”YIELD SOM PRIMÆR USIKKERHETSFAKTOR” RESolutions Seminar 11. juni 2009 Geirr Frostmann CBRE

Verdivurdering & Analyse CB Richard Ellis Oslo Et komplett spekter av tjenester både for lokale og internasjonale aktører Verdivurdering & Analyse Verdivurdering av enkelteiendommer og porteføljer Kontantstøms-modellering og analyse Markedsanalyser Utleie Definisjon av utleiekonsept Identifikasjon av potensielle leietakere Transaksjons-gjennomføring Capital Markets Identifikasjon av potensielle kjøpere Cross-border rådgivning og transaksjoner Eiendoms vurdering Corporate Services Leietakers representant ved relokalisering og kontrakts- forhandling Portefølje forvaltning, både lokalt og internasjonalt Identifikasjon og evaluering av leietakers behov

CB Richard Ellis - Global leader in real estate services CB Richard Ellis - Verdens største rådgiver og megler innen næringseiendom: Over 29.000 ansatte globalt og over 120 medarbeidere i Norden: ”Lokal kunnskap i et globalt nettverk” ”# 1 innen næringsmegling, verdivurdering & eiendomsforvaltning”

Oppbygging av avkastsningskravet # Oppbygging av avkastsningskravet

Hvordan oppstår risiko? Risiko innen næringseiendom er alle faktorer som bidrar til volatilitet i eiendommens eller porteføljens forventede eller virkelige avkastning.

Rente- og Inflasjonsrisiko Drifts- og teknisk risiko Risikogrupper Markedsrisiko Makro forhold Rente- og Inflasjonsrisiko Drifts- og teknisk risiko Leietaker risiko Reguleringsrisiko Eierforhold Beliggenhet

Hva påvirker risikofaktorene? Markedsrisiko Tilbud & etterspørsel Generell ledighet & likviditet Makro forhold Sysselsetting og arbeidsledighet BNP osv Kreditt- og Inflasjonsrisiko Rentesvingninger Prisstigning Drifts- og teknisk risiko Alder & vedlikehold Ledighet Leietaker risiko Økonomi Finansiell styrke Reguleringsrisiko Offentlige pålegg Reguleringer Eierforhold Sameie, selveier Feste Beliggenhet Beliggenhet på makro og mikro nivå Framtidsutsikter for området …problemet er å identifisere hvilke som har betydning for den aktuelle eiendommen

Prising av risiko Risikoen håndteres ved å bygge opp risikopremien i avkastningskravet og/eller gjennom kontantstrømmen

Hvilke risikoer inkluderes i kontantstrømmen Risiko for ledighet Volatilitet i leiepriser Risiko for ekstraordinært vedlikehold gjennom avsetning til vedlikehold eller CAPEX Risiko for rehabiliterings- og tilpasningskostnader ved endt leieperiode Kostnadsendringer (festeavgift, eiendomskatt osv) Generelle prisendringer gjennom KPI

Avkastningskravet Avkastningskravet til en spesifikk eiendom skal reflektere avkastningen en investor vil kreve for å investere i eiendommen. Avkastningskravet vil representere markedets vurdering av risikoen i kontantstrømmen på eiendommen. Avkastningskrav = summen av risikofri rente og risikopremien Risikopremien er en konsolidering av alle risikoer eiendommen vil stå ovenfor gjennom investeringshorisonten, med unntak av de man tar hensyn til gjennom kontantstrømmen.

Oppbygging av avkastningskravet 10Y SWAP 4,70 % - Inflasjon 2,50 % Real rente 2,15 % + Bank margin 2,00 % + Objekt risiko 1,50 % + Anvendelses forhold + Beliggenhet 1,25 % Realavkastningskrav 8,90 % + Inflasjon Nominelt avkastningskrav 11,40 % Vi setter vanligvis et fast avkastningskrav på en 10 års kontantstrøm, hvis vi ikke ser grunn til å gjøre noe annet.

Rente- og inflasjonsrisiko Eventuelle rente- og inflasjonssvingninger i et eiendomsprosjekts levetid vil innvirke direkte på investors avkastning. Vi anvender vanligvis 10års Swap og Norges Bank’s inflasjonsmål som basis for vårt avkastningskrav. Bankenes påslag på 10Y SWAP varierer veldig, så det gjelder å holde seg oppdatert!   10Y SWAP 4,70 % - Inflasjon 2,50 % Real rente 2,15 % + Bank margin 2,00 % + Objekt risiko 1,50 % + Anvendelses forhold + Beliggenhet 1,25 % Realavkastningskrav 8,90 % + Inflasjon Nominelt avkastningskrav 11,40 %

Objektrisiko Subject Risk / Objekt risiko Objekt risikoen vurderes ut fra et scoring system Eksempel på faktorer som vurderes: Leietaker risiko Eierforhold (selveier, seksjon, festet osv) Konkurranseevne i det aktuelle området 10Y SWAP 4,70 % - Inflasjon 2,50 % Real rente 2,15 % + Bank margin 2,00 % + Objekt risiko 1,50 % + Anvendelses forhold + Beliggenhet 1,25 % Realavkastningskrav 8,90 % + Inflasjon Nominelt avkastningskrav 11,40 %

Anvendelsesforhold Condition Of Use / Anvendelsesforhold Anvendelsesforhold vurderes ut fra et scoring system Eksempel på faktorer som vurderes: Risiko for varierende leieinntekter i forhold til anvendelse Tilstand (risiko for skjulte feil og mangler) Reguleringsrisiko 10Y SWAP 4,70 % - Inflasjon 2,50 % Real rente 2,15 % + Bank margin 2,00 % + Objekt risiko 1,50 % + Anvendelsesforhold + Beliggenhet 1,25 % Realavkastningskrav 8,90 % + Inflasjon Nominelt avkastningskrav 11,40 %

Beliggenhet Location / Beliggenhet Beliggenhet vurderes ut fra et scoring system Eksempel på faktorer som vurderes: Konkurranseevnen til området og eiendommen (størrelse, prestisje, publisitet) Uforutsette risikoer i forhold til tilbud/etterspørsel i området Områdets framtidsutsikter 10Y SWAP 4,70 % - Inflasjon 2,50 % Real rente 2,15 % + Bank margin 2,00 % + Objekt risiko 1,50 % + Anvendelsesforhold + Beliggenhet 1,25 % Realavkastningskrav 8,90 % + Inflasjon Nominelt avkastningskrav 11,40 %

# Yieldutvikling

Prime kontor yield - Oppgang fra bunnen Basis punkter Kilde: CBRE

Yield prognose: Prime kontor Oslo 7,4% 6,95% 6,85% Kilde: CBRE

Hva bestemmer Yielden? Utviklingen i de lange rentene: - 10 års renter viser sterk korrelasjon med yield - De korte rentene er ikke en signifikant forklaringsvariabel Forventet utvikling i leiepriser de neste årene: - Denne variabelen har langt større forklaringskraft i mere utviklede og analyserte markeder enn det norske og er bare signifikant for enkelte områder og under 3 år fremover Utvikling i leiepriser tidligere år: - Dette burde ikke påvirke utviklingen i yield, men er en signifikant forklaringsvariabel i de aller fleste markeder, ikke bare i Oslo

Differanse mellom yield og 10 års statsrente 2003 - 2006: Markedet er “billig”: Yield kompresjon Leieprisøkning Gradvis likviditetsøkning Synkende lange renter 2007 - 2009: Markedet stopper gradvis opp: Inngangen av likviditet reduseres Leiemarkedet begynner å svekkes Mindre tilgjengelig og dyrere Finansiering % Gj. snitt 2010 - : Mulighet for “gode” kjøp: Leiepris nedgangen avtar/ stopper Attraktiv direkte avkastning Er finansiering oppnåelig og til hvilken pris? Distressed salg? Hvem har mulighet til å kjøpe? 2006 - 2007: Lav yield og lav risikopremie: Forventinger om leiepriseøkninger Stor inngang av ”nye” penger Økning i lange renter Stor tilgjenglighet på kreditt Kilde: CBRE & Norges Bank

Gjeldsmarkedene påvirker forventet avkastning IRR% Q1 2009 - Grafen viser hvordan forventet internrente for et tenkt prosjekt utvikler seg med forskjellig belåningsgrad, når alle andre faktorer holdes konstante

Drivere for fremtidig markedsutvikling Absolutt yieldnivå i forhold til historiske tall: - Jo lavere yield, jo mer aggressivt er markedet priset - Gjennomsnittlig prime kontor yield i Oslo har ligget på ca 7% de siste 10 årene - Dermed tilsier våre prognoser at markedet ikke blir “billig” i et historisk perspektiv de neste 2 årene og signifikant yieldkompresjon kan neppe påregnes Spread mellom prime kontor yield og yield på lange statsobligasjoner: - En proxy for relativ prising av eiendom som aktivaklasse og forventet risiko fremover - Spreaden mellom prime kontor yield og 10 årige statsobligasjoner har gjennomsnittlig ligget på ca 220 basispunkter de siste 10 årene - Denne spreaden vil ligge på mellom 50 og 100 basispunkter over snittet de neste to årene Forventet utvikling i kontorleiene de neste årene: - Fundamentalt: Lavere yield bør rettferdiggjøres av forventet leieprisoppgang - Vi tror at leieprisene vil synke ytterligere og dermed bør vi se fortsatt yield økning frem til leienedgangen forventes å avta og bunne ut i løpet av 2010 Likviditetstilførsel: - Yieldkompresjon er sterkt korrelerende med økt likviditetsinngang i markedet - Dermed vil følgende faktorer spille en stor rolle: Utviklingen i finansmarkedene og børsen, investorenes oppfattelse av eiendom som en attraktiv aktivaklasse samt tilgangen på og prisingen av fremmedkapital