© Cappelen Akademisk Forlag Kapittel 7 Kalkyler med prisstigning

© Cappelen Akademisk Forlag 2 Innledning Prisstigningen har stor betydning for lønnsomheten av investeringer, spesielt i perioder hvor prisstigningen blir uventet høy. Selv om prisstigningen i dag er moderat, kan vi gjøre store feil dersom vi ikke tar hensyn til prisstigningen i økonomiske kalkyler. Endringer i prisnivået gjør det mer komplisert å utarbeide økonomiske kalkyler. Dette kapitlet omhandler utarbeiding av investeringskalkyler, der det tas hensyn til fremtidig prisutvikling.

© Cappelen Akademisk Forlag 3 Innledning Hovedpunkter i kapitlet er: 1.Nominell og reell rente 2.Lønnsomhetsberegning av investeringer 3.Avdragsprofil 4.Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler

© Cappelen Akademisk Forlag 4 1. Nominell og reell rente Nominell rente beregnes på basis av kontantoverskuddene uttrykt i løpende priser –forventet fremtidig prisnivå Reell rente beregnes på basis av kontantoverskuddene uttrykt i faste priser –kontantoverskuddene uttrykkes i kalkyletidspunktets prisnivå (eks. tidspunkt 0)

© Cappelen Akademisk Forlag 5 1. Nominell og reell rente Eksempel: Nominell og reell avkastning –du ønsker reell avkastning på 4% –forventet årlig prisstigning er 5% –vil en nominell avkastning på 9% være tilstrekkelig? –nesten. Inflasjonen plusses på realavkastningskravet, men i tillegg må renten prisjusteres: 4% · 1,05 + 5% = 9,2%

© Cappelen Akademisk Forlag 6 1. Nominell og reell rente Generelt: Nominell og reell rente Hvor –p N er nominell rente (før skatt) –p r er realrente (før skatt) –j er (forventet) prisstigning

© Cappelen Akademisk Forlag 7 1. Nominell og reell rente Generelt: Nominell rente før og etter skatt –fra forrige kapittel har vi følgende sammenheng (med en liten justering av notasjon) Hvor –r N er nominell rente etter skatt –p N er nominell rente før skatt –s E er effektiv skattesats

© Cappelen Akademisk Forlag 8 1. Nominell og reell rente Generelt: Reell rente før og etter skatt –fra forrige kapittel har vi følgende sammenheng (med en liten justering av notasjon) Hvor –r R er reell rente etter skatt –p N er nominell rente før skatt –s E er effektiv skattesats –j er (forventet) prisstigning

© Cappelen Akademisk Forlag 9 2. Lønnsomhetsberegning av investeringer Ved lønnsomhetsanalyser av investeringer kan kontantoverskuddene uttrykkes på forskjellige måter: 1.Prosjektvurdering 2.Egenkapitalvurdering 3.Før/etter skatt vurdering 4.Nominell/reell vurdering Ved å kombinere pkt. 1-4 har vi 8 (!) muligheter for å vurdere kontantstrøm med tilhørende avkastningskrav

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 1 (s.206): Varmeanlegg for en familie Forutsetninger: –investeringskostnad: ,- –levetid: 15 år, verdiløst etter dette –årlig besparelse: 3000,- –besparelsen øker i takt med prisstigningen (2% årlig) –låne-/innskuddsrente 5% (nominelt) Realavkastningskrav:

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 1 (s.206): Varmeanlegg for en familie Nåverdi:

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 3 (s ): Forretningsbygg Forutsetninger: –100% indeksregulert leie, konstant utleiegrad. Brutto leieinntekt siste år 100 –2% årlig prisstigning –leie og løpende driftskostnader stiger i takt med inflasjon –løpende driftskostnader utgjør 10% av leien –avskrivningssats for forretningsbygg 2% –etter 5 år selges bygget til indeksregulert kostpris –Investeringskostnad 1360 –70% lånefinansiering til 5% rente –Annuitetslån på 952 (0,7*1360) med 20 års løpetid. Annuiteten blir 76,39

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 3 (s ): Forretningsbygg Nominell kontantstrøm for lån: Restlån etter 5 år: 792,91 ( ,09) Restlån innfris når bygget selges

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 3 (s ): Forretningsbygg Nominell kontantstrøm til egenkapitalen:

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 3 (s ): Forretningsbygg Salgsverdi bygg etter 5 år: –1360*(1,02) 5 = 1501,55 Skattepliktig gevinst ved salg av bygget: –1501,55 – ( ,67) = 272,22 –det forutsettes at skatten betales samtidig med at bygget selges Gevinstskatt begynnelsen av år 6: Netto disponibelt beløp etter salg og innfrielse av lån:

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 3 (s ): Forretningsbygg Investert egenkapital: –1360*0,3 = 408 Nominell avkastning for egenkapitalen etter skatt:

© Cappelen Akademisk Forlag Lønnsomhetsberegning av investeringer Eksempel 3 (s ): Forretningsbygg Ved investeringer i fast eiendom beregnes ofte ”yield”. Netto yield er gitt ved: ”Nettoleien” beregnes ofte for kommende år Netto yield representerer, under gitte forutsetninger, realavkastningen før skatt for totalkapitalen

© Cappelen Akademisk Forlag Avdragsprofil Avdragsfritt lån på 100 Prisstigning 2% Lånet avdrar ”seg selv”. Realverdien utvikler seg på følgende måte:

© Cappelen Akademisk Forlag Avdragsprofil Eksempel: Annuitetslån versus serielån Antagelser: Lån på kr til 7% rente Løpetid 20 år Renter og avdrag betales ved årets slutt Årlig prisstigning er 2% i hele løpetiden

© Cappelen Akademisk Forlag Avdragsprofil

© Cappelen Akademisk Forlag Avdragsprofil

© Cappelen Akademisk Forlag Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler Beregning av kontantoverskudd når investeringen både består av omløps- og anleggsmidler Forutsetning: null realvekst i kontantoverskuddene Forutsetninger:

© Cappelen Akademisk Forlag Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler Forventet årlig prisstigning 3% Det årlige kontantoverskuddet uten prisstigning er budsjettert til:

© Cappelen Akademisk Forlag Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler Kontantoverskuddene etter skatt i løpende priser:

© Cappelen Akademisk Forlag Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler ”Prosjektbalanse” i løpende priser:

© Cappelen Akademisk Forlag Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler Internrente etter skatt (nominell): Realavkastning etter skatt: