Cash management Hvilke investeringsalternativer har styret som vil gi høyere avkastning enn bank? Styreseminar - Styreinfo 26. april 2005

Bakgrunn Lars Even Moe –Arbeidet som analytiker innenfor eiendom siden 1996 –Tidligere erfaring fra Kredittilsynet, Linstow Eiendom og Aberdeen Property Investors AS –Ansvarlig for å strukturer, etablere og innhente kapital til det første eiendomsfondet for institusjonelle og private investorer i Norge – API Eiendomsfond Norge –I UNION Eiendomskapital AS siden desember 2004 Arbeider i dag med syndikering og etablering av eiendomsfond UNION Eiendomskapital AS –tilbyr investor å investere i eiendom gjennom eiendomssyndikater eller eiendomsfond. Selskapet tar et helhetlig ansvar for investeringene, og tilbyr aktiv forvaltning til investor. –En del av UNION Gruppen som består av: UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak med fokus på salg, utleie og søk av næringseiendom. Eiendomstransaksjoner de siste 10 år på samlet ca NOK 30 milliarder. UNION Corporate ASA er et uavhengig norsk verdipapirforetak med hovedfokus på corporate finance transaksjoner innen bransjene handel, tjenester, finansielle tjenester, lett industri, reiseliv, media og eiendom.

Innhold Hva kjennetegner eiendom? Hvilke investeringsmuligheter finnes? Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Eiendom er en risikoutjevner i en portefølje Internasjonale eiendomsmarkeder har bedre og lengre avkastningsdata enn det vi har i Norge. Resultatene er stort sett sammenfallende med resultatene for det norske markedet. Internasjonale studier viser at en optimal portefølje inkluderer en 20 % andel i eiendom Internasjonale Eiendomsmarkeder Avkastning Mellom aksjer og obligasjoner, men nærmere obligasjoner Standard- avvik Noe over obligasjoner Korrelasjon Negativ mot obligasjoner Svakt positiv/svakt negativ mot aksjer Eiendom er en risikoutjevner i en portefølje bestående av aksjer og obligasjoner

Egenskaper ved eiendom Fordeler God diversifiseringsevne mot aksjer og obligasjoner En attraktiv avkastning til moderat risiko En god løpende avkastning Stor grad av inflasjonssikring Skattemessig gunstig Ulemper Lite likvid aktivaklasse sammenlignet med aksjer og obligasjoner –Investor bør ha en langsiktig investeringsprofil Krever et profesjonelt management

Innhold Hva kjennetegner eiendom? Hvilke investeringsmuligheter finnes? Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Investeringsmuligheter og forventet avkastning Investeringsmuligheter Direkte investering i eiendom –Høy ”stykkpris” l –Investor har stor innflytelse ved kjøp/salg av eiendom –Eierandel normalt 25 – 100% –Eks. på investorgruppe: Livselskaper og Pensjonskasser Eiendomssyndikat –Andel av en eiendom –Investor har stor innflytelse ved kjøp/salg av eiendom –Pris pr andel normalt NOK 0,10 mill til 0,5 mill i egenkapital –Eierandel normalt 3 – 25% –Eks. på investorgruppe : Private investorer og legater Eiendomsfond –Andel av en eiendomsportefølje –Pris pr andel normalt fra NOK 0,15 mill i egenkapital –Eierandel 0,1 – 5% –Eks. på investorgruppe: Private og inst. investorer Avkastning og risiko Direkte investering i eiendom –Forventet avkastning 8 – 9% (belånt) eller 10 – 15 % (belånt) –Investering i enkelteiendom gir en noe høyere risiko Eiendomssyndikat –Forv. avkastning 10 – 15 % hvorav 5 – 7 % normalt utbetales årlig –Belånt eiendomsinvestering hvor vesentlig del av renten sikres –Investering i enkelteiendom gir en noe høyere risiko Eiendomsfond –Forventet avkastning 10 – 15 % hvorav 5 – 7 % normalt utbetales årlig –Belånt eiendomsinvestering hvor vesentlig del av renten sikres –Lav risiko som følge av at investor får andel av en portefølje av eiendommer

Innhold Hva kjennetegner eiendom? Hvilke investeringsmuligheter finnes? Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Private og institusjonelle investorer Norges 400 rikeste Kilde: Kapital Norges 400 rikeste har ca 24 % av sin kapital investert i eiendom. Dette tilsvarer ca NOK 60 mrd Livselskapene har ca 10 % av sin kapital allokert til eiendom. Dette tilsvarer ca 50 mrd. Pensjonskassene har ca 5% av sin kapital allokert til eiendom. Dette tilsvarer ca 5 mrd. Skadeselskapene har ca 5% av sin kapital allokert til eiendom. Dette tilsvarer ca 4 mrd. Kilde: Kredittilsynet og SSB

Innhold Hva kjennetegner eiendom? Hvilke investeringsmuligheter finnes? Hvordan investerer andre profesjonelle investorer? Hva er forventet avkastning for de ulike aktivaklasser?

Forventet avkastning – En forenklet vurdering Eiendom 6,5% yield og 1,5 - 2,5 % inflasjon8 - 9% Aksjer 4 – 5% meravkastning utover risikofri rente9%* Lange statsobligasjoner4 – 4,5%* Sertifikater2%* *Kilde ABG Sundal Collier og andre kapitalforvaltere

Oppsummering Historien viser at eiendom er en risikoutjevner i en portefølje med aksjer og obligasjoner Investorer bør ha ca 20% av sin kapital investert i eiendom –Livselskapene har ca 10% av sin kapital allokert til eiendom –Private investorer (400 mest formuende) har 20 – 25 % av sin kapital i eiendom Eiendom kan gi en attraktiv risikojustert avkastning sammenlignet med forventet avkastning for andre aktivaklasser Valg av investeringsprodukt innenfor eiendom avhenger av investors krav til risiko og eierskap/kontroll