Kurs i forvaltnings- og husleierett ved utleie av kommunalt disponerte boliger Med Gina Russell og Per Bonesmo

Har folk krav på bolig? §3-7: Kommunen skal medvirke til å skaffe bolig til dem som ikke selv klarer det § 27: Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv Behovet Kommunenes selvpålagte forpliktelser Føringer fra staten Helse og omsorgstjenestelovens § 3-7 og lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen   § 15 og  § 27

NOU 2011:15 Rom for alle En sosial boligpolitikk for framtida NOUen finner du her

Byggje – bu – leve St.melding 17 (2012 – 2013) http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/stmeld/2012-2013/meld-st-17-20122013.html?id=716661

Kommunalt disponerte boliger omfatter: Kommunens utleie av boliger Boliger kommunen eier Boliger kommunen har leid inn Boliger kommunen har disposisjonsrett til Bistand ved privat leie? Faller utenfor

Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig

For å starte med begynnelsen… Søknad nødvendig? Krav på svar! Skal være skriftlig Fvl.   § 11a og   § 23

Enkeltvedtak? Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak Forvaltningsloven § 2 første ledd bokstav a) og b) Sivilombudsmannens uttalelse i sak 96-0228 Hva med tildeling av konkret bolig?

Hva betyr det at avgjørelsen er et enkeltvedtak? Vanlige krav i forvaltningen gjelder Taushetsplikt, habilitet osv. Egne regler om enkeltvedtak Regler om form Regler om innhold Klageadgang

Vedtak og underretning Praktisk at dette er samme dokument

Vedtaket bør alltid inneholde Begrunnelse: Fakta i saken Hvilke regler som gjelder Hovedhensyn bak skjønnet Redegjørelse for hvorfor vilkårene er/er ikke oppfylt Konklusjon Fvl.   § 24 og   § 25

Litt om begrunnelser Hensikten er: At vedtakene skal bli gode og riktige At søkeren skal forstå hvorfor han fikk avslag/tilsagn ”Støtte for tanken” Grunnlag for praksis Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere holdbarheten hvis det kommer klage

Underretningen bør alltid inneholde Begrunnelsen Info om Klageadgang Klageinstans Klagefrist Fremgangsmåte ved klage Info om retten til å se sakens dokumenter Fvl. § 27

Underretningen bør noen ganger inneholde info om: Adgangen til å be om utsatt gjennomføring (oppsettende virkning) kreve sakskostnader søke fritt rettsråd Eventuelle vilkår ifm. søksmål Kommunens veiledningsplikt Fvl.  § 27

Hva skal vi legge vekt på? Regler i forvaltningsloven Egne retningslinjer Praksis Ulovfestede forvaltningsrettslige regler Urimelig forskjellsbehandling Vilkårlighet Utenforliggende hensyn

Litt om positive vedtak Hvor detaljert skal vedtaket være? Beliggenhet, størrelse, etasje, heis? Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud? Ett felles vedtak eller to vedtak?

Kan kommunen sette vilkår? Godta den boligen de får? Godta oppfølging/trekk i trygd m.v.? Betale gammel husleierestanse? Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?

Hva hvis søkeren får avslag? Vedtak Klage Ny vur- dering Klage- instans

Klage! Hvem skal ta imot klagen? Hvem skal avgjøre i klagesaken? Det forvaltningsorgan som har behandlet saken, fvl.  § 32 Hvem skal avgjøre i klagesaken? Avhengig av ordningen i kommunen, fvl.  § 28 Kommunestyret Formannskapet Særskilt klagenemnd

Når det kommer en klage… Er treukers-fristen overholdt? Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken Vurdere oppreisning Ikke kan lastes Særlige grunner Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje) Fvl.   § 29 og   § 31

Underskrift på klagen Undertegnet av en annen: Ikke undertegnet Be om at klager undertegner selv Eller fullmakt Ikke undertegnet Be om at klager undertegner Fvl.  § 32

Avvisning Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis? Da skal klagen avvises Det er klageadgang på avvisningen! Fvl.   § 34

Klagen Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder Må fremgå at det er en klage Dersom det mangler opplysninger, må vi be om det – sette kort frist Dersom det er behov for nærmere undersøkelser, må dette gjøres Fvl.  § 32 og  § 17

Klagebehandling i førsteinstansen Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN: Raskere for klager Lokale regler kan bestemme dette Bedre å endre selv enn bli overprøvd Sparer klageinstansen for unødig arbeid

Utfallet av førsteinstansens behandling Klager får fullt medhold – saken avsluttet Klager får delvis medhold – klager må få beskjed, ny tre ukers frist Vedtaket opprettholdes - saken må forberedes og sendes til klageinstansen Klagen avvises – klagerett på avvisnings-vedtaket   Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare endre vedtaket til FORDEL for klageren!

Hva kan det klages på? Avslag Ny søknad Forlengelse (ny kontrakt) Bytte

Også tilsagn kan det klages på EKSEMPLER: Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk tilgjengelighet Leietidens lengde Eventuelle vilkår Bortfall – hvis strykes fra ventelista

Utfallet av en klagesak Klagen avvises Klagen tas ikke til følge Vedtaket oppheves Vedtaket omgjøres

Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig

Når kontrakt er inngått Husleie- loven I leietida Opphør av kontrakt Fravikelse

Hamskifte Fra boligsøker til leietaker Fra søknadsbehandler til utleier Blir leietaker når det er inngått leieavtale og husrommet stilt til disposisjon i samsvar med avtalen. 31

Tildeling av bolig Hvordan foregår det? Forvaltningsvedtak? Fra tildeling til kontrakt Hva hvis søker takker nei?

Gjelder forvaltningsloven? Alminnelige saksbehandlingsregler? Habilitet? Taushetsplikt? ”Noens personlige forhold” Forvaltningsvedtak? Et forvaltningsvedtak er alltid det samme som en avgjørelse, men en kommunal avgjørelse trenger ikke alltid være et forvaltningsvedtak. Off.l. §13 jf. f.v.l. §13: En hver som utfører tjeneste eller arbeider for et forvaltningsorgan, plikter å hindre at andre får adgang eller kjennskap til det han i forbindelse med tjenesten eller arbeidet får vite om 33

Hva regulerer leieforholdet? Husleieloven Husleieavtalen Husleieavtalen trenger ikke være skriftlig, men bør være det, jf. bl.a. dokumentasjon. Bruker betegnelsen kontrakt. 34

Når gjelder husleieloven? Gjelder bruksrett til husrom mot vederlag Gjelder ikke når hovedformålet er noe annet enn bruksrett til husrom Husleielovens   § 1-1 Gjelder ikke hotell, pensjonat, ferie og fritid, behandlingsinstitusjoner, pleieinstitusjoner (sjukeheim). Spesialisthelsetjenesteloven, kommunehelsetjenesteloven. Si litt om mellomgruppa. Vis til den juridiske utredninga. 35

Hva inneholder husleieloven? Et sett med regler som regulerer utleier og leietakers plikter og rettigheter i leieforholdet. Loven kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for leietaker med mindre lovteksten gir adgang til det. Husleielovens  § 1-2 Jf. rettsutviklingen fra 1939 og framover. Jf. at lovgiver nå også begynner å legge vekt på internasjonale forpliktelser som menneskerettskonvensjonene (og barnekonvensjon). 36

Hovedpunkter i en leiekontrakt Kontraktspartenes navn Identifisering av boligen Husleia Kontraktslengde Hjemmel utkastelse hvis husleie ikke betales Hjemmel utkastelse når kontrakt utløpt Husk underskrifter Hovedleietaker/medleietaker ev. to eller flere leietakere på samme kontrakt. Hva skjer ved mislighold, jf. også opptak i husstand. Tvangsinndrivelse = tv.f.l. !#-2, 3. ledd pkt.a. Nevn andre typer bestemmelser, jf. mal 37

To hovedtyper kontrakter Tidsbestemt kontrakt. Minimum 3 år. Tidsubestemt med oppsigelsesfrist Kan avtales at tidsbestemt kontrakt kan sies opp i leieperioden. Oppsigelsestiden kan fravikes til ugunst for leietaker. Husleielovens Kapittel 9. Leieforholdets varighet – opphør Husk ny lovbestemmelse hvor det utrykkelig må slås fast at tidsbestemt kontrakt ikke kan sies opp i avtaleperioden. Si noe om leietakers oppsigelsesadgang sammenholdt med utleiers oppsigelsesadgang. 38

Husleie Må være et bestemt beløp Kan fastsettes i annet enn penger Kan avtale innkreving av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel (vann og avløp) forholdsmessig fordelt. Husleielovens   § 3-1 39

Husleiefastsetting - Leieprisvern Ikke urimelig i forhold til: Tilsvarende utleieforhold På avtaletidspunktet For liknende husrom Ved ny utleie På liknende avtalevilkår = Markedsleie Husleielovens   § 4-1 Gjelder når det inngås ny kontrakt. Både første gang og ved forlengelse. 40

Indeksregulering Ikke mer enn endring i konsumprisindeks Iverksettes tidligst ett år etter siste fastsetting Den annen part må gis 1 mnd skriftlig varsel Husleielovens   § 4-2

Gjengs leie Gjelder regulering i leieperioden Leienivået for liknende husrom På liknende avtalevilkår På iverksettingstidspunktet Hvert 3. år med 6 mnd skriftlig varsel Husleielovens   § 4-3 Skal gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leietakers forbedringer og innsats. 42

Forskjellen på markedsleie og gjengs leie 43

Nærmere om husleieregulering Indeksregulering: Gjengs leie:

Depositum Skal sikre utleiers krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking Settes på særskilt konto i leiers navn Så lenge leieforholdet varer, jf. dog renter Husleielovens   § 3-5

Depositum forts. Skyldig leie utbetales utleier med mindre leietaker ikke reist søksmål innen 5 uker Utbetaling iht skriftlig samtykke, dom. Betaling til leietaker hvis ikke krav 5 uker Husleielovens   § 3-5

Vedlikeholdsansvar Loven pålegger utleier hovedansvaret for vedlikehold Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter/brytere, varmtvannsbeholder, inventar. Loven kan fravikes gjennom husleieavtalen Husleielovens   § 5-3 Hvis gjenstander som tilhører utleier skiftes ut påhviler dette utleier hvis ikke annet er avtalt., jf. varmtvannsbeholder. 47

Ro og orden Loven pålegger utleier å opprettholde vanlig ro og orden. Kan fravikes i avtale. Leieren har plikt til å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud for sikring av god husorden. Leietaker kan holde dyr selv om utleier har nedlagt forbud, forutsatt gode grunner og ikke til ulempe for utleier eller øvrige brukere Husleielovens   § 5-2

Tilleggsavtaler Vanlig innhold i tilleggsavtaler Må ta i mot oppfølging Må følge behandlingsopplegg Holdes atskilt fra husleieavtalen Nytteverdien?

Utleiers adgang til boligen Boligen er leietakers egen heim Tilsyn med boligen Melding i rimelig tid Nødrett Husleielovens   § 5-6

Opptak i husstanden Leietaker har full rett til å ta opp nærstående Opptak av andre krever godkjenning Godkjenning kan bare nektes hvis personens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket Husleielovens   § 7-1, jf.   § 8-1,   § 8-2 og   § 8-3

Framleie Framleie betinger samtykke fra utleier Delvis framleie kan nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn Framleie ved midlertidig fravær på maks 2 år grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan bare nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn Framleie ved tidsbestemt leieavtale Husleielovens   § 7-2,   § 7-3,   § 7-4,   § 7-5,   § 7-6 og   § 7-7

Særregler for vanskeligstilte Spesialtilpassede boliger Boliger med personalbase Kan bare nekte opptak av nærstående hvis utforming og formål tilsier det Opptak av ”fjerntstående” kan også nektes pga forhold ved den opptatte eller pga overbefolkning Framleie Husleielovens   § 11-1 De to første punktene relevant for framleie og særlig opptak i husstand. 53

Bruk av korte kontrakter Særlige grunner/tungtveiende grunner Boligbehov av konkret midlertidig karakter Attføring/behandlingsopplegg I påvente av at mer egnet bolig blir klar Utprøving av boevne Boligen skal utbedres, rives eller selges Husleielovens §   § 11-1, 6. ledd jf. 1. ledd

Formkrav ved bruk av særregler Må stå uttrykkelig i kontrakten hvilke særregler som er benyttet Må stå at disse gir leietaker dårligere rettigheter enn husleieloven gir Konsekvenser hvis det ikke står eller man misbruker korte kontrakter Føringen legges på vedtakstidspunktet Husleielovens   § 11-1, 2. ledd Del ut eget notat. 55

§11-1 bestemmelser i kontrakt Korte kontrakter, se pkt. 2 i kontrakten Framleie, se pkt. 7 Opptak i husstand, se pkt. 8

Fornying av kontrakt To parallelle løp: Kommunen som forvaltningsorgan behandler søknad om fornying Hvis ja; kontrakt. Hvis nei; avvikling Kommunen som utleier vurderer ønskeligheten av å fornye leieforholdet

Avvikling av leieforhold - Særskilte tvangsgrunnlag Fravikelse pga betalingsmislighold Tidsbestemt kontrakt utløper Oppsigelse av leieforhold Heving av leieforhold Andre åpenbart urettmessige besittelsesforhold Tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-2 , 3. ledd

Tvangsfullbyrdelses- lovens §4-18 Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøker har sendt skriftlig varsel til saksøkte Tvangsfullbyrdelseslovens   § 4-18

Fravikelse pga betalingsmislighold Varsel (Purring) Nytt varsel §4-18 varsel Begjæring om tvangsfravikelse Namsmannen Fravikelsen Tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-2, 3. ledd pkt. a, jf. husleiekontrakten

Tidsbestemt kontrakt utløper Varsel om snarlig utløp (ikke lovpålagt) Skriftlig oppfordring til fraflytting seinest 3 mnd etter kontrakten utløp § 4-18 varsel Begjæring om tvangsfravikelse til Namsmannen Tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-2, 3. ledd pkt. b, jf. husleiekotrakten

Oppsigelse av leieforhold Utleiers oppsigelse skriftlig og begrunnet Skal opplyse om 1 mnd protestadgang §4-18 varsel Begjæring om fravikelse til Tingretten Utleier må reise søksmål innen 3 mnd Retten kan sette til side hvis urimelig Ikke sette til side hvis vesentlig mislighold Tvangsfullbyrdelsesl.    § 13-2, 3. ledd pkt c, jf. husleiel.   § 9-4 flg. Protestfristen er 1 mnd etter mottakelsen. 62

Heving/Vesentlig mislighold Hvis leier vesentlig misligholder betalingsplikten Hvis leier vesentlig forsømmer vedlikeholdsplikten eller fortsetter å opptre til sjenanse for andre Overlater bruken urettmessig til andre Bruker husrommet til andre formål enn avtalt Misligholder slik at opphør er nødvendig. Skriftlig advarsel da ikke nødvendig Tvangsfullbyrdelsesl.   § 13-2, 3. ledd pkt. d, jf. husleiel.   § 9-9 Husk også hevingsadgangen pga betalingsmislighold Overlater 63

Gjennomføring av heving Heving må være skriftlig §4-18 - varsel Begjæring om tvangsfravikelse Tingretten Åpenbar adgang til heving Tingretten krever dokumentasjon/vitner

Akuttløsninger Politi Midlertidig forføyning Besøksforbud Tvistelovens Kapittel 34. Midlertidig forføyning . Straffeprosesslovens   § 222a

Etterlatt innbo og løsøre Utleier skal for leiers regning ta hånd om det Rent skrot kan kastes umiddelbart Leier skal hvis mulig oppfordres til henting Urefunderbare kostnader; utleier kan kaste Hvis fravikelse - Namsmannen avgjør Husleielovens   § 10-4, tvangsfullbyrdelseslovens    § 13-11 og    § 13-14

Oppgave 1 Leietakers mor ber om å få oppgitt sin sønns husleierestanse slik at hun kan betale den og dermed hindre at sønnen kastes på gata Hva gjør du i et slikt tilfelle?

Oppgave 2 3 år inn i et 5 års leieforhold får leietaker innvilget byttesøknad For hvor lang tid kan det nye leieforholdet gjelde?

Oppgave 3 Ahmed kommer til Norge som flyktning. Bor ett år på mottak før han innvilges oppholdstillatelse. Han søker om kommunal bolig. Kommunen fatter vedtak om ett års leiekontrakt. Er det OK?

Oppgave 4 Marte Kirkerud er 80 år og bor i en vanlig kommunal utleiebolig. Barnebarnet Kåre, som har et betydelig rusproblem og er kjent for å skape uro, flytter inn hos henne. Kan kommunen nekte ham å bo der? Kåre ”terroriserer” nabolaget (og bestemor). Hva kan kommunen gjøre for å få slutt på det?

Oppgave 5 Saksbehandler har innvilget søknad om bolig. I vedtaket står at søker skal få leie bolig i 2 år. Du skal skrive kontrakt med ham, men anser at husleielovens hovedregel om minimum 3 års kontraktslengde gjelder i dette tilfellet. Hva gjør du?