Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2006 Leieprisstatistikk utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra FINN.no Ansvarlig: Seniorkonsulent Hans Petter Skogstad Oslo,

2 Forord Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes utfra de de egenskapene selve boligen har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en bolig selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til at leieprisene varierer. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i vår første rapport datert 15. Desember Slik vi beregner forskjellene i leiepriser mellom områder og type boliger, klarer vi å forklare om lag 80% av variasjonen i leiepriser. Vi håper Boligbyggs boligleieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. FINN.no har levert data til analysen. Oslo 18. mai, Hans Petter Skogstad (Opinion)

3 Innhold: Forordside 2 Sammendragside 4 Metode og dataunderlagside9 Markedspriserside14 Spørsmål til statistikkenside17 Vedleggside18 Tabeller

4 Leieprisene fortsetter oppgangen i Oslo Leieprisene er nå de høyeste i Oslo på tre år (4. kvartal 2002) De månedlige leieprisene økte med 0,3% fra 4. kvartal 2005 til 1. kvartal i år, og ligger 5,5% høyere enn på samme tid i 2005 I gjennomsnitt koster det kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo Sammendrag Kilde: Opinion og FINN.no

5 Leieprisen på hybler øker mest Det var en små endringer i leieprisene på alle boligtyper siste kvartal. 5-roms leiligheter skiller seg fra de øvrige med en nedgang på 0,9% Det siste året har månedsleien økt for alle typer leiligheter. Prisveksten har vært sterkest for hybler sammenlignet med 1. kvartal 2005 Sammenligner vi med 1. kvartal 2002, er det fortsatt månedsleien av 1-roms leiligheter som har falt mest (14%), mens månedsleien for større leiligheter og hybler har falt med 6-10% i samme periode Sammendrag Kilde: Opinion og FINN.no

6 Tilbudet av ett-roms leiligheter har gått ned etter to år med oppgang To-roms leiligheter (ett soverom) dominerer markedet og utgjør over halvparten 53 prosent av de tilbudte leielighetene Tilbudet av ett-roms leiligheter (0-soverom) til leie, økte kraftig fra 3. kvartal 2003 til midt i Tilbudet har gått noe ned igjen, men er fortsatt på et høyt nivå (14 prosent av markedet) Sammendrag Kilde: Opinion og FINN.no

7 Markedsleiene øker over hele byen Månedsleien sank for andre kvartal på rad i prissone 5 (Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand). Nedgangen er på beskjedne -0,4% siste kvartal. I alle andre prissoner øker prisene svakt Det er små forskjeller mellom områdene i vekst sammenlignet med 1. kvartal 2005 Sammendrag Kilde: Opinion og FINN.no

8 Nedgangen i tilbudet av leiligheter til leie fortsetter i Ytre Vest. Tilbudet øker i Groruddalen Utleie av leiligheter ser ut til å bli relativt mindre populært i ytre vestlige bydeler. Andelen har falt fra 20% i 3. kvartal 2003 til 15% nå Tilbudet i St. Hanshaugen og Frogner gikk litt tilbake, men er fortsatt den delen av byen hvor det tilbys flest leiligheter til leie Groruddalen er på vei opp og har passert 7 prosent av samlet tilbud Tilbudet i Oslo Øst og Sør fortsetter en svak nedadgående trend Sammendrag Kilde: Opinion og FINN.no

9 Om lag halvparten av hybler og leiligheter til leie i Oslo annonseres på det åpne markedet som gir grunnlag for å beregne markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i Til sammen var det boliger En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner o.l En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Student- samskipnaden størst med sine enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo leies ut på kommersielle vilkår og at det utgjør ca boliger Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på FINN.no, men er ikke brukt i våre beregninger Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”FINN.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet Metode og dataunderlag

10 Markedsleie Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom) Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Vi gjennomfører en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie Metode og dataunderlag

11 Gjennomsnittlig standard og leiebolig Boligtype / antall romBOASoverom Hybel200 1-rom350 2-rom551 3-rom702 4-rom rom+1304 I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 2/3 av leilighetene leies ut gjennom privatpersoner Metode og dataunderlag

12 Data over annonserte hybler og leiligheter har vi fått fra den elektroniske databasen til FINN.no Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 1. kvartal 2006 var det 31% profesjonelle og 69% privatpersoner) Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen for å tiltrekke se interessenter. Å justere månedsleien nedover er trolig det mest effektive blant annet fordi pris er et søke- og sorteringskriterium for potensielle leietakere på FINN.no Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, FINN.no eller annen kilde Metode og dataunderlag

13 Filtrering av data Datamaterialet inneholder: annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-februar annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler annonserte leiligheter i januar – februar 2006 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr kvm pr år Metode og dataunderlag

14 Prissone 1 har høyest månedsleie for alle leilighetsstørrelser Markedspriser Kilde: Opinion og FINN.no

15 Forskjellene er ikke store mellom de øvrige fire prissonene. Prissone 3 ligger høyest av de fire, med prissone 2 på andre plass Markedspriser Kilde: Opinion og FINN.no

16 I gjennomsnitt er det om lag kroner pr måned i forskjell for en 2-roms mellom høyeste og laveste prissone, alt annet like. Markedspriser Kilde: Opinion og FINN.no

17 Vi ønsker stadig å gjøre vår statistikk ennå bedre. Her besvarer vi forslag til endringer i metode og andre innspill til statistikken Det er påstått at leieprisene i annonsene på FINN.no er høyere enn leieprisene i annonsene i Aften Aften. Implisitt ligger det i dette at vår statistikk overvurderer leieprisnivået i Oslo FINN.no er blitt en suveren markedsleder i annonsering i Oslo. FINN.no brukes i stor grad av så vel profesjonelle (ca 1/3) og private. Siste år ble hele leiligheter annonsert til leie på FINN.no. I tillegg kommer andre boligtyper og bokollektiver. Med data fra en så dominerende aktør er vi sikre på at annonser som kun står i Aften Aften ikke ville tilført statistikken vesentlig ny informasjon Data fra FINN.no inneholder antall soverom, mens prisstatistikken er oppgitt etter antall rom. Her kan det ligge feilkilder som gjør at prisene blir overvurdert hvis det er faktisk er mange rom i forhold til soverom og omvendt. Vår modell forholder seg til soverom både fordi datakilden (FINN.no) ikke inneholder antall rom, og fordi det er god grunn til å anta at leieprisene samvarierer sterkere med antall soverom enn med antall rom. Når vi beregner leieprisene etter antall rom, antar vi at hybel og ett-roms ikke har soverom, at 2-roms har ett soverom osv. Samtidig antar vi noe om størrelsen på hybelen og de ulike romkategoriene. Se plansje xx. Hvis et objekt har betydelig avvik fra en eller begge de oppgitte størrelsene, vil det gi et avvik opp eller ned på leieprisen i det enkelte tilfelle. Hvis en 2-roms leilighet (stue, soverom, kjøkken, bad) er på 70 kvadratmeter og er gjort om slik at stuen er soverom og at soverommet er stort med egen dør fra gang, vil leiligheten ha 2 soverom og få en klart høyere pris enn en normal 2-roms som vi har beregnet prisen for. Spørsmål til statistikken

18 Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Vedlegg; Tabeller

19 Markedsleie pr kvadratmeter pr år i Oslos fem prissoner. Vedlegg; Tabeller

20