Egil Stabell Rasmussen Kommunal- og regionaldepartementet Utbyggingsavtaler Egil Stabell Rasmussen Kommunal- og regionaldepartementet

Bakgrunn – endrede roller Nye samarbeidsformer mellom privat og offentlig sektor Utbyggere tar større del i planleggingen Kommunene trukket seg mer ut av tomte- og byggevirksomhet Kartlegging viser liten bruk av urimelige avtalevilkår

Noen problemstillinger Kostnader ved nye innbyggere Kommunenes situasjon Hvem dekker til sist regningen for infrastruktur (”dobbeltbeskatning”) Grunnrente – stor verdistigning ved regulering Konsekvensen av å sperre for avtaler Demokratisk underskudd / forhåndsbinding Anskaffelsesreglene

Utbyggingsavtaler og kostnadsfordeling Privat sektor: større andel av verdistigningen og større innflytelse, men også mer av risikoen og kostnadene Ensidige pålegg med hjemmel i lov Kommunen bidrar med å utføre oppgaver Gap i tid mellom innflytting og inntekter

Utbyggingsavtaler og kostnadsfordeling Avgrense mot: uakseptable krav Urimelig press fra kommunen Dårlige og lite forutsigbare prosesser Urimelige krav om bidrag

Departementenes rundskriv Krav om lovhjemmel for å motta bidrag? Planbehandlingen: Kommunene har stor frihet Krav om avtale for å behandle plan? Krav om avtale for å vedta plan? Byggesaksbehandling: Ja-lov Oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser Avtalefrihet – betydningen av samtykke Forbud mot ensidig bebyrdende pålegg

Planlovutvalgets forslag Må foreligge vedtatt plan Begrenset til teknisk infrastruktur, samt energi Ikke vilkår som går ut over ensidige vedtak etter loven Bare tiltak som er nødvendige for utbyggingen Avtalene er offentlige vedtak Ulovlig med vilkår om utbyggingsavtale Saksbehandlingsregler

Bygningslovutvalgets forslag Grunnlag i planmyndighet, må foreligge arealplan Ikke begrensning til teknisk infrastruktur Vil ha dynamisk og fleksibel løsning Saksbehandling, offentlighet og klage ”Nødvendighets-test”, krav til forholdsmessighet mv. Forutsetter streng fortolkning Overensstemmelse med EØS-regelverket

Departementets forslag Utgangspunkt i Bygningslovutvalget Hovedvekt på konsekvenser Sterkere fokusering på: Forutsigbarhet Gjensidighet og balanse Sortering mellom offentlig og privat rett Dispensasjon og forskrift

Videre prosess Komiteinnstilling tirsdag 5. april Stortingsbehandling 19. april Sannsynlig ikrafttreden – årsskiftet? Ikke foreslått overgangsordninger Utarbeiding av veiledning Eventuelle forskrifter?

Boligbygging og boligpriser Videreføring av dagens situasjon: Stor usikkerhet i markedet – økte risikokostnader På sikt mer omfattende og ekstreme avtaler Redusert avkastning i bransjen Byggekostnadene og effektiviteten i markedet presses

Boligbygging og boligpriser Planlovutvalget: Kraftig innstramming Lite fleksibilitet til å finne lokalt tilpassede løsninger som kan være ønskelige for alle parter Utbygging kan begrenses til hva som anses som forsvarlig mht. balansert kommunaløkonomisk vekstrate

Boligbygging og boligpriser Departementets forslag: Ikke mulig å detaljregulere seg fram til det ideelle nivå på boligbygging Todelt strategi: Unngå ekstremtilfellene som forhindrer boligbygging eller presser kostnadene Legge til rette for gode forhandlingsprosesser med forutsigbarhet og retningslinjer

Departementets forslag - grunnlaget for utbyggingsavtale Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. (forslag til ny § 64 i pbl) Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. (forslag til ny § 64 a i pbl)

Departementets forslag - krav til forutsigbarhet - bakgrunn Forutsigbarhet mangler i dag Synlig i forhold til tomtekjøp Sammenheng mellom avtaler og plan, som mangler gjennomføringselementer Kommunens krav kommer på forskjellige tidspunkt Usikker klageadgang Sammenheng med skjønnsmessige kriterier

Forutsigbarhet - forutsetninger Utgangspunkt i Bygningslovutvalgets forslag, men med endring av kriterier og krav til prosess Lovforslaget skal ikke gripe inn i plansystemet – forutsigbarhet i tillegg til planer Sortering mellom forvaltningsmyndighet og plankompetanse

Forutsigbarhet - lovforslaget, § 64 a Kommunen får plikt til å lage rammer for avtalen før avtaleforhandlingene starter Særskilte vedtak av forskjellig art Ikke nødvendigvis enkeltvedtak etter fvl. Krav til konkretisering i vedtaket? Synliggjøre kommunens forventninger Fattes av kommunestyret, men selve avtalen kan delegeres Forutsetning for avtalens gyldighet, men gir ikke i seg selv rett til bygging Rammebestemmelse, kan utfylles i forskrift

Forutsigbarhet - virkninger Holder myndighetsutøvelse atskilt fra avtale Oversikt over prosjektøkonomien Betydning for tomtekjøp Mindre belastning for boligprisene Betydning for tredjemannsinteresser

Annen saksbehandling Mindre behov for egne saksbehandlingsregler Integrering i andre kommunale vedtak Tredjemannsinteresser: Egne regler om kunngjøring Gjelder både oppstart og endelig avtale Neppe ugyldighetsgrunn Plikt til å legge til rette for medvirkning Ikke klageadgang på avtaler Ikke krav til kommunal organisering

Klage og søksmål. § 64 d Avtalene kan ikke påklages Avtalene har grunnlag i forhandlinger basert på kjente faktorer Myndighetsutøvelse gjennom vedtak Tredjeparter kan klage over planvedtak Tredjeparter kan klage over og byggetillatelse, herunder avtale som oppfyllelse av rekkefølgekrav. Søksmål

Mislighold Kommunen overtar ikke gjennomføringsansvar Må i så fall fremgå uttrykkelig av avtalen Vanlige erstatningsregler Planen faller ikke bort Kommunen må eventuelt nedlegge bygge- og deleforbud

Avtalevilkår- utgangspunkter Hindre urimelige avtaler. Skape balanse mellom konkrete utbyggingsprosjekter og situasjonen i kommunen Skape fleksible regler Ha mulighet for utbygging, også i pressområder

Typer av avtalevilkår Administrative forhold. Avtalerettslige forhold, fremgangsmåte, tidsplan, misligholdsbeføyelser osv. Offentlig styring av utbygging. Nærmere detaljering av plan. Boligpolitiske forhold Rent privatrettslige forhold. Kombinerte avtaler: Eiendom el. fra kommunen som del av utbyggingsavtale Bidrag til offentlig infrastruktur mv.

Regulering gjennom avtale § 64 b første ledd. Detaljering av forhold som er regulert i plan Nærmere regulering, f. eks. mht. utforming og rekkefølge. § 64 b andre ledd. Boligpolitiske/sosiale forhold Antall boliger og største og minste boligstørrelse Spesielle krav til utforming Kommunens rett til kjøp

Bidrag til kommunal infrastruktur Tiltak som kan pålegges med hjemmel i plan- og bygningsloven kan uansett avtales Avtalte vilkår må være nødvendig for gjennomføring av planvedtak Saklig sammenheng – behovet er en direkte følge av utbyggingen Tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger Forholdet til § 64 a Avtalte tiltak må stå i forhold til utbyggingens art og omfang. Bidrag skal bl.a. ikke være medføre dekning av mer enn det konkrete behov som utløses

Bidrag til kommunal infrastruktur - kommunens bidrag og forpliktelser Utbyggers ytelser skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen Kommunens ulemper ved utbyggingen – forholdet til kommunens planlagte utvikling for området Andre kommunale bidrag og forpliktelser

Forskuttering Nødvendig for gjennomføring av plan. Som for avtaler etter tredje ledd. Ellers må andre avtaleformer benyttes, eks. OPS Omfang/kostnader kan bli større enn behovet den konkrete utbyggingen utløser Kommunen refunderer utbyggers utgifter Avtale om forskuttering kan gå ut på at kommunen ikke refunderer for ulemper som er en direkte følge av utbyggingen, sml. tredje ledd

Forskrifter. Dispensasjon Forskrifter. § 64 e § 64 f. Ikke alminnelig dispensasjonsadgang etter pbl. § 7 § 64 f. Samtykke til å fravike reglene i spesielle tilfeller