Presentasjon av Steen & Strøm ASA Januar 2004

Innhold Forhold som skal belyses: HVEM er Steen & Strøm ? HVA er selskapets verdier og kompetanse ? HVORDAN er markedsutsiktene ? HVORFOR er Steen & Strøm interessant for investorene ?

Steen & Strøm Skandinavias største kjøpesenterselskap Eier av: 16 kjøpesentre i Norge 4 kjøpesentre i Sverige 2 kjøpesentre i Danmark * I tillegg forvalter av 28 sentre i Norge og Danmark. * Ett senter eies 50% Hvem ?

Vår grunnfilosofi •Vi skal eie, utvikle og forvalte ledende kjøpesentre i Skandinavia •For å oppnå dette ønsker vi et tett samspill med våre viktigste samarbeidspartnere; leietakerne. •Vi vil kontinuerlig søke å utvikle og forbedre våre sentre gjennom å –fornye og utvide totaltilbudet –renovere og revitalisere sentrene –kontinuerlig nye aktiviteter –utnytte stordriftsfordeler Hvem ?

Rendyrket kjøpesenterselskap Kjøpesentre Kjøpesenterprosjekter Annet Aksjer i Storebrand og FORAS samt Oslo Havnelager ble solgt i % av eiendelene er nå relatert til kjøpesentervirksomheten. Hvem ?

Kapitaleksponering 55% 25% 20% Hvem ?

Høy og stabil avkastning Kjøpesentre (86%): Stabil inntjening med lav risiko Lange kontrakter hovedsakelig med store solide detaljhandelsaktører Utviklingsprosjekter (14%) : ”Krydderet” som gir ekstra høy lønnsomhet. Lang erfaring og høy kompetanse på utvikling av kjøpesentre Hvem ?

Attraktiv eksponering mot konsumutviklingen •Fortsatt sterk konsumutvikling gir gode utsikter for detaljhandelen •Kjøpesenternes andel av deltaljhandelen har vært økende •Høye ingangsbarrierer for nye sentre på grunn av reguleringsbestemmelser •Historisk – og fortsatt forventet – god avkastning på kjøpesentre Hvem ?

2003 i korte trekk Marked Detaljhandelen utvikler seg fortsatt positivt. Lavt rentenivå og reduserte strømpriser har bidradd til økning i privat konsum. Omsetning Butikkomsetningen på konsernets kjøpesenterportefølje har utviklet seg positivt (Norge 3,0%, Sverige 7,8%, Danmark 1,2%). Resultat Resultat før skatt utgjorde pr. 3. Kvartal NOK 122 mill. I 4. kvartal har vi oppnådd gevinster på salg av Oslo Havnelager og FORAS-aksjer med til sammen NOK 190 mill. Prosjekter Bruun’s Galleri er fullt utleid og hadde på åpningsdagen besøkende. Field’s og Øverby åpner i mars/april og er nesten fullt utleid. Stor interesse blant detaljhandelsaktørene for Partille-prosjektet (Gøteborg). vvvvvvvv Hva ?

Nøkkeltall* Utleid butikkareal99,0% Driftskostnadsprosent13,3% Andel omsetningsleie 6,0% Gjenværende løpetid kontrakter 3,9 år Gjenværende kontraktslengde 7,0 år Netto rentebærende gjeld mill. Andel lån med fast rente 32,1% Gjenværende løpetid lån 10,1 år Antall aksjer 27,9 mill. Antall egne aksjer 1,1 mill. * Pr Hva ?

Kompetanse Steen & Strøm har høy kompetanse innenfor Forvaltning Utvikling Eierskap av kjøpesentre Hva ?

Kompetanse på forvaltning Gjennomsnittlig årlig leievekst på 4,3% Hva ?

Kompetanse på utvikling Torp Köpcentrum, Uddevalla Kjøp av kjøpesenteret i 1995 for SEK 92 mill. Utbygd i 1998 for SEK 60 mill. Samlet investering SEK 152 mill. Netto leie 2004: SEK 26,5 mill. Yield: 7,5% Markedsverdi (E): SEK 352 mill. Gevinst (E) : 200 mill. (etter gj.sn. syv års eierskap) Hva ?

Kompetanse på kjøp Stavanger Storsenter Kjøp av senteret i juni 2002 for NOK 375 mill. Netto leie 2004: NOK 36,1 mill. Yield 7,5% Markedsverdi (E): NOK 480 mill. Gevinst (E) : NOK 105 mill. (etter to års eierskap) Hva ?

Kompetanse på bygging Bruun’s Galleri Brutto leie NOK 108 mill. Nettoleie NOK 100 mill. Investering NOK mill. Verdi (7,0%) NOK mill. Gevinst (E): NOK 207 mill. Hva ?

Verdier Kjøpt Stavanger Storsenter i mai 2002 Hva ?

Verdi pr. aksje – yield ? *) Brutto leie kr 760 mill. x 0,86 = netto leie kr 654 mill. Hva ? Ved yield 6,5% utgjør VEK pr aksjeNOK 235 7,0% NOK 209 7,5% NOK 185 Dagens børskurs (124) innebærer at kjøpesentrene prises til yield 9,3%.

Langsiktig målsetting Inflasjon EK-avkastning 15,5% GjeldsgradDir. avkastningRealvekst Omsetningsvekst Ledighet Leieøkn. - reforhandl. Kostnadsprosent Finansiell strategi Ekspansjons strategi Rentenivå Hva ?

SWE + NOR: 1995 = 100, DAN: 2000:100 Source: DnB Markets Positiv markedstrend Hvordan ? Kjøpesenteromsetningen

Forventet vekst i privat forbruk (kilde: DnB Markets) Norge Privat forbruk3,2%4,4%3,6% 3,0% Sverige Privat forbruk2,1%3,0%2,2%2,6%3,5% Danmark Privat forbruk1,2%3,0%2,5%N/a Hvordan ?

Økt kjøpekraft blant yngre Økt forbruksvilje blant eldre Endringer i forbrukeradferden er positiv for varehandelen. Vi forventer at gjennomsnittlig forbruk pr. kapita vil øke. 20 år 60 år Meget sterkSterk Liten forbruksviljeForbruksvilje forbruksvilje Nye Generasjoner Arv Økt kjøpekraft Hvordan ? Alder

SWE + NOR: 1995 = 100, DAN: 2000:100 Source: DnB Markets Jevn økning i verdiene Hvorfor ?

Oppsummering •Gode markedsutsikter med forventninger om fortsatt vekst i privat forbruk •Lange kontrakter med solide leietagere sikrer inntjeningen •Stabil løpende avkastning med målsetting om 15,5% EK-avkastning •Vellykket gjennomføring av Bruun’s. •Attraktiv prosjektportefølje (Øverby, Field’s, Farmandstredet, Partille m.m.) •Store underliggende verdier •Potensiale for økte leieinntekter •Høy kompetanse med rendyrket fokus på kjøpesentre Hvorfor ?