21 – Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05 21 – Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05. mai 2015 Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse

BEBOERMØTE 05. MAI 2015 Bakgrunn for prosjektering Beboerundersøkelse Tilstandsvurdering Hvorfor gjennomføre rehabilitering? Veien videre

Bakgrunn for oppstart prosjektering Borettslaget har over lengre tid hatt tanker om å gjennomføre en rehabilitering av både bygningsmassen og garasjeanlegget. Med bakgrunn i dette har styret engasjert TOBB for gjennomføring av en tilstandsvurdering av borettslaget og muligheten for videre prosjektering. 05.05.2015

Bakgrunn for oppstart prosjektering Vedtekter for Borettslaget Nardo Søndre: 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) «Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.» (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. 05.05.2015

Bakgrunn for oppstart prosjektering Mål og kritiske suksessfaktorer Styrets mål Styrets kritiske suksessfaktorer: Involvere og engasjere beboerne tidlig i prosessen, identifisere ønsker og behov. Informere godt under veis. Kostnadsrammen må være av en slik størrelse at husleieøkningen blir akseptabel. God forundersøkelse- og prosjekteringsfase, for å belyse alle sider ved bygningsmassen, slik at man ikke snevrer inn de muligheter som bør vurderes for å få et skikkelig gjennomarbeidet og vellykket prosjekt. Tidsperspektivet bør være 30 – 40 år. 05.05.2015

Beboerundersøkelse Oppsummering Beboerundersøkelse ble gjennomført i februar 2015. 84 av 224 leiligheter har svart på undersøkelsen (38 %). Kort oppsummert: De aller fleste trives veldig godt i borettslaget. Avtrekk fra kjøkkenvifte og bad er for dårlig. Mange må lufte med vindu for å få god nok inneluft. Det trekker fra vindu og balkongdører. Mange føler temperaturen er for lav om vinteren og for høy om sommeren. Dette kan være tegn på at leilighetene er for dårlig isolert. Stort sett alle er enige om at standarden på garasjeanlegget er for dårlig. Det er også noe manglende plass for sykler. Balkonger har tilfredsstillende størrelse og utforming, men er støyende og i noe dårlig stand. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader Yttervegger Vinduer og dører Balkonger Tak Ventilasjon Drenering/kjeller Avløpssystem Elektrisk anlegg Brannsikkerhet Utomhus 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader Oppbygging yttervegger Frem- og bakside i bindingsverk, gavlvegg i armert betong. Fasader er etterisolert og kledd med profilerte stålplater i 1986-1989. Kjellermur i plasstøpt betong. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader Tilstand yttervegger Platekledning, 25 år. Lite synlige skader. Kuldebroer i etasjeskiller og overganger balkonger. Stedvis avflassing av maling/saltutslag på kjellermur. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader Vinduer og balkongdører til leiligheter Vindu og balkongdører skiftet i 1986-1989. Termografering viser luftlekasjer rundt vindu og fra balkongdører. Kjellervindu er sannsynligvis fra byggeår. Loftsvindu skiftet i 2000. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader Dører Ytterdører, fra 1981, bør skiftes eller males. Entredører fra 1992-1993 holder ikke dagens krav mtp. brann. Neste gang disse skal skiftes bør de oppgraderes til dagens forskriftskrav. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Fasader Balkonger Balkongene ble i 1986-1989 utvidet. Det er synlige betongskader på undersiden av enkelte balkonger og beboere klager på støy fra utvidet del. Balkongene bør vurderes skiftet. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Tak Uisolerte sperretak med taktro av pløyde bord, papp og stålplater i god stand. Skiftet i 1993-1996. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Ventilasjon Naturlig ventilasjon med spalteventiler over vindu og avtrekk på bad og kjøkken Bruken av leilighetene avgjør hvordan inneklimaet er. Flere av beboerne klager på for dårlig avtrekk fra kjøkkenvifte og på bad. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Drenering/kjeller Det er ved Njords veg nr. 24, 28 og 30 skiftet drenering på gavlvegger i nyere tid. Ingen tegn til vesentlig fuktinntrengning i kjeller. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Avløpssystem Ikke foretatt tilstandskontroll Det anbefales å gjennomføre tilleggsundersøkelser av avløpssystem for å kartlegge tilstand. Spillvannsledninger er skiftet til PVC i 6 av 8 blokker. Eksempel igjengrodd rør Før og etter rørfornying Ny innvendig strømpe i gammelt rør 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Elektrisk anlegg El-anlegget har i dag for dårlig kapasitet inn til hver enkelt leilighet. Hovedledning er på kun 25 ampere og bør vurderes oppgradert. Porttelefoner ble montert i 1992-1993 og ser ut til å være i god stand. Det ble ikke registrert merknader på porttelefoner i beboerundersøkelsen. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Oppganger Trapperom ser stort sett greit ut. Støyabsorbenter i himling er stedvis skadet. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Utomhus Store og godt vedlikeholdte grøntarealer med variert beplanting av busker og trær. Lekeplass er oppgradert iht. dagens forskrifter. Garasjer er i meget dårlig forfatning og moden for utskiftning. Dagens parkeringskapasitet er også lav med sine 64 garasjeplasser og utendørs parkering. Det ble under beboerundersøkelse bemerket at også sykkelparkering bør oppgraderes. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Utomhus

Tilstand Oppsummering Brannsikkerhet Leilighetsdører er utført som B30 dører. Her anbefales det å skifte disse til EI60 neste gang dører skal skiftes. Kjeller og loft er skilt ut som egen branncelle. Ståldører med brannmotstand på 30 minutter anbefales skiftet til godkjente EI 60 dører med selvlukker/dørpumpe. Kjeller bør her prioriteres pga. brannfaren i vaskerommet. Utette kabelgjennomføringer mellom leiligheter og trapperom må tettes/fuges med godkjent materiale. Ved brann i leilighet vil røyk raskt spre seg ut i trapperom og være kritisk for rømningssikkerheten. Det anbefales å montere etterlysende skilt ved håndslukkere utenfor vaskerom og utgang fra kjeller. 05.05.2015

Tilstand Oppsummering Må-tiltak: Betongreparasjoner Utskifting av vindu og balkongdører Tiltak garasjer Brannsikkerhetstiltak Bør/anbefalte tiltak Fasader Etterisolering, ny kledning Balansert ventilasjon Oppgradering av el.anlegg Nye balkonger Avfallsstasjoner Avløpssystem – bør kontrolleres nærmere 05.05.2015

Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering Styrets plikt: Styret har ansvar og plikt til å vedlikeholde bygningsmasse på en forsvarlig måte etter borettslagsloven §5-17. PBL Hvorfor iverksette prosjekt? Tilstandsvurdering viser at flere av bygningsdelene krever større utbedringer. Økende antall skader på og i bygningen, økende vedlikeholdskostnader. Ønske om å opprettholde bygningsmassens verdi. Andelseiers krav/ønsker til standard i dag. Ønske om fornyelse og bedre inneklima og bokomfort. (lyd, luft, lys..) Redusere energikostnader. Sørge for forutsigbart og lavere vedlikeholdsbehov 05.05.2015

Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering Fokus: Langsiktig perspektiv Økt komfort/tekn. Standard Bedre funksjonalitet Livssykluskostnader Gode helhetlige løsninger -Gjør ting skikkelig når det først gjøres. tg: tilstandsgrad 05.05.2015

Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering Nytt klimaskall Etterisolering Nye vinduer (3-lags) Vindtetting Eliminering av kuldebroer Ny kledning Balansert ventilasjon Bedre inneklima og økt komfort Reduserte energikostnader Teknisk VVS 05.05.2015

Hvorfor rehabilitere? Helhetlig plan for rehabilitering Helhetlig oppgradering Verdiøkning Reduserte energikostnader Vedlikehold Estetisk løft Økt komfort og trivsel! Støtte / finansiering Tidlig dialog viktig (forhåndsgodkjenning) 05.05.2015

Veien videre Foreløpig fremdriftsplan 05.05.2015

Gruppearbeid og diskusjon Beboermøte 05.05.2015 Diskusjonstema: Hvilke tiltak mener dere må gjennomføres av punkt 1-9? (behov/krav). Gå sammen i grupper og skriv hva som kan og bør bli bedre ved hvert punkt. Fasader Balkonger Vindu og balkongdører Ventilasjon Brannsikkerhetstiltak El.anlegg Garasjer/utomhus Avfallsstasjoner VVS Annet 05.05.2015