Om kostnadsutviklingen i studentboligprosjekter Presentasjon av rapport til Kunnskapsdepartementet 2007 Samskipnadsrådet, Alta 15. oktober 2007 Avdelingsdirektør Espen Paus Rådgiver Thor Herman Christensen Strategikontoret, Husbanken

BAKGRUNN OG MANDAT Bakgrunn Kraftig økning i byggekostnadene de siste årene Kostnadsgrensen per hybelenhet har ikke blitt endret siden 2001 Resultat: Færre studentboliger bygges og kvaliteten blir dårligere Mandat Februar 2007: Samskipnadsrådet og KD blir enige om å se nærmere på disse problemene Mai 2007: Arbeidsgruppe fra Samskipnadsrådet og Husbanken nedsettes Juli 2007: Rapport overleveres til KD

DELTAKERE I PROSJEKTET Arbeidsgruppe nedsatt fra Husbanken og Samskipnadsrådet Deltakere fra Husbanken: Avdelingsdirektør Espen Paus Rådgiver Irene Øyangen Rådgiver Thor Herman Christensen Sjefingeniør Terje Høgmo Deltakere fra Samskipnadsrådet: Administrerende direktør Knut Solberg, SiT Boligdirektør Terje Bostad, SiT Administrerende direktør Per Bjørn Brandsæter, SOPP

Historisk riss over studentboligfinansieringen 1961: Første tilskuddsordning for studentboliger 1985: Tilskuddssats endres fra 50 til 60 prosent 1992: ROS opprettes som kontroll- og kompetanseorgan 2001: Dagens kostnadsgrense for pressområdene innføres 2004: Husbanken overtar forvaltning av tilskuddene 2005: Dagens kostnadsgrenser for resten av landet innføres

Kostnadsutviklingen de siste årene Ulike prisindikatorer viser ulik prisutvikling, fordi de måler forskjellige ting. Hvilken bør vi velge? Konsumprisindeksen: Alle varer og tjenester - Økte med 8,7 prosent fra jan 01 til jan 07 - Lite egnet til bolig- og byggepriser Byggekostnadsindeksen: Pris på innsatsfaktorene - Økte med 26,3 prosent fra jan 01 til jan 07 - Fanger ikke opp endinger i produktivitet og fortjenestemarginer - Lite egnet til samskipnadenes formål

Prisindeks for nye flerbolighus: Salgsprisindeks - Økte med 62,3 prosent fra jan 01 til jan 07 - Hadde vært optimal om den oppfylte kravene - Gir for kraftig prisvekst Prisindeks for nye eneboliger: Pris for tiltakshaver - Økte med 46,6 prosent fra jan 01 til jan 07 - ”Feil” boligtype, men likevel beste indikator - Arbeidsgruppen valgte å bruke denne Kostnadsutviklingen de siste årene (forts.)

Prisutvikling. 1. halvår halvår 2007

Øvre kostnadsgrense per HE i pressområdene har vært kr ,- siden januar I denne perioden har prisene på nye boliger steget med nærmere 50 prosent. Med indeksregulering ville øvre kostnadgrense i presskommunene vært kr f.o.m.januar 2007 I de øvrige kommunene ville øvre kostnadsgrense ha steget til kr ,- * i samme periode * Med utgangspunkt i at kostnadsgrensen i disse kommunene var kr i januar Regneeksempel

Redusert kvalitet ved boligene De fleste av de realiserte prosjektene har vært nødt til å redusere på kvaliteter ved boligene for å komme under den øvre kostnadsgrensen Eksempler på tiltak: Redusert areal per HE, gjerne ved å øke antall HE Redusert tilgjengelighet Reduserte material- og utomhuskvaliteter Dårligere oppvarmings- og ventilasjonsløsninger Umøblerte boliger Bokollektiv fremfor familieboliger Delfinansiering av prosjektkostnader

Status for noen aktuelle prosjekter Følgende prosjekter er beskrevet i rapporten: SiBFridalen (gjennomført ) SiBSædalen (ikke realisert) SiBu”Børsa” (oppstart 2007) SOPPSmestadmoen (oppstart 2007) SiOPilestredet Park (ikke tilskuddsmidler – ferdig 2006) SiTNedre Singsakerslette, Korsgata og Singsaker- bakken (igangsatt 2005, ferdigstilles i 2008) SiÅs”Eplehagen” (oppstart 2007)

Boligpolitiske mål og kvaliteter Ut fra de eksisterende boligpolitiske mål er det uheldig å bidra til å fjerne boligkvaliteter knyttet til universalitet, miljø og energi, samt funksjonelle kvaliteter i studentboligprosjekter. En av hovedoppgavene til Husbanken er å fremme slike kvaliteter i ordinære byggeprosjekter. Investeringskostnader vs. driftskostnader En reduksjon i invensteringskostnadene vil samtidig øke de årlige driftskostnadene

Alternativer til dagens finansieringsmodell

Alternativ 1 Indeksregulering av øvre kostnadsgrense og uendret tilskuddssats Tilskuddet vil ikke lenger utgjøre 50 prosent av kostnadene På kort sikt vil flere prosjekter la seg realisere, fordi kostnadsgrensen heves merkbart. På lengre sikt vil sannsynligvis utbyggingstakten stagnere igjen, fordi avstanden mellom tilskuddssats og øvre kostnadsgrense blir for stor.

Alternativ 2 Indeksregulering av både øvre kostnadsgrense og tilskuddssats Tilskuddet vil fortsatt utgjøre 50 prosent av kostnadene Økt utbyggingstakt på både kort og lang sikt Husleie vil kunne holdes i sjakk ved at forholdet mellom tilskudd og kostnader er som før. For både alt. 1 og 2 er det usikkert om indeksregulering er tilstrekkelig til å gi rom for boligkvaliteter som gir optimalt utg.pkt, for enøk, tilgjengelighet og vedlikeholdsutgifter.

Alternativ 3 Øvre kostnadsgrense fjernes og tilskuddssatsen forblir uendret Tilskuddet vil variere med kostnadene i prosjektene. Husbanken vil få ansvar for å godkjenne prosjektenes kostnadsrammer og at de inneholder sentrale boligkvaliteter. Gir betydelig økt fleksibilitet til å vurdere prosjekt for prosjekt og studiested for studiested Mulighet for at studentenes husleie øker Lavere utbyggingstakt på lang sikt, som i alt. 1

Alternativ 4 Øvre kostnadsgrense fjernes og tilskuddssatsen indeksreguleres. Tilskuddsandelen vil bli større enn i alt. 3 Husbanken vil få ansvar for å godkjenne prosjektene Husleien til studentene vil sannsynligvis bli lavere enn i alt. 3, fordi tilskuddet indeksreguleres På kort sikt vil denne modellen føre til at det bygges flere studentboliger På lengre sikt vil staten måtte øke utgiftene for å opprettholde volumet.

Andre forhold Utbetalingsmodellen Dagens modell: fordeling over tre år Arbeidsgruppen foreslår at utbetalingen skjer over to år og at trinn 1 og trinn 2 kan utbetales samme år og samlet Tilbakevirkende kraft Arbeidsgruppen foreslår at en eventuell endring skal gis tilbakevirkende kraft Dette vil gjøre etterslepet mindre på kortere tid

Arbeidsgruppens anbefalinger Flerårige budsjetter knyttet til studentboligbygging, for å sikre større forutsigbarhet Justere utbetalingsmodellen, med utbetaling over to år Av de fire alternativene til dagens finansieringsmodell anbefaler arbeidsgruppen alternativ 4, slik at kostnadsgrensene fjernes og tilskuddssatsen indeks- reguleres Heving eller fjerning av kostnadsgrensene vil kunne endre Husbankens rolle og myndighet, og Husbankens godkjenningsrutiner bør da vurderes nærmere