Kristiania Advokat Husleie Emne Partenes rettigheter og plikter Leie av næringslokaler Aktuelle og praktiske problemstillinger

Kristiania Advokat Hjemmel Lovregulering Lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. ”Husleieloven” Skille mellom ”husrom” og ”lokalleie”

Kristiania Advokat Fravikelighet Utgangspunket i husleieloven er ufravikelighet Loven er stort sett fravikelig ved lokalleie, jfr. § 1-2 annet ledd

Kristiania Advokat Lov og kontrakt Forholdet mellom husleieloven og kontrakten Loven supplerer kontrakten dersom forholdet ikke er regulert i kontrakten. Loven korrigerer kontrakten dersom denne er i strid med ufravikelige lovbestemmelser

Kristiania Advokat Regulering av leie Kontraktsregulering Huseiernes Landsforbunds standardkontrakt den mest brukte Kan likevel forhandle om klausulene i standardkontrakten

Kristiania Advokat Kontraktspartene Utleier og leietaker Utleier ønsker flest mulige leietakere i en kontrakt Sikkerhet for betaling Leietaker må avklare hvilket rettsubjekt som skal være leietaker Risiko

Kristiania Advokat Leieobjektet BRUK AV LOKALET Husl. § ledd : avtalt formål beslektet virksomhet : supplement og videreutvikling ok vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne

Kristiania Advokat Leieobjektet Standardkontrakten pkt 5 Angivelse av bruk + omfattende begrensninger. Skifte av bransje – annen beslektet virksomhet – ikke tillatt Forandring av virksomhet – også annen avgiftsmessig status. Drift av annen beslektet virksomhet Varsle utleier – få skriftlig samtykke

Kristiania Advokat Stand og egnethet LOKALENES STAND OG EGNETHET - MANGLER a)Husl. L § 2-2 – 1 ledd: Hva er det avtalt at lokalene skal brukes til? Standardens pkt. 6. ”som den er” Utgangspunkt – ingen mangel

Kristiania Advokat Reklamasjon MANGEL Innen rimelig tid ”Kjente eller burde kjent til”

Kristiania Advokat Lovlig bruk LOVELIG BRUK ER LEIERS RISIKO Leier må selv innhente nødvendige tillatelser for sin bruk av lokalene Krav/pålegg fra arbeidstilsyn, helseråd osv., foranlediget av den virksomheten legen driver, er leiers ansvar Dette medfører at leier har selv risikoen for at kontoret kan brukes som legekontor

Kristiania Advokat Leietid Leietiden er vanligvis tidsbegrenset ved lokalleie Skillet tidsbegrenset/oppsigelig Etter at leietiden har gått ut, 6 måneders frist for å sende flytteoppfordring – så oppsigelig Leieforholdet opphører når leietiden er ute Kan avtales at avtalen skal være tidsbestemt, men oppsigelig

Kristiania Advokat Forlengelse Fornyelsesrett / terminering / forlengelse Ingen lovbestemmelse Kontraktsbestemmelser om rett til fornyelse må være klare. Det må fremgå om, og i tilfelle hvilke, kontraktsvilkår som kan endres Ubetinget rett til ny avtale, eller kun en rett til å forhandle om nye avtale? Termineringsklausuler og forlengelse

Kristiania Advokat Flytting Ved flytting plikter leier å betale leie for den tid som står igjen Betalingsplikten reduseres i den grad utleier får leid ut lokalet på nytt Utleier har tapsbegrensningsplikt

Kristiania Advokat Fremleie Leieforholdet mellom utleier og leietaker består som før Krav om samtykke Også ved delvis fremleie ? Hva med andre endringer ? Manglende svar = samtykke Fremleie uten samtykke er som hovedregel vesentlig mislighold Oppsigelse eller krav om heving som medfører kontraktsopphør kan bli konsekvensen

Kristiania Advokat Overdragelse Krav om samtykke dvs at utleier kan nekte uten saklig grunn Hva med delvis overdragelse? Ved overføring av virksomhet: Unntak da det kreves saklig grunn for å nekte Fravikelig bestemmelse Passivitet binder utleier

Kristiania Advokat Partenes plikter Utleier vil normalt overfører en rekke plikter fra utleier til leietaker Offentlige krav om forhøyet teknisk standard som måtte pålegges utleier i leieperioden Standardøkning teknisk Utleier kan kreve dekket utgiftene hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leier til gode

Kristiania Advokat Endring av lokaler Samtykke nødvendig Enhver innredning, ominnredning eller noen som helst forandring – kan kreve utleiers skriftlige samtykke Viktig forhandlingspunkt Kan gis på betingelse av at tilfaller utleier ved leieforholdets opphør eller krav om tilbakeføring

Kristiania Advokat Vedlikehold Husleielovens utgangspunkt: Leier har kun et begrenset vedlikeholdsansvar Kan avtales detaljert angivelse av leietakers omfattende plikter

Kristiania Advokat Avtalebrudd Leiers avtalebrudd og utkastelse – Kan vedta tvangsfravikelse hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke er betalt Varme Strøm Brøyting Garasje Vesentlig mislighold – heving, flytte umiddelbart

Kristiania Advokat Leiesum Kan påleggs å betale en forholdsmessig andel av fellesutgifter Egen bestemmelse om forsinkelsesrente Leiesum oppgis per måned eller år

Kristiania Advokat Leieregulering Indeksregulering - konsumprisindeks Tilpasning til gjengs leie Skillet mellom markedspris Gjengs leie ofte noe under markedsleie – summen av eksisterende leieforhold.

Kristiania Advokat Garanti/depositum Bestemmelsene i husleieloven om depositum/garanti, §§ 3-5 og 3-6, gjelder husrom ikke lokaler Kan altså ta mer enn 6 måneders husleie som sikkerhet Renteregler

Kristiania Advokat Merverdiavgift MOMS PÅ UTLEIE TIL MOMSPLIKTIGE - Ikke moms på medisinsk virksomhet - Medisinske virksomheter skal ikke belastes med moms