Økonomisk risiko og boligeie Kim Astrup, NIBR Kristin Aarland, NOVA NIBR-rapport 2013:28 På NIBR sin hjemmeside og Kommunal- og moderniserings- departementet/ Dokumenter / Rapporter og planer / Rapporter Formålet med dette prosjektet har vært å gjøre en vurdering av hvor økonomisk utsatt Norges mange boligeiere er, både i dagens situasjon og ved en eventuell renteoppgang eller nedgangskonjunktur som betyr høyere arbeidsledighet. Med høy gjeld, høy belåningsgrad, utstrakt bruk av flytende rente og lite avdragsbetalinger kan Norges boligeiere være sårbare ved en renteøkning eller et økonomisk tilbakeslag.

Disposisjon Noen hovedfunn Virkemidler i praksis: Erfaringer fra syv kommuner Finansiell sårbarhetsanalyse Bostøtten Omfattende rapport – utfordrende å presentere i et sånt format som dette. Rapporten todelt temamessig: noen kapitler som beskriver eller analyserer de ulike lovene/reglene/ordningen som sammen utgjør sikkerhetsnettet for boligeiere, mens andre kapitler prøver å gi svar på om boligeiere er i en utsatt økonomisk posisjon. Angripe tema fra flere ulike innfallsvinkler. Malvik, Drammen, Bergen, Stavanger, Fredrikstad, Hamar, Oslo (Stovner) Namsmann, gjeldsrådgivere, forvalter startlånet

Noen hovedfunn Fem prosent av boligeierne har negativ økonomisk margin. Både rentesjokk og arbeidsledighetssjokk påvirker andelen lite Få (≈700) gjennomførte tvangssalg per år Skyldes trolig godt sikkerhetsnett Inntektssikring, høy kvinnelig arbeidslivsdeltakelse Gjeldsrådgivning, gjeldsordning og refinansiering med startlån. Boliglån er ikke problemet, men sekundærgjeld (forbruksgjeld) Private banker lite bekymret for økonomisk tilbakeslag Kommunene: lite mislighold og lite tap på startlånet, men lave tapsfond 700 tilsvarer 0,4 promille av Norges boligeiere. Forsøker å beholde boligen sålangt det er mulig, evt etablering i ny eid bolig. Ikke tilsvarende innstramming på forbrukslån som for boliglån. Frarådningsplikten virker ikke tilfredsstillende når det gjelder forbrukslån, både fordi informasjonsgrunnlaget for utlåner ikke er oppdatert (sist tilgjengelige likningsopplysninger) – utlåner kan ikke ivareta frarådningsplikten, og fordi den ikke er bindende (kan fraråde lånet, men likevel gi tilsagn) – frarådningsplikten er ikke bindende.

Gjeldsordning (Namsmann) «Varig ute av stand» til å betjene sin gjeld Varig løsning på økonomiske problemer Sikkerhetsventil Få eier bolig De fleste av dem som eier bolig, beholder den i gjeldsordning Tvangssalgsbegjæring ofte utløsende faktor Ad varig løsning: omfatter all gjeld, også ny gjeld Ofte billigste løsning at boligen beholdes – større overskudd å fordele til kreditorene.

Forts. gjeldsordning Hvis forbruksgjeld er misligholdt og det er blitt tatt utleggspant i bolig, kan det være vanskelig å beholde boligen (og heller ikke så gunstig) rentebetjening av pantesikret gjeld 110 prosent Varierende hvor mye friverdi som tillates i eid bolig støtende element eller overskudd til fordeling Livsoppholdssatsene romslige Kan gi ”feil signaler” Forbruksgjeld saneres selv om det er luksusforbruk Kan komme ut av gjeldsordning i pluss Intet ”oppdragende” element (Tingretten avgjør hvis kreditorene har innsigelser) (10 715 kr per mnd pluss boutg for enslig) Poppe (2010): 36 prosent hadde opparbeidet seg ny forbruksgjeld og 39 prosent hadde opplevd å ikke ha penger til å betale en regning ved forfall i løpet av ca 18 mnd etter at de var ferdige med gjeldsordning (i 2007)

Utleggsforretning Kreditor begjærer utleggsforretning hvis krav ikke blir betalt Trekk og/eller pant. Pant i bolig begjæring om tvangssalg. Livsoppholdssatsen varierer; generelt mye lavere enn satsene i gjeldsordning Dobbelttrekk eller for høyt trekk – skyldner må på banen Noen tar tak i saker med mye trekk eller der skyldner er veldig ung Forebyggende tiltak? Ikke et omfattende problem, men alvorlig for dem det gjelder og tidkrevende å ordne opp i (Undervisning i skolen)

Økonomisk rådgivning/gjeldsrådgivning Folk venter for lenge med å ta kontakt Private banker samarbeider hvis god historikk, ellers ikke Privat betalingsavtale Ingen egne virkemidler, men spiller på startlån og gjeldsordning For boligeiere: refinansiering med startlån viktigste virkemiddel Friverdi i boligen, Betjeningsevne, Nøktern bolig Prøver i det lengste å beholde eid bolig, men noen ganger er beste løsning å selge, nedbetale gjeld og starte på nytt.

Startlånet Todelt rolle: Refinansiering Gjeld kan betjenes Grunnlag for begjæring av tvangssalg forsvinner Praksis ved søknader om startlån Kartlegging av søkers situasjon Vurdering av betjeningsevne og motivasjon Vurdering av evne til å ivareta eierforholdet «Kontrollere» bolig Følge med betalingshistorikk og følge opp avvik Vurdere avtaler for frivillig forvaltning og/eller – kredittsperre Lange fastrenter Bruk av tilskudd

Finansiell sårbarhet basert på levekårsundersøkelsen Dagens omfang Sosioøkonomiske karakteristikker Etter renteøkninger Etter økt arbeidsledighet

Finansiell sårbarhet blant enslige u/barn Brutto inntekt Belånings-grad (Lånebeløp/ inntekt) ØM ved syssel-setting ØM etter arbeids- ledighet ØM etter arb.ledighet og avdrags- utsettelser ØM etter arb.ledighet, avdrags-utsettelser og rentekutt 350000 4,2 41 519 -29 935 19 454 40 633 400000 4,6 51 520 -30 142 31 144 57 424 450000 4,8 61 521 -30 349 42 834 74 215 500000 5,0 71 242 -29 936 54 809 91 149 550000 5,1 79 840 -43 916 51 059 91 785 600000 5,2 88 439 -62 917 42 287 87 398

Finansiell sårbarhet blant enslige med ett barn Brutto inntekt Belånings- grad (Lånebeløp/ Bruttoinnt.) ØM ved syssel- setting ØM etter arbeids- ledighet ØM etter arb.ledighet og avdrags- utsettelser ØM etter arb.ledighet, avdrags- utsettelser og rentekutt 350 000 2,9 29 019 -39 598 -5 079 9 723 400 000 3,5 39 020 -39 805 6 611 26 514 450 000 3,9 49 020 -40 012 18 300 43 305 500 000 4,2 58 741 -39 600 30 276 60 239 550 000 4,3 67 340 -53 579 26 526 60 875 600 000 4,5 75 939 -72 580 17 753 56 489

Finansiell sårbarhet og husholdssammensetning   Kompensasjonsgrader for arbeidsledighetstrygd Enslig Par - 50/50 1 arbeidsledig Par - 75/25 Par - 50/50 Begge arbeidsledige 450 000 0,624 0,812 0,718 550 000 0,580 650 000 0,491 750 000 0,426 0,676 810 000 0,394 0,644

Bostøtten som sikkerhetsnett Den boligsosiale ordningen som omfatter flest Lite velegnet ved midlertidige inntektssvingninger Inntekt må reduseres med minst 10 % Anslått årsinntekt < inntektsgrense + 50 000 kr Følger kalenderåret, ikke periode med inntektsbortfall 110 000 mottakere per september 2013. Betyr at varighet av arb.ledighet må være minst tre måneder.

To voksne - begge blir arbeidsledige Ant. pers Én voksen To voksne - begge blir arbeidsledige To voksne - Hovedforsørger blir arbeidsledig Oslo   100 - 0 50-50 1/3 - 2/3 20 - 80 1 340 2 380 390 420 300 320 350 3 4 460 410 5 500 450 6 1000 530 440 470 Kommunegruppe 2 330 370 290 310 400 480 490 430 520 Kommunegruppe 3 360 280 510 Kommunegruppe 4 260

Takk for oss! kim.astrup@nibr.no kristin.aarland@nova.hioa.no