Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 Markedsleie og Gjengs leie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet.

Presentasjon om: "Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 Markedsleie og Gjengs leie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet."— Utskrift av presentasjonen:

1 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 Markedsleie og Gjengs leie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 13.02.2009

2 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 2: Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien og gjengs leie for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Leiekontrakter er inngått på ulike tidspunkter til forskjellige priser. I et gitt område vil derfor leieprisene til markedsvilkår normalt variere for ellers like leiligheter avhengig av når kontraktene er inngått. Vi beregner gjengs leie ved å vekte leieprisene i et gitt område etter hvor stor andel av leiekontraktene som sannsynligvis er inngått til ulike tidspunkter. Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Oslo 13. februar 2009, Hans Petter Skogstad (MakroSikt)

3 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 3: Innhold Forordside 2 Pris- og tilbudsutviklingenside 4-10 Metode og dataunderlagside 11-20 Vedleggside 21-23 Tabeller

4 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 4: Gjengs leie opp, markedsleie ned Gjengs leie økte med 3,2 prosent fra 3. til 4. kvartal 2008. Det er femte kvartal på rad med mer enn 2 prosent vekst. Gjengs leie økte med 11,4 prosent fra 4. kvartal 2007 til 4. kvartal 2008. Markedsleien sank med 2 prosent siste kvartal, men økte med 7,6 prosent siste fire kvartaler. Veksten i gjengs leie vil ligge etter markedsleien fordi gjengs leie måler leien i et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

5 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 5: Markedsleien ned Leieprisene sank i 4. kvartal 2008 for første gang siden 4. kvartal 2004. De månedlige leieprisene sank med 2% fra 3. til 4. kvartal 2008, men ligger 7,6% høyere enn i 4. kvartal 2007 Spørreundersøkelsen mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 4. kvartal hadde 10,2 prosent høyere leie enn de hadde i forrige leieforhold I gjennomsnitt koster det 10.320 kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på 730 kroner fra 4. kvartal 2007 Tilbudet av leiligheter i Oslo er det høyeste vi har notert Prisberegningene baserer seg på 5.810 leiligheter annonsert på Finn.no i 4. kvartal 2008 og 20.350 leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

6 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 6: Ny rekord i tilbudet Samlet tilbud av leiligheter økte ennå en gang kraftig fra vel 5.400 leiligheter i andre til vel 5.800 i 4. Kvartal 2008. Det er en økning på 2.100 leiligheter eller 45 prosent siden 4. kvartal 2007 Tilbudet av tre-roms leiligheter (ett soverom) øker fra 25,3 prosent av markedet for ett år siden til 29,0 prosent nå. Andelen to-roms synker og utgjør nå 52 prosent av samlet tilbud. Andelen ett-roms sank dette kvartalet til 9 prosent av tilbudet. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

7 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 7: Nedgang for alle størrelser Leieprisene sank med 1-5 prosent avhengig av størrelse i 4. kvartal. Nedgangen var sterkest for ett- roms Det siste året har månedsleien for ulike typer leiligheter økt med mellom 6 og 9 prosent. Veksten var lavest for hybler og sterkest for 3- roms Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 23 prosent nominelt og med 9 prosent reelt (korrigert for konsumprisveksten). Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

8 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 8: Tilbudet øker over alt Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 3. til 4. kvartal. Etter kraftig oppgang over lang tid i sentrum øst har sentrum øst og vest ca 36 prosent av markedet hver seg. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

9 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 9: Nedgang i hele byen Leieprisene sank over hele byen siste kvartal. Nedgangen var sterkest i Groruddalen Det siste året har leieprisene økt med mellom 4 og 9 prosent. Veksten har vært sterkest i Oslo Sentrum Øst Leieprisene i Sentrum Vest er på 11.250 kroner i måneden i gjennomsnitt, Groruddalen og Oslo Sør har gått ned under 9.000 kroner Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økte mest i sentrum øst (27 prosent) og minst i Groruddalen (21 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

10 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 10: Markedsleiene høyere enn Gjengs leie Høy vekst i markedsleiene siden sommeren 2006 fører til at markedsleiene er klart høyere enn gjengs leie for alle boligstørrelser. Gjengs leie er et beregnet gjennomsnitt av inngåtte leiekontrakter til markedsvilkår. Vi har beregnet gjengs leie ut fra et vektet gjennomsnitt av markedsleiene de siste fem årene, dvs i perioden 4. kvartal 2003 – 3. kvartal 2008. Vektene er basert på anslått gjennomsnittlig leietid for hybler og leiligheter. Anslagene er utarbeidet på bakgrunn av gjennomsnittlig leietid de siste fire kvartaler for personer som har annonsert hybel eller leilighet til leie på Finn.no. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

11 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 11: En statistikk for markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i 2001. Til sammen var det 53.000 boliger. En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner og lignende En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Studentsamskipnaden størst med sine 6.000 enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo ble leid ut på kommersielle vilkår og at det utgjorde ca 40.000 boliger i 2001. Trolig er antallet høyere nå Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på Finn.no, men er ikke brukt i våre beregninger. Vår statistikk omhandler kun leiligheter og ikke bofellesskap, eneboliger, rekkehus eller andre boligtyper. Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”Finn.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

12 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 12: Avgrensinger og metode Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom). Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie. Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Hvert kvartal gjennomfører vi en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie.

13 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 13: Resultater fra spørreundersøkelsen: Flere ble leid ut til mindre enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

14 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 14: Resultater fra spørreundersøkelsen: 10 prosent vekst i nye kontrakter Utleieundersøkelsen til Finn.no og MakroSikt viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 10,2% i fjerde kvartal 2008. Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere Det er sjette kvartal på rad hvor leieprisene målt på denne måten øker med 10 prosent eller mer. Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

15 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 15: Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no Resultater fra spørreundersøkelsen: Faktiske leiepriser 0,5% lavere enn annonsert

16 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 Resultater fra spørreundersøkelsen: Utleierne venter om lag uendrede leiepriser Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no 16:

17 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 17: Gjennomsnittlig standard og leiebolig I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre. I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje. Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone. I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 64% av leilighetene leies ut via privatpersoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

18 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 18: Metoden for beregning av gjengs leie Hvis det ble inngått like mange leiekontrakter hvert kvartal og alle kontraktsforhold varte i fem år, ville et gjennomsnitt av de siste fem års leier gi gjengs leie. Slik er det ikke. Et typisk leieforhold varer i ett år, men leieforholdene sprer seg over alt fra en måned til flere år. Det er også forskjell på boligtyper. Hybler og små leiligheter har normalt kortere kontrakter enn større leiligheter. Vi har beregnet en sannsynlighetsfordeling for hvor lang en leiekontrakt er basert på lengden på de kontraktene som forrige leietaker hadde. Data er hentet fra en spørreundersøkelse rettet mot de som har annonsert leiligheter til leie på Finn.no siste kvartal. Undersøkelsen gjøres hvert kvartal og sannsynlighetsfordelingen er et gjennomsnitt av resultatene fra de siste fire kvartalene. Det er denne fordelingen vi har brukt som vekter i beregningen av gjengs leie. Det medfører at leieprisene de siste to årene får klart høyest vekt, mens leieprisene i 2003-04 får en lav vekt. Det er beregnet ulike vekter for hybler, ett roms og opp til 5-roms eller større. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

19 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 19: Finn.no er kilden til annonserte priser Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 4. kvartal 2008 var det 36% profesjonelle og 64% privatpersoner). Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen og redusere leiepriser for å tiltrekke seg interessenter. Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, Finn.no eller annen kilde.

20 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 20: Antall og filtrering av data Datamaterialet inneholder: 97.136 annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-des 2008 20.352 annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler 5.810 annonserte leiligheter i oktober - desember 2008 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til 2.000 kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under 30.000 kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under 6.000 kr pr kvm pr år

21 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 21: Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

22 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 22: Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

23 Leieprisstatistikk for Oslo13.02.09 23: Gjengs leie pr kvm i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no