Om boligpriser, risiko og offentlige låneordninger Spesialrådgiver Espen Paus, region Øst

Internasjonalt : sterk boligprisvekst - - naturgitt? Oppgangen i boligprisene i uvanlig mange land samtidig Vi kunne tatt med Irland, Spania, Frankrike, Island …..m.fl.

Innlegget handler om sykler og bobler på boligmarkedet tendensene på det norske boligmarkedet risikodeling og virkemidler i boligpolitikken

Sykler og bobler på boligmarkedet konsekvensene av en medsyklisk kredittpolitikk fra privat boligfinansiering til full statskontroll den amerikanske finanskrisen - smittsom

Utgangspunktet= USA: Hvor boligprisene har falt mye En vakker bobleformasjon! Realprisen fortsatt høyere enn normalt

Subprime: En ganske sterk historie (1) USA Subprime % av boliglån, beholdning Subprime: Låntakere som ikke pleide å få lån, ikke kredittverdige Men så fikk de lån likevel! Lån 100% eller mer (ikke krav til EK!) Mye høyere lån mot inntekt enn før Avdragsfrihet Lokkerente ( Flyterente, agenter, svak kontroll 40% av nye lån de siste år til subprime, Alt-A Pakket sammen, delt opp, solgt over hele verden som obligasjoner – så godt at ingen forsto hva de solgte eller kjøpte

Subprime: En ganske sterk historie (2) Låntakerne fikk trøbbel Långiverne taper 40 cent på dollaren ved tvangssalg Før boligprisene begynte å falle Over 250 banker konk, store tap meldt og sannsynligvis mer vil komme Opptil 80% tap på obligasjonene Over 5% mislighold på ”prime” USA Mislighold på subprimelån % June

Kredittkriser:.. Har skjedd før… Tap i % av BNP IMF Medsyklisk kredittpolitikk har gitt en kredittkrise hvor årsaken er boliglån Alle forsøk på å trylle bort gjeld har så langt vært mislykket Uten store grep fra FED og penger fra Asia......., så

Aktuelle trekk ved det norske markedet boligsykler også her? priser, kostnader, bygging…,- hvor går vi? byggekostnader og befolkningsvekst

De lange linjer Logaritmisk skala

Hvordan bestemmes prisene? På lang sikt: Hva det koster å bygge nytt Stiger neppe over tid Svinger veldig med konjunkturen Demografi + Hva noen er villig til å betale for å bo på et bestemt sted = Tomteprisen Transportkostnader (inkl.tidsbruk) Reguleringer Fysisk knapphet (som strandlinje) Snobbeffekter Alternativverdi av land (jord og skog, normalt ikke høy) Renten (neppe viktig på lang sikt)

Er bruktprisen for høy vs. byggekostnadene? Nyboligprisene har steget mer opp enn byggekostnadene (input). Standardøkning, Tomtepriser, marginer ….i alle ledd? Boligbyggingen har nok steget fordi det ble svært lønnsomt å bygge nytt

Men vi har samtidig hatt en betydelig befolkningsvekst Uten at våre nye landsmenn bidrar mye til etterspørselen etter boliger ennå

Samtidig har de bidratt til å holde byggekostnadene nede

I den nærmeste framtid bestemmes boligprisene Balansen mellom etterspørsel og et ”gitt”tilbud Tar tid å planlegg og bygge boliger…7 år? Etterspørselsbestemt? Fundamentale forhold Inntektsvekst, arbeidsledighet (+) Renteendringer (-) Overraskende vekst i befolkningen (+) Forventninger om boligpriser i morgen(?) Tilgangen på kreditt …..

Norsk makroøkonomi er svært god, tidspunktet for inntreden er likevel viktig

Nye boliger: Salget faller,. ordreinngangen faller .. og nå faller igangsettingen

Kredittveksten faller; Særlig kraftig innstramming vs. næringsbygg

Risikodeling og virkemidler i boligpolitikken Dagens modell – temmelig robust Tomte- og reguleringspolitikk – akilleshælen? Blandede erfaringer fra forrige krise Tomtelånsordning med rente- og avdragskompensasjon

Sentrale utviklingstrekk Husbanken i større grad fra produksjon til velferdsforankring fra personmarked til kommune Større frihet, ansvar og myndighet til kommunene Sterkere innretting av midler etter behov – fra generell til selektiv innretning Fra volum til kvalitet Fra investering til konsumentstøtte Fra sentralisme til regionalisering

Tomte- og reguleringspolitikk- akilleshælen? Tomteforsyningen - et kommunalt ansvar, - god arbeidsdeling Blandede erfaringer fra statens engasjement på 1980-tallet Husbankens rolle beskjeden På oppdrag av KRD utredet en egen tomteslåneordning for kommunene

Om en tenkelig kommunal tomtelånsordning Kommunens rolle: markedsaktør og myndighet Drives prisene i været Eiendomsutvikling er risiko, hvor mye tåler den enkelte kommune Ordningen må være knyttet mot tydelige kriterier og mål, Hvordan unngå å bli en generell låneordning for kommunene?