Leieprisstatistikk for Oslo Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo,

Leieprisstatistikk for Oslo : Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i vår første rapport datert 15. Desember Slik vi beregner forskjellene i leiepriser mellom områder og type boliger, klarer vi å forklare om lag 75% av variasjonen i leiepriser. Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Oslo 13. februar 2009, Hans Petter Skogstad (Makrosikt)

Leieprisstatistikk for Oslo : Innhold Forordside 2 Markedskommentar fra Makrosiktside 4-5 Pris- og tilbudsutviklingenside 6-10 Metode og dataunderlagside11-19 Vedleggside20-21 Tabeller

Leieprisstatistikk for Oslo Markedskommentar fra Makrosikt: Leietoppen passert? Markedsleien for leiligheter i Oslo falt overraskende med 2 prosent fra 3. til 4. kvartal i fjor. Når leieprisstatistikken for 3. Kvartal ble presentert pekte vi på at økt tilbud av leieboliger, svakere arbeidsmarked og synkende renter ville dempe veksten i leieprisene i 2009 – ikke at markedsleien skulle synke. Når vi ser tilbake på 4. kvartal var usikkerheten stor omkring renten, og eiemarkedet for boliger opplevde kraftig fall. Finanskrisen kom for fullt midt i september og Norges bank senket renten for første gang 15. oktober, andre gang 29. oktober og tredje gang 17. desember. Likevel holdt pengemarkedsrenten seg på over 6 prosentpoeng helt frem til slutten av november. Når og hvor mye boligrenten ville gå ned var usikker lenge. Boligmarkedet gikk mer eller mindre i stå og svært få turte å kjøpe bolig før de hadde solgt. Omsetningen falt. Det var i disse månedene leieprisene i Oslo falt for første gang siden 4. kvartal Så vidt vi kjenner til er det ingen som gir prognoser på leieprisene i Oslo. Manglende erfaring med hvordan leiemarkedet reagerer på endringer i økonomiske og andre variable gjør at vi vil påpeke den usikkerheten som ligger i slike prognoser. Den beste måten å skaffe seg slik erfaring, er imidlertid å lage prognoser og lære av de feil som etter hvert vil oppstå. 4:

Leieprisstatistikk for Oslo …Markedskommentaren fortsetter: Vi tolker nedgangen i 4. kvartal som et vendepunkt og at markedsleiene vil være ennå lavere om ett år enn de er nå. Vi tror ikke prisene vil falle mye, men anslår markedsleiene til å ligge om lag 5 prosent lavere om ett år enn de er nå. Vi tror leieprisene vil gå ned i første halvår og holde seg mer stabilt i andre halvår. De viktigste argumentene for lavere markedsleier er: Rentene synker og gjør det mer attraktivt å kjøpe fremfor å leie. Lavere renter senker også kapitalkostnadene for utleier. Boligrenten kommer ned rundt 3 prosent i løpet av 2009 Tilbudet av leiligheter er høyt Svakere arbeidsmarked reduserer innflyttingen til Oslo, og demper betalingsviljen for bolig Leieprisene har økt mye. Nedgangen i 4. Kvartal er et tegn på at nivået er høyt i forhold til folks inntekt og forventninger til egen økonomi. Eieprisene økte markert i januar. Vi legger til grunn at det er usikkert om boligprisene øker utover i Stigende arbeidsledighet og økonomisk usikkerhet gjør at mange fortsatt vil være forsiktige. I en slik situasjon ser vi for oss at leiemarkedet fortsatt vil være attraktivt for mange og særlig unge. At leieprisene sank i 4. Kvartal i fjor tar vi som et tegn på at det ikke er noen akutt boligmangel i Oslo. Fra vår utleierundersøkelse ser vi at det går tregere å leie ut og at flere har justert leieprisene ned i annonsene. Vi ser også at utleierne i mindre grad venter høyere leier om et år. I 3. Kvartal ventet 25 prosent flere utleiere at leieprisene ville være høyere enn lavere om ett år. Nå var det bare 4 prosent som ventet høyere enn lavere leiepriser om ett år Oslo 13. februar, Hans Petter Skogstad, Makrosikt as

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleien ned Leieprisene sank i 4. kvartal 2008 for første gang siden 4. kvartal De månedlige leieprisene sank med 2% fra 3. til 4. kvartal 2008, men ligger 7,6% høyere enn i 4. kvartal 2007 Spørreundersøkelsen mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 4. kvartal hadde 10,2 prosent høyere leie enn de hadde i forrige leieforhold I gjennomsnitt koster det kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på 730 kroner fra 4. kvartal 2007 Tilbudet av leiligheter i Oslo er det høyeste vi har notert Prisberegningene baserer seg på leiligheter annonsert på Finn.no i 4. kvartal 2008 og leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Ny rekord i tilbudet Samlet tilbud av leiligheter økte ennå en gang kraftig fra vel leiligheter i andre til vel i 4. Kvartal Det er en økning på leiligheter eller 45 prosent siden 4. kvartal 2007 Tilbudet av tre-roms leiligheter (ett soverom) øker fra 25,3 prosent av markedet for ett år siden til 29,0 prosent nå. Andelen to-roms synker og utgjør nå 52 prosent av samlet tilbud. Andelen ett-roms sank dette kvartalet til 9 prosent av tilbudet. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Nedgang for alle størrelser Leieprisene sank med 1-5 prosent avhengig av størrelse i 4. kvartal. Nedgangen var sterkest for ett- roms Det siste året har månedsleien for ulike typer leiligheter økt med mellom 6 og 9 prosent. Veksten var lavest for hybler og sterkest for 3- roms Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 23 prosent nominelt og med 9 prosent reelt (korrigert for konsumprisveksten). Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Tilbudet øker over alt Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 3. til 4. kvartal. Etter kraftig oppgang over lang tid i sentrum øst har sentrum øst og vest ca 36 prosent av markedet hver seg. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Nedgang i hele byen Leieprisene sank over hele byen siste kvartal. Nedgangen var sterkest i Groruddalen Det siste året har leieprisene økt med mellom 4 og 9 prosent. Veksten har vært sterkest i Oslo Sentrum Øst Leieprisene i Sentrum Vest er på kroner i måneden i gjennomsnitt, Groruddalen og Oslo Sør har gått ned under kroner Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økte mest i sentrum øst (27 prosent) og minst i Groruddalen (21 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : En statistikk for markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i Til sammen var det boliger. En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner og lignende En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Studentsamskipnaden størst med sine enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo ble leid ut på kommersielle vilkår og at det utgjorde ca boliger i Trolig er antallet høyere nå Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på Finn.no, men er ikke brukt i våre beregninger. Vår statistikk omhandler kun leiligheter og ikke bofellesskap, eneboliger, rekkehus eller andre boligtyper. Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”Finn.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

Leieprisstatistikk for Oslo : Avgrensinger og metode Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom). Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie. Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Hvert kvartal gjennomfører vi en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie.

Leieprisstatistikk for Oslo : Resultater fra spørreundersøkelsen: Flere ble leid ut til mindre enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Resultater fra spørreundersøkelsen: 10 prosent vekst i nye kontrakter Utleieundersøkelsen til Finn.no og MakroSikt viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 10,2% i fjerde kvartal Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere Det er sjette kvartal på rad hvor leieprisene målt på denne måten øker med 10 prosent eller mer. Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no Resultater fra spørreundersøkelsen: Faktiske leiepriser 0,5% lavere enn annonsert

Leieprisstatistikk for Oslo Resultater fra spørreundersøkelsen: Utleierne venter om lag uendrede leiepriser Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no 16:

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjennomsnittlig standard og leiebolig I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre. I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje. Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone. I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 64% av leilighetene leies ut via privatpersoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Finn.no er kilden til annonserte priser Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 4. kvartal 2008 var det 36% profesjonelle og 64% privatpersoner). Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen og redusere leiepriser for å tiltrekke seg interessenter. Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, Finn.no eller annen kilde.

Leieprisstatistikk for Oslo : Antall og filtrering av data Datamaterialet inneholder: annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-des annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler annonserte leiligheter i oktober - desember 2008 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr kvm pr år

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no