Analytisk Investment Management (AIM) Analysesystem for eiendomsinvesteringer i et usikkert marked ??? 11.Juni 2009

DEL 1: Investeringsuniverset 2010-14 DEL 2: Analysesystemet Inndeling DEL 1: Investeringsuniverset 2010-14 DEL 2: Analysesystemet DEL 3: Analyseresultatet

DEL 1: Investeringsunivers 2010-14 - Koordinatsystem mikro / makro -

Mikrobildet: Investoren og investeringsselskapet Investeringsselskap EK Porteføljefinansiering EK + FK (rammeavtale bank o.a.) Enkeltselskap finansiering EK + FK Eiendom cashflow + verdibidrag TID

Makrobildet verdi 2009 10 11 12 13 14 Exit Flat periode Timing?? verdi Investerings- tidpunkt Refinanseffekt 125% 3 100% Exit value?? 1 2 Safety-cost Delay-cost 2009 10 11 12 13 14 1 Safe check-in 2 Just In Time Flat periode Forventningseffekt Realøkonomisk recovery Exit 3 Late entry

DEL 2: Analysesystem Anvendelig, rask, varig, etisk…og ikke Askepotts sko..

Modellbygging: Prosessprinsipp Utvikling / modning / ”spissing” Individuell Prefabrikert modell Finansanalyse / Sukss. Met Eiendomsinvest. Hypotese Case Distressed property Kjøp / salg / refinans Akademisk analyseteori Internasjonalt Investeringsselskap Regimebygging: Eiendom Utviklingscase Oppsideavtale Hypotesemodell: Krakk bak, bedring frem Portefølje- vurdering Stresset borettslag Individuell input fra management-team

Analysekjerne: Base case med grønt lys Base-case er ”gjennomlyst” i forhold til parameterbalanse, inter-relaterte forhold, scenario- match, risk management, forutsetninger, ikke-linearitet osv. Leie Utgift Finans Verdi EK IRR % AIM / Sukssessiv FUZZ

Base Case: ”Lupeperspektiv” 10 11 12 13 14 Leie Kontrakt Type 2 Marked Kunstig leie Type 3 Utgift Drift Finanskost Type 4 Kjøp/Salg /Invest Verdi Yield Cash Flow Type 2 Leieverdi Verdi Cash Flow Fremmed Finans Egenkapital Type 4 Loan / value Loan / Cash-flow Parametertyper: Scenario – modelleksistens Suksessiv resultat (eksterne) Faste antagelser (eksterne) Interrelatert (intern) EK inn/ut EK NPV EK IRR % EK

Analytisk beslutningsprosess Leie Utgift Finans Verdi EK IRR % Leie Utgift Finans Verdi EK IRR % Leie Utgift Finans Verdi EK IRR % Alternativ Sensitivitet Strategivalg Alt. 2 Alt. 3 Alt. 1 Resultat: Katalogisering

DEL 3: Analyseresultat

Eksempel: Paretoresultat Katalogisering 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Vedlikehold Value add Nivå 3 Management / Maks 7% Juridisk Leietager XYZ Markeds/ -brukerkonsept Utvalg /Due Dill / Avtaleverk Org / Management Nivå 2 Valuta Finansiering Investor- premiss Leiemarked 2012 (makro) Nivå 1 Tidsperpektiv før oppgang Yield 2012 (makro) -20 % 0% 20% Influence

Foredlet finansprognose basert på sluttstrategi. Analyseresultat: Kvantitative prognoser Drift- / likviditetsprognose Utgiftsprognose 2009 2010 2011 2012 2013 Inntekter 7 6 8 10 Utgifter -6,5 -7 CashFlow 0,5 -1 1,5 3,5 Lividitet -0,5 -1,5 Utgifter 2009 2010 2011 2012 2013 Kjøp 100   Invest 2 Leiesubv 1 UT Inntektsprognose Inntekter Salg   135 Refinans 10 Restlikvid 3,5 INN 138,5 Forutsatt lånestruktur LTV 80 % Lån 80 88 Foredlet finansprognose basert på sluttstrategi. EK - prognose EK status -20 -1 9 -2 50,5 IRR 32,31 %

Sluttresultat: AIM Situasjonskart (6 A4-sider) 125% 100% 1. Makroscenario 2. Paretomodell 3. IM-premisser (10?) Tabell 4. Contract Mangt. 5. Finansieringsplan 6. Prognoser