Leieprisstatistikk for Oslo Markedsleie og Gjengs leie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, Makrosikt AS er et heleid datterselskap av Opinion og ledes av Hans Petter Skogstad

Leieprisstatistikk for Oslo : Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien og gjengs leie for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes ut fra de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Leiekontrakter er inngått på ulike tidspunkter til forskjellige priser. I et gitt område vil derfor leieprisene til markedsvilkår normalt variere for ellers like leiligheter avhengig av når kontraktene er inngått. Vi beregner gjengs leie ved å vekte leieprisene i et gitt område etter hvor mange leiekontrakter som sannsynligvis er inngått til ulike tidspunkter. Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til Finn.no som har levert data til analysen. Oslo 10. november 2008, Hans Petter Skogstad (MakroSikt)

Leieprisstatistikk for Oslo : Innhold Forordside 2 Pris- og tilbudsutviklingenside 4-10 Metode og dataunderlagside Vedleggside Tabeller

Leieprisstatistikk for Oslo : Over 10 prosent årsvekst i Gjengs leie Gjengs leie økte med 2,7 prosent fra 2. til 3. kvartal i år. Det er fjerde kvartal på rad med mer enn 2 prosent vekst Gjengs leie økte med 10,6 prosent fra 3. kvartal 2007 til 3. kvartal i år. Markedsleien økte med 4,6 prosent siste kvartal og med 14,4 prosent siste fire kvartaler. Veksten i gjengs leie vil ligge etter markedsleien fordi gjengs leie måler leien i et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Årsveksten holder seg over 14 prosent For fjerde kvartal på rad endte årsveksten for leieprisene i Oslo på mer enn 14 prosent i 3. kvartal De månedlige leieprisene økte med 4,6% fra 2. til 3. kvartal 2008, og ligger 14,4% høyere enn i 3. kvartal 2007 Spørreundersøkelsen mot utleiere viser at leiligheter som ble leid ut igjen i 3. kvartal hadde 14,5 prosent høyere leie enn de hadde i forrige leieforhold I gjennomsnitt koster det kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på nær kroner fra 3. kvartal 2007 Tilbudet av leiligheter i Oslo er det høyeste vi har notert Prisberegningene baserer seg på leiligheter annonsert på Finn.no i 3. kvartal 2008 og leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Ny rekord i tilbudet Samlet tilbud av leiligheter økte ennå en gang kraftig fra nær leiligheter i andre til vel i 3. kvartal i år. Det er en økning på leiligheter eller 34 prosent siden 3. kvartal 2007 Tilbudet av tre-roms leiligheter (ett soverom) øker fra 25,4 prosent av markedet for ett år siden til 27,5 prosent nå. Tilbudet av to-roms synker og utgjør nå 53 prosent av tilbudet Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Økning for alle størrelser Leieprisene økte med 2-8 prosent avhengig av størrelse i 3. kvartal. Veksten var lavest for hybler Det siste året har månedsleien for ulike typer leiligheter økt med mellom 11 og 18 prosent. Veksten var lavest for 5-roms leiligheter og sterkest for 1-roms Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 26 prosent nominelt og med 12 prosent reelt (korrigert for konsumprisveksten). Den nominelle veksten har vært sterkest for 3-roms (30 prosent) og hybler (29 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Sentrum øst flater ut Det er små endringer i tilbudet mellom de ulike prissonene i Oslo fra 2. til 3. kvartal. Etter kraftig oppgang over lang tid i sentrum øst har sentrum øst og vest ca 36 prosent av markedet hver seg. Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Sterk vekst i hele byen Leieprisene økte kraftig over hele byen siste kvartal. Veksten var sterkest i vest og lavest i Groruddalen Det siste året har leieprisene økt med mellom 12 og 15 prosent. Veksten har vært sterkest i Oslo Sentrum Øst og i vestlige bydeler Sentrum Vest nærmer seg kroner i måneden i gjennomsnitt, Oslo Sør har passert kroner Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økte mest i sentrum øst (30 prosent) og minst i sentrum vest (25 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleiene drar fra gjengs leie Tiltagende vekst i markedsleiene fører til at markedsleiene er klart høyere enn gjengs leie for alle boligstørrelser. Gjengs leie er et beregnet gjennomsnitt av inngåtte leiekontrakter til markedsvilkår. Vi har beregnet gjengs leie ut fra et vektet gjennomsnitt av markedsleiene de siste fem årene, dvs i perioden 3. kvartal 2003 – 2. kvartal Vektene er basert på anslått gjennomsnittlig leietid for hybler og leiligheter. Anslagene er utarbeidet på bakgrunn av gjennomsnittlig leietid de siste fire kvartaler for personer som har annonsert hybel eller leilighet til leie på Finn.no. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : En statistikk for markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i Til sammen var det boliger. En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner og lignende En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Studentsamskipnaden størst med sine enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo ble leid ut på kommersielle vilkår og at det utgjorde ca boliger i Trolig er antallet høyere nå Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på Finn.no, men er ikke brukt i våre beregninger. Vår statistikk omhandler kun leiligheter og ikke bofellesskap, eneboliger, rekkehus eller andre boligtyper. Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”Finn.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

Leieprisstatistikk for Oslo : Avgrensinger og metode Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom). Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie. Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Hvert kvartal gjennomfører vi en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie.

Leieprisstatistikk for Oslo : Resultater fra spørreundersøkelsen: Flere ble leid ut til mer enn annonsert Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Resultater fra spørreundersøkelsen: 14 prosent vekst i nye kontrakter Utleieundersøkelsen til Finn.no og MakroSikt viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 14,5% i tredje kvartal Da har vi målt endring i leiepris på de leilighetene som har vært leid ut tidligere Det er femte kvartal på rad hvor leieprisene målt på denne måten øker med 10 prosent eller mer. Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og Finn.no Resultater fra spørreundersøkelsen: Faktiske leiepriser 1,0% høyere enn annonsert

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjennomsnittlig standard og leiebolig I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre. I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje. Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone. I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 68% av leilighetene leies ut via privatpersoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Metoden for beregning av gjengs leie Hvis det ble inngått like mange leiekontrakter hvert kvartal og alle kontraktsforhold varte i fem år, ville et gjennomsnitt av de siste fem års leier gi gjengs leie. Slik er det ikke. Et typisk leieforhold varer i ett år, men leieforholdene sprer seg over alt fra en måned til flere år. Det er også forskjell på boligtyper. Hybler og små leiligheter har normalt kortere kontrakter enn større leiligheter. Vi har beregnet en sannsynlighetsfordeling for hvor lang en leiekontrakt er basert på lengden på de kontraktene som forrige leietaker hadde. Data er hentet fra en spørreundersøkelse rettet mot de som har annonsert leiligheter til leie på Finn.no siste kvartal. Undersøkelsen gjøres hvert kvartal og sannsynlighetsfordelingen er et gjennomsnitt av resultatene fra de siste fire kvartalene. Det er denne fordelingen vi har brukt som vekter i beregningen av gjengs leie. Det medfører at leieprisene de siste to årene får klart høyest vekt, mens leieprisene i 2003 får en lav vekt. Det er beregnet ulike vekter for hybler, ett roms og opp til 5-roms eller større. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Finn.no er kilden til annonserte priser Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 3. kvartal 2008 var det 32% profesjonelle og 68% privatpersoner). Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen og redusere leiepriser for å tiltrekke seg interessenter. Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, Finn.no eller annen kilde.

Leieprisstatistikk for Oslo : Antall og filtrering av data Datamaterialet inneholder: annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-sept annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler annonserte leiligheter i juli - september 2008 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr kvm pr år

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjengs leie pr kvm i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra Finn.no