Housing careers, rental equivalence and PR-ratios Trond Arne Borgersen/Dag Einar Sommervoll Fagforedrag på NRØA-møte 2-10 Halden 10. mai 2010

Verdsettingsindikatorer

Motivasjon • Sterk tro på bruk av likevektsindikatorer i boligmarkedet – DB (2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009) – PR-raten (Hilbers et al, 2009) • Rental equivalance – Måler ikke kostnaden ved å bo vha boligprisen, men bruker leie som proxy • Jfr Norges Bank

Problemstilling • Er rental equivalence hypotesen akseptabel ? – Eller: • Er PR-raten egnet for å for å vurdere om boligmarkedet er i likevekt? – Grunnspørsmålet: Kan vi forvente full omveltning fra husleier til priser (og omvendt)? • Ramme: Ser på rental equivalence/bruk av PR-rater og antagelser om full pass-through når husholdningene klatrer i boligmarkedet

Konk.. • Dersom det å eie er perfekt substitutt til å leie – Elastisitetsbetingelser for full pass-through • Dersom en ikke har formueseffekter, og eie er en imperfekt substitutt for å leie – Elastisitetsbetingelser for full pass-through • I det mest realistiske tilfellet med formueseffekter og imperfekte substitutter har vi dessuten – Restriksjoner på forholdet mellom markedssegmenter som må være oppfylt for full pass-through – Formueseffekter i boligmarkedet gir kontekst spesifikke restriksjoner for full pass-through » Full pass-through urealistisk !

Modell • Kort sikt, gitt tilbud av boliger • Et boligmarked med 3 segmenter for å eie: Leiligheter (Starter (s)), rekkehus (Intermediate (m)) og eneboliger (family (f)) • 1 leiesegment, eksogent • Boligetterspørsel som • (i) avhenger av inntekts- og substitusjonseffekter • (ii) Utvides med formueseffekter som grunnlag for klatring • Boligprisindeks som er en veid sum av prisen i de ulike eiesegmentene • Housing careers, er definert i forhold til hvordan husholdninger beveger seg mellom de 4 segmentene

Leie som perfekt substitutt for å eie Rental market Family homes Intermediate homes Starter homes

Leie som imperfekt substitutt for å eie Rental market Family homes Intermediate homes Starter homes

’Eie og leie’ er perfekte substitutter • Etterspørsel i=I,S,M • Markedssegmentpriser • Boligprisindeks

Rent pass-through • A) Perfekte substitutter • To betingelser for full pass-through,

Imperfekte substitutter – uten formueseffekter • Etterspørselsfunksjonene • Kun for leiligheter(s) at leiemarkedet gir alternativkostnaden

Imperfekte substitutter, ingen formueseffekter • Boligprisindeksen: • Direkte effekter fra alle segmenter og indirekte effekter via substitusjonseffekten fra både starter- og intermediate homes til boligprisindeksen – housing market multipliers (Borgersen og Sommervoll, 2010)

Rent-pass through • B) Imperfekte substitutter, ingen formueseffekter • To betingelser for full pass-through,

Imperfekte substitutter og klatring med formueseffekter • Formueseffekter - linearisert: • Etterspørsel: e m E m = e m E 0m + e ms P s e f E f = e f E 0f + e fm P m D s = k s + e s E s + r s R s – p s P s D m = k m + e m E 0m + e ms P s + r ms P s – p m P m D f = k f + e f E 0f + e fm P m + r fm P m – p f P f

Imp subs.. og formueseffekter • Prisindeksen • Igjen direkte- og indirekte effekter. – Og strong multipliers..

Rent pass-through • Krav for • Som før: og • Dessuten:

Effekten av formueseffekter: • Full pass-through gir restriksjoner på strukturen i boligmarkedet – Dvs på forholdet mellom markedssegmentene som kun påvirkes indirekte av leiemarkedet • Må være slik at de indirekte effektene er stor nok for at vi skal ha full pass-through - Forholdet mellom størrelsen på segmentene for rekkehus og eneboliger avhenger av priselastisitetene og av fordeling av formueseffektene mellom disse

– Forholdet mellom markedssegmentene er bestemt av • Egenpriselastistetene – Priselastisiteten for intermediate (family) homes trekker i retning av at forholdet mellom ”2 og 3 trinn på boligstigen ” øker (reduseres) • Fordeling av formueseffektene mellom markedssegmenter – Desto sterkere formuesgevinster fra intermediate (starter) til family (intermediate) homes, desto lavere (høyere) er forholdet mellom ” 2 og 3 trinn” på stigen

Konk.. • Partiell modell – resultatene er ikke så ulike vår mer generelle modell !! • Dersom det å eie er perfekt substitutt til å leie – Elastisitetsbetingelser for full pass-through • Dersom en ikke har formueseffekter, og eie er en imperfekt substitutt for å leie – Elastisitetsbetingelser for full pass-through • I det mest realistiske tilfellet med formueseffekter og imperfekte substitutter har vi dessuten – Restriksjoner på forholdet mellom markedssegmenter som må være oppfylt for full pass-through – Formueseffekter i boligmarkedet gir kontekst spesifikke restriksjoner for full pass-through » Full pass-through og rental equivalence er urealistisk !