Verdiutvikling på landbrukseiendommer Advokat Geir Kr. Landsverk Advokatfirma Orwall & Co DA Postboks 1233 Vika, 0110 Oslo Tlf 22 40 38 00 Fax 22 40 38 01

Innledning Betydelig økning i prisene på landbrukseiendommer. Hva er årsaken? Lover, konsesjon, odel, arveavgift, dokumentavgift og skatt Omsetning av utmarksarealer Ektefelleskifte Etteroppgjør med medarvinger Rådgivers rolle Lokale variasjoner

Konsesjonsloven – 28.11.2003 Konsesjonsplikt ved erverv av alle eiendommer Unntak for bebygd eiendom mindre enn 100 daa der dyrket mark ikke utgjør mer enn 20 daa Konsesjonslovens formål er å realisere målene i landbrukspolitikken, ved å sikre rekruttering, sikre at det er selveiende bønder og god resursforvaltning

Prisvurdering skal inngå som en del av realiseringen av lovens formål Landbruksdepartementet har lagd retningslinjer for prisvurderingen, Rundskriv M3/2002 Det skal være en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på landbrukseiendommer

En politisk bestemmelse som i utgangspunktet skal fremme den til enhver tid gjeldende landbrukspolitikk Ved revisjon av konsesjonsloven foreslo LD å innføre en annen ordlyd om priskontroll; en ville knytte priskontrollen til erververs formål med ervervet – bosetting og driftsmessig løsning.

LD’s forslag ble vedtatt i og med at bestemmelsen om priskontroll ble tatt ut av lovens formålsbestemmelse i § 1. Hva slags regel om priskontroll han i i praksis i dag? - Det skal foretas en priskontroll, som i praksis er tilsvarende den vi hadde i loven fra 1974

- Det skal fortsatt legges vekt på at prisen skal vurderes ut fra en landbrukspolitisk vurdering - Reglene i LD’s rundskriv om priskontroll utgitt før den nye loven trådte i kraft gjelder fortsatt - Avkastningsverdi, jord og skog - Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi på driftsbygninger

- ofte utleieverdi for bolig - tillegg for boverdi Kapitaliseringsrente, nå 4%

Priskontrollen er lagt til kommunale organer Fylkeslandbruksstyret er klageorgan Problem – forskjellsbehandling Sjelden avslag på konsesjon pga pris, men forekommer Hva skjer ved avslag? Partene finner en løsning

Landbruksdepartementet under Sponheims ledelse førte til prisstigning på landbrukseiendommer

Odelsloven § 49 Bestemmelsen har bare betydning i odelsløsningstilfellene og skiftetilfeller Vi skal fram til den verdien som er naturlig og påregnelig etter lokale forhold, og under forutsetning av at eiendommen hovedsakelig blir benyttet til landbruks-formål Ingen bindinger til konsesjonslovens priskontroll, Rt. 1998 side 1389

Vi skal fram til den pris en vanlig kjøper er villig til å betale; Rt Vi skal fram til den pris en vanlig kjøper er villig til å betale; Rt. 1980 side 233 Eiendomsmegler med høy ligningsmessig formue ikke en vanlig kjøper, Agder lagmannsrett dom 15. mai 2007 En direktør i Vestfold ansett som en alminnelig kjøper, Dom 27. 11. 2006 – Nordre Vestfold tingrett

Hva er så en vanlig kjøper Hva er så en vanlig kjøper? I foreliggende dommer legger retten ofte til grunn at kjøper må ha en viss egenkapital. Kjøper kan ikke forvente at avkastningen skal forrente kjøpesummen I odelstakst kan det legges vekt på andre forhold ved eiendommen enn bare de landbruksmessige, jfr. ”hovedsakelig benyttes til”.

Retten står fritt til å velge kapitaliseringsrente. Boverdien kan få annet utslag enn i konsesjonsvurderingen Jakt og fiske blir ofte vurdert høyt Utbyggingsmuligheter bli vektlagt Retten ser ofte på hva kjøper har betalt, og vil som regel ikke sette verdien lavere enn kjøpesummen, Agder og Nordre Vestfold

Dommer; - Borgarting lagmannsrett, dom 14. juni 2006 - Eidsivating lagmannsrett, dom 4. oktober 2007 - Agder lagmannsrett, dom 1. september 2006 - Gulating lagmannsrett, dom 4. juni 2007

- Gulating lagmannsrett, dom 19. september 2007 - Gulating lagmannsrett, dom 22. november 2006 -Eidsivating lagmannsrett, dom 26. juni 2007 - Frostating lagmannsrett, dom 1. juni 2007 - Frostating lagmannsrett, dom 26. oktober 2005 - Frostating lagmannsrett, dom 2. mai 2007

Konklusjon, odelstakser blir satt forholdsvis høyt Vår oppfatning er at odelstakster er prisdrivende Holdningen i domstolene er at en kjøper normalt ikke skal tape penger ved en odelstakst

Arveavgiftsloven Verdien av eiendeler i avgiftsgrunnlaget skal settes til antatt omsetningsverdi Skattefogdene vurderer verdien Etterlyser takster Avholder selv takster, med et tilfeldig valg av takstmenn Godtas fortsatt forholdsvis lave verdier, men vi ser at verdiene er på vei opp

Skifteloven Skifteloven § 125 – verdien i skifteoppgjøret skal settes til antatt omsetningsverdi Avholdes odelstakst om ektefellene ikke blir enige om verdien Åsetestakst, i dødsboskifte, individuell vurdering

Dokumentavgift Avgiftsgrunnlaget skal settes til antatt omsetningsverdi Ikke fradrag for ”åsetesfradrag” ved overdragelse i levende live Økende interesse for avgiftsgrunnlaget ved Tinglysningen Større kontrollmulighet ved samordning av tinglysningen

Skatt Innføring av bruttoskatt på salgsgevinster er prisdrivende Selger vil ha kompensert for økt skatt

Omsetning av utmarksarealer Stor etterspørsel etter hyttetomter Eventyrlige priser på hyttetomter i enkelte områder Problem i forhold til generasjonsskifte Problem i forhold til arveavgift Problem i forhold til skatt Generelt prisdrivende i de aktuelle områdene

Ektefelleskifte Motstridende interesser Den som skal utløses vil gjerne ha mest mulig Landbrukseiendom ofte overtatt fra den ene partens forgjengere – odelseiendom Ofte gitt åsetesfradrag ved overtagelsen Ofte fremsettes krav om skjevdeling ved ektefelleskifte

Kan åsetesfrdraget omfattes av skjevdel-ingskravet? Tinn og Heddal tingrett, dom 4. februar 2004 Heggen og Frøland tingrett, dom 6. oktober 2005 Frostating lagmannsrett, dom 19. februar 2007

Hva gjør vi for å sikre at åsetesfradraget skal skjevdeles? - Bruke annet ord i kjøpekontrakten, eksempelvis gave til barnet - Vise at en ønsker å berike eget barn og ikke dennes ektefelle - Bestemme at gave og et eventuelt åsetesfradrag skal være særeie for barnet

Partene som overtar kan i ektepakt bestemme at deler av eiendommen skal være særeie for den ene ektefellen Hva med familiefreden?

Etteroppgjør, odelsloven § 57 Loven forutsetter at eiendom er overtatt ved odelsløsning eller i medhold av åsetesrett Usikkert om bestemmelsen også omfatter de frivillige overdragelser av odelseiendom Etteroppgjør bør uansett avtalefestes om selger ønsker at det skal være et etter-oppgjør

Loven forutsetter ”monaleg vinst” Skal alle gevinster deles? Tidshorisont mer enn 10 år? Hvor lenge skal en klausul om gevinst-deling gjelde? Melkekvote Innbo - antikviteter

Hvem skal ta del i gevinstdeling? Hva med kjøpers kostnader til å få i stand et salg? Hva med generell verdistigning fra over-tagelsen? Fordel for eier; ikke gevinstbeskatning på den delen som skal deles? Fradrag Arveavgift for mottager

Rådgivers rolle Husk at det er partene som er i sentrum for oppdraget Rådgiver skal orientere om konsekvensene av de valg som tas Rådgiver er ikke part i saken Rådgiver må vurdere å trekke seg fra oppdraget om partenes krav blir for ille Avtalen skal balanseres mellom partene

Likhet i ydelsene – ydelsene må balanseres Vi er ikke tjent med å lage avtaler hvor kjøper blir sittende som husmann ”Heller ta kåret” Rådgiver skal ikke være takstmann, regnskapsfører og rådgiver i samme sak

Lokale varisajoner Verdiutvikling på landbrukseiendommer varierer lokalt Markedskreftene rår Hva vil en normal kjøper være villig til å betale i det aktuelle området? Hva er en normal kjøper? Beliggenhet Attraktiv utmark

Lokale variasjoner med hensyn til konsesjonslovens praktisering

Oppsummering Opplevelse av at odelsloven er prisdrivende Skatteregelene prisdrivende Har konsesjonsloven utspilt sin rolle? Gavedel til barn bør avtalefestes mer enn å betegne det som åsetesfradrag