NBBLs framtidsprosjekt januar 2009 Håndverkeren, Oslo Boliger for ungdom: Hva kan og bør kommunene gjøre? Berit Nordahl Norsk Institutt for by og regionforskning (NIBR) Avdeling for boligforskning og miljørettet planforskning

1. Bakteppe: En ekstremt markedsbasert boligpolitikk •Deregulert boligmarked, kredittmarked og utleiesektor •Få kommunale utleieboliger og begrenset privat utleiemarked •Svært få kommunale tomteselskaper – private skaffet byggegrunn •Private foreslår utbyggingsprosjekter, kommunen har plikt til å behandle dem •Byfornyelse skjer i hovedsak i privat regi Våre boligpolitiske utfordringer •Regional ubalanse mellom boligmarkedene •..med høye boligpriser i områder med vekst og utbyggingspress •Kvalitetsutfordringer i nybyggingen •Boligmarked med selvforsterkende mekanismer – høye topper og dype daler •Betydelig potensial for at vanskeligstilte faller utenfor boligpolitiske ordninger … rammer unge ekstra hardt: •Vanskeliggjør mobilitet •Ungdom søker til byene – der er prisene høyest •Mange eksempler på at ungdomsbolig- konsepter innvilges lavere kvalitetskrav •Mange unge kjøper i oppadgående marked – hvor mange har beregnet inntektsfrafall og rentestigning?

Boligpolitikkens bein – kommunenes handlingsrom er begrenset •Selveierpolitikk –skattepolitikk –Avgiftspolitikk •Lovreguleringer –selveie og sameie, leiesektoren •Selektive virkemidler for lavinntektsgrupper –Tilskudd til etablering av kommunalt disponerte boliger –Tilskudd til kjøp av boliger –Statlig og kommunal støtte til boutgifter •Planlegging og regulering (utbyggingskontroll) –Legge til rette for nybygging –Implementere kvalitetsstandarder ivaretas Eiendomsskatt Boplikt Bruk av Boligtilskuddet Bruk av startlån Kommunal Bostøtte Leienivået i kommunale boliger Kommunale målsettinger Avklare arealbruk Kapasitet i saksbehandling av innsendte Planer Tomtepolitikk

Boligpolitikk for unge – 3 grep: 1: Risiko-reduksjon Ordninger for å få unge inn på eiemarkedet må ledsages av tiltak for å redusere risiko for den enkelte 2: Utvid alternativene til eiemarkedet Større utleiemarked og flere studentboliger 3: Ungdom tenker alternativt - ungdomsvennlig utbyggingspolitikk Styring gjennom reguleringsbestemmelser og arealpolitikk – utbyggingspolitikk for bredde og mangfold

Ungdom kjøper når markedet går opp! ”Kjøp og få med gevinsten i pris- stigningen”. Utflating: Innelåsning, tap Boligmarkedets turbulens og risikoreduksjon: Prisveksten har lagt kraftig press på kommunene mht å få tilstrekkelig nybygging. Hindre spekulasjon, hindre risikofylte prosjekter og risikofylte handlinger

Press på kommunene for å bygge nok To eksempel - kommuner – nybygging for å holde ”trøkket” Hva skjer med prisene i disse områdene dersom nybyggingen stopper opp lenge? Risikoavlastning for ønskede prosjekter

Eksperter frykter boligmangel Tidenes befolkningsvekst kombinert med stopp i boligbyggingen i Oslo kan presse boligprisene kraftig til værs. Oslo-folk som ønsker å etablere seg kan bli tvunget ut av byen. Aftenposten 12 jan 2009: Rekordstor befolkningsvekst Samtidig har boligbyggingen stoppet kraftig opp. Fortsetter befolkningsveksten, samtidig som etterspørselen tar seg opp, vil ikke boligbyggerne ha kapasitet til å bygge nok boliger, fastslår Audun Lågøyr, direktør i byggenæringens landsforening. Boligekspertene frykter scenariet fordi plutselig skyhøye priser nok en gang vil gå ut over de svakeste på boligmarkedet, unge som ønsker å etablere seg.

Startlån viktig virkemiddel for å få flere unge inn på eiemarkedet Eksempel: Startlån i Oslo og Stavanger Beløp de siste 4 år Oppadgående marked: flere unge inn! Stagnert marked: innelåsing og tap? Må brukes med varsomhet i turbulente markeder

Når markedet stiger til himmels: Tiltak for å forhindre de høyeste toppene Mer sammensatt kredittvurdering, mer aktiv bruk av frarådningsplikten, forsiktig med startlån Bedre forbrukerinformasjon Forhindre spekulasjon i ”kjøp på prospekt” Når markedet flater ut: Tiltak for å forhindre de dypeste dalene Gjeldsordning mot tvangssalg, styrking av sameier og borettslag der andelshavere har betalingsvansker Forhindre stopp i boligtransaksjoner Forhindre stopp i nybyggingen i pressområder – støtte ønskede nybyggingsprosjekter Elementer i en politikk for å redusere risiko (1. grep)

Utvid alternativene til eiemarkedet: Større utleiemarked og flere studentboliger (2. grep) Få virkemidler i dag: Boligtilskudd: Bruk av boligtilskuddet for å bygge boliger øremerket for ungdom Ungbo: bolig med tilbehør (øremerket ut fra alder og vanskeligheter med samfunnsdeltakelse). Et viktig, men smalt tilbud Utleieboliger for unge - øremerket sektor i et smalt og trangt eiemarked.

Eksempel: Oslos leiemarked er begrenset tilbud, Marginalt i forhold til unge

Eksempel Stavanger har også liten Utleiesektor, som er lite tilgjengelig for unge

Elementer i en politikk for å øke utleietilbudet (grep 2) •Samskipnadene og kommunene har felles interesse: – jo flere studentboliger jo mindre press på det generelle utleiemarkedet og på kommunens egne utleieboliger •Utleieboliger øremerket for ungdom: viser seg vanskelig å realisere – forvaltningen kompliserer og fordyrer – •Kommuner søker etter nye modeller: Nye modeller for forvaltning av utleieboliger forungdom: Boligbyggelagene forventes å være interessert i å delta i dette! Boligbyggelagene har vært tilbakeholdne. Nye modeller for kombinasjon av leie og eie

Ungdomsvennlig utbyggingspolitikk (3. grep) Utbyggingspolitikk: - hvordan kommunene bruker autoriteten som plan- og bygningsloven gir dem - hvordan de arbeider med tomteforsyning. Kommunene har ambisiøse målsettinger, men svært få virkemidler: Tilstrekkelig nybygging Nybygging gjennom fortetting Kvalitetskrav til byggene Kvalitetskrav i uteområdene og forbindelse til omkringliggende områder Service og tjenester i nye områder ”Sosiale kvaliteter” – variert befolkningssammensetning, aktive og attraktive nærmiljø Hvordan bruke reguleringsautoriteten og en aktiv tomte- politikk så ambisiøse målsettinger realiseres?

Det pågår et nitidig planarbeid og organisasjonsutviklingsarbeid i mange kommuner som vil kunne ha betydning for en ”ungdomsvennig utbyggingspolitikk”. Kommunene søker etter optimale overordende planer – både mht innhold og form Kommunene søker etter forutsigbare reguleringsprosesser Samordning av kommunen – god organisering av prosessen Samordning med regionale myndigheter Dialoger fagadministrasjon - politikerne

Kommunene søker også sin rolle i tomteforsyningen – vi ser et mangfold i perspektiver og tilnærming 1.Full kontroll: Planmyndighetene tar opp konkurransen med utbyggere og kjøper grunn: fasiliteter og avhender til byggefirma. 2.Full tilbaketrekking: Planmyndighetene trekker seg tilbake, formulerer sine forutsetninger og lar markedet ordne opp 3.Aktiv tilrettelegger; Planmyndighetene kombinerer det å sette forutsetninger med kontakt og oppfølging med utbyggere Framtidens ”urbane” utbyggingspolitikk har kommunen som kompetent tilrettelegger og forutsigbar men kravstor forhandlingspart til private utbyggere

Utbyggingspolitikk for ungdom handler også om å være aktiv tilrettelegger for alternative livsstiler og boformer: Utradisjonelle boformer - ny giv i pendlerkommunene : –Kan stedsutvikling, lokal kultur, optimal service etc bidra til å snu flyttestrømmer? –”e-fringe” gjør alternative boformer og fjernarbeid pendling mer attraktivt? ”Spredt bosettingsprosjektet” gir inntakt til å studere om stedsutvikling ”nytter” Framtidens ”rurale” utbyggingspolitikk gir rom for utradisjonelle boformer og alternative livsstiler

Utbyggingspolitikk som gir rom for nye initiativ?

Kan en ungdomsvennlig utbyggingspolitikk, som åpner for større mangfold i livsstiler, påvirke flyttemønstrene?

Oppsummering – 3 grep i framtidens boligpolitikk for ungdom 1: Større bevissthet om risiko og aktiv risikoreduksjon gagner ungdom! ta av topper og daler i boligmarkedet! Oppgangstider: Restriktiv kredittvurdering, redusere spekulasjon, kreve kvalitet Stagnasjon: Risikoavlastning i nye prosjekter, få bankvesenet til å fungere! Startlån – nyttig redskap som må brukes med forsiktighet, særlig ved stagnasjon 2: Utvid alternativene til eiemarkedet - større utleiesektor gagner ungdom! Allianse mellom kommune og samskipnad: flere studentboliger gagner også ikke- studerende Kommunene må utvikle gode modeller for forvaltning av utleieboliger for ungdom og kombinasjoner av leie og kjøp 3: Ungdomsvennlig utbyggingspolitikk – jo klarere kommunene samarbeider med private og profesjonelle utbyggere og jo bedre de er på egen rolle som myndighet, jo mer ungdomsvennlig vil utbyggingspolitikk får vi! I byene: Strategisk tomtepolitikk og aktiv tilretteleggende - gir god forhandlingsposisjon vis-à-vis markedsaktørene. I pendlerkommuner: bruk planautoriteten til en utbyggingspolitikk for varierte livsstiler og boformer