFLIKTOMRÅDER VED ET EIERSKIFTE Overdragelse av en landbrukseiendom innebærer både A. OVERTAKELSE AV ARBEIDSPLASS B. OVERTAKELSE AV BOLIG Dette innebærer en stor endring i livssituasjonen både for kjøper og selger, og som kan være konfliktfylt. - HVEM TAR BESLUTNINGENE OM DRIFTA - TO GENERASJONER OG BO-TETTHET - SÆREIE ELLER FELLESEIE - PRISFASTSETTING AV EIENDOMMEN - INTERESSEMOTSETNING VED SKATTETILPASNING - FORHOLDET TIL DE ØVRIGE SØSKEN

USIKKERHET MED BESLUTNINGSANSVAR OG KONFLIKTER MED BOTETTHET Overføring av beslutningsansvar kan være følsomt Livsverket overleveres, hva med driftsomlegging Små og store vaner er vanskelig å forandre Stor verdi i arbeidshjelp fra selgergenerasjon Botetthet er særlig utfordrende for den ”inngiftede” Gi tilstrekkelig privatliv for den enkelte Nærhet i bosituasjon er også en kvalitet KOMMUNIKASJON OG GJENSIDIG RESPEKT ER AVGJØRENDE

EKTESKAPSLOVEN FRA 1993 H0VEDTREKK VED SAMLIVSBRUDD: UTGANGSPUNKTET ER DELING AV NETTOFORMUEN (Alle verdier – all gjeld) HOVEDREGELEN ER LIKEDELING, MEN DET KAN VÆRE AKTUELT MED - SKJEVDELING - VEDERLAGSKRAV SKJEVDELING DERSOM VERDIER SOM TILHØRER ÈN EKTEFELLE VERDIER ERVERVET VED ARV ELLER GAVER PERSONLIGE EIENDELE VEDERLAGSKRAV KOMPENSERE FOR ØKT VERDI AV SÆREIEMEIDLER RETTE OPP URIMELIGHETER

ØKONOMISK OPPGJØR VED SAMLIVSBRUDD KAN SKJE VED: OFFENTLIG SKIFTE PRIVAT SKIFTE EKSISTERENDE EKTESKAPSLOV GIR BEDRE SIKKERHET FOR DE SOM HAR BRAGT VERDIER INN I BOET (ODELSBERETTIGEDE) ER DET BEHOV FOR OG RIKTIG Å AVTALE SÆREIE VED EKTEPAKT? - RETTFERDIGHET MELLOM PARTENE - RISIKO FOR DEN MED STORE VERDIER MULIG LØSNING: SÆREIE PÅ FAST EIENDOM OG FELLESEIE PÅ LØSØRE SAMT AVKASTNINGEN AV DRIFTA PÅ EIENDOMMEN?

KONFLIKTER VED FASTSETTING AV KJØPESUM OG SKATTEMESSIG TILPASNING I utgangspunktet ulik interesse mellom kjøper og selger når det gjelder kjøpesum Sjelden dette medfører konflikt. Kjøper ofte liten innsikt i gårdsøkonomien Selger opptatt at gjelden ikke blir for stor Skattemessig kan partene ha ulik interesse ved Høy takst av løsøre gir økt risiko for gevinst til selger, men økt avskrivningsgrunnlag for kjøper Høy takst på eiendommen vil normalt gi redusert risiko for gevinst til selger, men økt dokumentavgift til kjøper

ODELSRETT OG REKKEFØLGE MELLOM SØSKEN ALDER KJØNN SÆRKULLSBARN / ADOPTIVBARN FRASKRIVELSE AV ODEL KAN FORELDRE TVINGE FREM EN AVKLARING

EKSEMPEL PÅ ODELSREKKEFØLGE

INTERESSEKONFLIKT VED SKATTEMESSIG TILPASNING: AVTALT KJØPESUM OVERTAKELSE AV GJELD KR. 500.000 KONTANTBELØP ” 100.000 OBLIGASJON ” 200.000 Faktisk vederlag KR. 800.000 KAPITALISERT KÅR KR. 200.000 BOKFØRTE VERDIER LØSØRE KR. 120.000 FAST EIENDOM ” 300.000 FULL-VERDI (MARKEDSVERDI) LØSØRE KR. 600.000 FAST EIENDOM ” 1.200.000

KJØPERS AVSKRIVNINGSGRUNNLAG FØLGENDE DRIFTSMIDLER KAN AVSKRIVES ELLER NEDSKRIVES: MASKINER / REDSKAPER (0-20%) TEKNISK UTSTYR DRIFTSBYGNING (0-20%) DRIFTSBYGNINGER (0-4%) BUSKAP (Nedskrives fra takst til ord. regnskapsverdi) VARELAGER (Nedskrives fra markedsverdi til regnsk.verdi) AVSKRIVNINGSGRUNNLAGET TIL KJØPER ER DEN TAKSTVERDI SOM LEGGES TIL GRUNN VED ARVEAVGIFTSBEREGNINGEN

GEVINSTBEREGNING VED SALG TIL ARVING: Fast eiendom Løsøre SUM Fullverdi korrigert for kår Kr.1.000.000 Kr. 600.000 Kr.1.600.000 Faktisk vederlag Kr. 500.000 Kr. 300.000 Kr. 800.000 Bokførte verdier ________________ GEVINST KR. 200.000 Kr. 120.000 KR. 180.000 Kr. 420.000 Kr. 380.000

ØKENDE KONFLIKT MELLOM SØSKEN Registrerer økende konflikt mellom søsken når det gjelder det økonomiske oppgjør for eiendommen. Dette har sammenheng med: * Barna har mindre lojalitet til eiendommens grunnlag for drift * Søsken måler eiendommens verdi mot kostnaden ved å skaffe sin egen bolig (leilighet i bysentrum) * Større arveoppgjør i samfunnet generelt * Større fokus i samfunnet på penger * Søsken sin oppfatning av rettferdighet ÅRSAK TIL KONFLIKTER ER OFTE MANGEL PÅ KOMMUNIKLASJON

FASTSETTELSE AV KJØPESUM DET ER FRI PRISFASTSETTING, OG ET SPØRMÅL SOM KJØPER OG SELGER SUVERENT BESLUTTER SELV. KREVER INGEN GODKJENNING. VIKTIGE HENSYN Å TA VED FASTSETING AV PRIS: - Den økonomiske situasjonen til selger - Den økonomiske situasjonen for kjøper etter overtagelsen (kjøp av bolig eller næring) - Rettferdighet mellom søsken - Skatte og avgiftsmessig virkning - Den generelle markedssituasjon for eiendom

UTVIKLING AV KJØPESUM / TAKST FOR MELKEPRODUKSJONSBRUK 1993-2008 1993/94 1998/99 2004/05 2008/09 Eiendommen: Dyrkamark Melkekvote Skog 164 da 71.000 kg 51 kbm tilvekst 165 da 76.000 kg 64 kbm tilvekst 194 da 96.000 kg 117 kbm tilvekst 202 da 107.000 kg 94 kbm tilvekst Takster: Fast eiendom Løsøre SUM kr. 796.000 ” 421.000 Kr.1.217.000 kr. 981.000 ” 629.000 Kr.1.610.000 kr. 1.434.000 ” 541.000 Kr. 1.975.000 kr. 2.057.000 ” 827.000 Kr. 2.884.000 Kjøpesum: Samlet salg % av takst Kr. 579.000 48 % Kr. 743.000 46 % Kr. 888.000 45 % Kr. 1.446.000 50 %

MELKEPRODUKSJONSBRUK I TRØNDELAG:. Ressurser:. Dyrkamark 202 da MELKEPRODUKSJONSBRUK I TRØNDELAG: Ressurser: Dyrkamark 202 da Melkekvote 107.000 kg 550 da skog, årlig tilvekst 94 kbm Bygninger: Fjøs oppført 1958 og restaurert 1981. Generasjonsbolig oppført 1968.

GJENNOMSNITTLIG KJØPESUM 2008/09 FAMILIEOVERDRAGELSER GJENNOMFØRT 2004/05, MELKEPRODUKSJONSBRUK: Melkekvote 117 tonn Dyrkamark 202 da Skog, tilvekst 94 kbm Verditakst fast eiendom: kr.2.057.000 Verditakst løsøre: ” 827.000 AVTALT GJENNOMSNITTLIG KJØPESUM: Fast eiendom kr.1.060.000 Løsøre ” 386.000 Samlet kjøpesum kr.1.446.000 Dette utgjør ca. 50% av markedsverdi.

GJENNOMSNITTLIG KJØPESUM 2008/09 FAMILIEOVERDRAGELSER GJENNOMFØRT 2008/09, KORNPRODUKSJONSBRUK: Dyrkamark 119 da Skog, tilvekst 41 kbm Verditakst fast eiendom: kr.1.287.000 Verditakst løsøre: ” 141.000 AVTALT GJENNOMSNITTLIG KJØPESUM: Fast eiendom kr. 674.000 Løsøre ” 69.000 Samlet kjøpesum kr. 743.000 Dette utgjør ca. 52% av markedsverdi.

VIKTIGSTE SKATTESPØRSMÅL VED ET EIERSKIFTE UNNGÅ GEVINSTBESKATNING PÅ SELGER UNNGÅ/REDUSERE ARVEAVGIFT PÅ KJØPER BEST MULIG AVSKRIVNINGSGRUNNLAG FOR KJØPER OPPGJØR AV KJØPESUMMEN OG FINANSIERING AVVIRKNING AV SKOG, TILPASNING TIL SKATTEREGLER

SKATTEREGLER VED SALG AV LANDBRUKSEIENDOM GEVINST VED SALG BEREGNES SOM: SALGSSUM – STATUSVERDI DETTE GJELDER GENERELT VED SALG AV NÆRINGSVIRKSOMHET – OGSÅ GÅRDSBRUK ….MEN FOR ”ALMINNELIGE GÅRDSBRUK” HAR VI UNNTAK NÅR FØLGENDE VILKÅR OPPFYLLES: - SELGER HAR EID EIENDOMMEN I MER ENN 10 ÅR - SALGET SKJER TIL EN ARVEBERETTIGET - KJØPESUMMEN ER LAVERE ENN 75% AV TAKST

GEVINSTBEREGNING VED SALG TIL ARVING: Fast eiendom Løsøre SUM Fullverdi korrigert for kår Kr.1.000.000 Kr. 600.000 Kr.1.600.000 Faktisk vederlag Kr. 500.000 Kr. 300.000 Kr. 800.000 Bokførte verdier ________________ GEVINST KR. 200.000 Kr. 120.000 KR. 180.000 Kr. 420.000 Kr. 380.000

ARVEAVGIFT DERSOM DET OPPDTÅR EN GAVE ELLER ARV SKAL DET BEREGNES ARVEAVGIFT TIL STATEN: ARVEAVGIFTSSATSER 2009: BARN DE FØRSTE 470.000: 0 % 470 – 800.000: 6 % OVERSKYTENDE 10 % SVIGERBARN/ DE FØRSTE 470.000: 0 % ANDRE 470 – 800.000: 8 % OVERSKYTENDE 15 % DETTE GJELDER FRA HVER AV FORELDRENE/GIVERNE I TILLEGG KAN DOKUMENTAVGIFTA SOM SKAL BETALES VED TINGLYSING TREKKES FRA ARVEAVGIFTA

KJØPERS AVSKRIVNINGSGRUNNLAG FØLGENDE DRIFTSMIDLER KAN AVSKRIVES ELLER NEDSKRIVES: MASKINER / REDSKAPER (0-20%) TEKNISK UTSTYR DRIFTSBYGNING (0-20%) DRIFTSBYGNINGER (0-4%) BUSKAP (Nedskrives fra takst til ord. regnskapsverdi) VARELAGER (Nedskrives fra markedsverdi til regnsk.verdi) AVSKRIVNINGSGRUNNLAGET TIL KJØPER ER DEN TAKSTVERDI SOM LEGGES TIL GRUNN VED ARVEAVGIFTSBEREGNINGEN

SALG I MARKEDET HØSTEN 2008 Steinkjer kommune, ca.15 km fra kommunesenteret. Ressurser: 140 da dyrkamark, kornjord 250 da produktiv skog, lite hogstmoden skog Bygninger: Redskapshus m/korntørke oppført 1980. Våningshus, trønderlån oppført 1939/45. Restaurert 1950. Grunnflate 150 kvm, ei leilighet. Bra bostandard.

SALG I MARKEDET VINTEREN 2008 Steinkjer kommune, ca.6 km fra kommunesenteret. Attraktiv beliggenhet. Ressurser: 350 da dyrkamark, kornjord 700 da produktiv skog, lite hogstmoden skog Bygninger: Stort vinkelfjøs oppført 1887. Innredet for hest. 25 stk. Diverse eldre bygninger, garasje, redskapshus og stall. Våningshus, enebolig oppført 1895. Renovert 1970. Grunnflate 200 kvm, ei leilighet. Høy bostandard.

Bygninger: Fjøs oppført 1982, påbygd 1997. Rasjonelt båsfjøs. SALG I MARKEDET HØSTEN 2009 Namdalseid kommune, ca.9 km fra kommunesenteret. Ressurser: 220 da dyrkamark, grasjord. Vedskog 144 tonn melkekvote Bygninger: Fjøs oppført 1982, påbygd 1997. Rasjonelt båsfjøs. Stort redskasphus oppflrt 1984, 360 kvm. Våningshus, enebolig oppført 1986. Grunnflate 110 kvm. God bostandard.

HVORDAN FASTSETTE KJØPESUM Ofte tabu-belagt tema. Rådgiver må sikre en god prosess Det er selger og kjøper som skal beslutte kjøpesummen, ikke rådgiver, søsken eller andre Søsken bør få god informasjon om hva som skjer og hvorfor av selger. Bør gis muligheter til å få svar på sine spørsmål Informasjon fra rådgiver bør inneholde: Rettslige forhold til øvrige barn og myndigheter Skatte og avgiftsmessige konsekvenser Markedssituasjonen for landbrukseiendommer (eiendommer som en skal leve av og som bare er boplass

BØR KJØPEKONTRAKTEN OMFATTE KLAUSUL OM ETTEROPPGJØR Et vanskelig spørsmål, her må hensyntas: * Rettferdighet mellom kjøper og dens søsken * Muligheten for selger til å drive næringsutvikling uten at kapital skal utbetales til andre Rimelig med etteroppgjør dersom: - realisering av større verdier som tomter - salg/slakting av hele eiendommen kort tid etter overtakelsen Urimelig med etteroppgjør dersom: - omlegging av driften ved salg av melkekvote og lignende - utvikling av næring som skaper verdier, for eksempel hyttebygging

RÅDGIVER SIN ROLLE VED ET GENERASJONSSKIFTE Bør møter og diskusjoner omfatte begge selgere, begge kjøpere og hva med søsken? Hvor langt skal rådgiver gå mht å gi anbefalinger (for eksempel om kjøpesum, særeie eller felleseie etc) Kan det oppstå situasjoner hvor rådgiver bør trekke seg (kan ikke innestå for resultatet)