Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen - Noen tanker om temaet fra Bygningslovutvalget Evaluering av plan- og bygningsloven Reformens omstillinger og omkostninger Norges forskningsråd 12. november 2004 sivilarkitekt Halvor Westgaard MNAL fagsjef Norges Praktiserende Arkitekter ANS medlem av utvalget

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Redusere kompleksitet, forenkle, effektivisere Rollefordeling myndigheter – utbyggere Søknadssystem, saksbehandlingsregler Lovstruktur, regelnivåer, lovformål, Virkeområde (geografisk og saklig), lovrelasjoner, forholdet plansak/byggesak, forholdet til andre lover mv. Om byggetomta, bebyggelsen og særlige bygg og anlegg Forholdet til eksisterende bebyggelse Kostnadsfordeling, refusjon, gebyrer Lovregulering av utbyggingsavtaler Mandatets hovedpunkter

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Mandatets innledning En god bygningslovgivning –bidra til kvalitet og effektivitet –rettssikkerhet i byggeprosessen –ivareta hensynet til en god estetisk utforming, tilgjengelighet og helse, miljø og sikkerhet. Utvalget skal foreta en total gjennomgang av bygningslovgivningen med sikte på forenkling. Enklere og raskere prosesser vil gi grunnlag for kostnadsreduksjoner for både boligprosjekter og øvrige byggetiltak og virke motiverende for igangsetting av nye tiltak.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Delinnstilling 1. NOU 2003:24 Behovet for enklere regler har vært fremhevet Mange mener at byggesaksreformen av 1995 har virket fordyrende på et allerede er anstrengt boligmarked Kravet til et enkelt og effektivt regelverk må ikke føre til kompromisser som gjør at kvalitet i det som blir bygget må vike

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen To hovedspørsmål Sammenhengene mellom regelverk og kostnader er kompliserte. Utvalget så nærmere på to hovedspørsmål: –Har de nye reglene om byggesaksbehandling etter ikrafttreden av byggesaksreformen i 1997 medvirket til prisstigningen? –Har boligprisene faktisk steget så mye som påstått?

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Tre hovedgrupper av kostnader Opplæring av bransje og offentlig ansatte Ressursbruk ved saksbehandlingen for private og offentlige aktører Finanskostnader i saksbehandlingstiden

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Faktaundersøkelser ”Behandlingen av plan- og byggesaker – Store innsparingsmuligheter” KanEnergi AS 30. oktober –KanEnergi AS’ rapport anses ikke lengre for aktuell. ”Boligprisutviklingen i Norge” Raadhuus 25. februar 2003 –Boligprisene i 2002 ikke et større innhugg i lønnsposen enn i 1980: Boligprisene steg snaue 4 % mer enn lønningene i denne perioden. –Prisutviklingen gir heller ikke grunnlag for å si at byggesaksreformen av 1995 har hatt en påvirkning på prisbildet.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Faktaundersøkelser (forts) ”Prosentvis andel av prosjektkostnader er plan og byggesaksbehandling” Byggfakta 23. april 2003 – i snitt utgjør plan- og byggesaksarbeidene 1,16% ”Initiativ for lavere kostnader i boligbygging” ECON og HolteProsjekt2003 –utarbeidet forbindelse med Kommunal- og regionaldepartementets arbeid med St meld nr 23 ( )

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen ECON og HolteProsjekt 2003 Økningen i prosjektkostnadene (ekskl. tomtepris) i perioden : –enebolig 190 % –blokk114 % Prosjektkostnadene i 1989 eneboligblokk i pst av kostnadene i ,446,7 Generell prisstigning 29,7 29,7 Standardheving 15,8 15,1 Økte offentlige krav 8,5 7,3 ”Annet” (bl.a. utviklingskostn.)11,5 1,2

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Standardheving Standardhevingen for eneboliger: –det er blitt vanligere med to baderom –dekker med høyere standard, vannbåren varme –større og mer kompliserte elektriske anlegg med mer –gjennomsnittlig bruksareal har også økt i perioden Standardhevingen i blokkleiligheter: –noenlunde de samme forklaringsfaktorene som for enebolig –kvadratmeterstørrelsen har ikke økt i perioden

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Økte offentlige krav Med økte offentlige krav vises det til –endringene i plan- og bygningslov i 1997 –"rent bygg" –økt merverdiavgift –innføring av merverdiavgift på tjenester fra 2001

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Høringsuttalelsene Kun et fåtall har kommentert temaet kostnader Blant det som trekkes frem –endringer i regelverket er i seg selv kostnadskrevende –lang saksbehandlingstid fører til høye byggekostnader Forhold som vil redusere kostbare feil og byggskader –økt kompetanse i foretakene og i kommunene –økt interkommunalt samarbeid –tilsyn fra det offentliges side –endringer i saksbehandlings- og klagereglene –utnytte delegasjonsadgangen bedre.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Høringsuttalelsene (forts) Finansnæringens hovedorganisasjon –Vi slutter oss fullt ut til utvalgets oppfatning om … at feil og byggskader er en betydelig kostnadsdrivende faktor. … … et vesentlig potensial for kostnadsreduksjon dersom det sikres tilstrekkelig og relevant kompetanse hos dem som skal ivareta de forskjellige ansvarsfunksjonene. Husbanken –Hvis omfanget [av feil og byggskader] viser seg å være like stort eller større etter reformen er det også grunn til å rette søkelyset mot andre forhold i og omkring næringen enn regelverksendringer.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Høringsuttalelsene (forts) Sandefjord kommune –(Det) har vært en overdreven fokus fra byggebransjen på at reformen var kostnadsdrivende. (…) En rekke av aktørene burde innføre en bedre kvalitetssikring på egne arbeider både i prosjekterings- og utførelsesfasen for å holde en bedre kostnadskontroll.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Prosesskostnader ”Byggeregler og prosesskostnader” Norges Byggforskningsinstitutt 26. april 2004 Hvilke regler som på hvilke stadier/faser i prosessen utløste hvilke kostnader Gebyrene relativt sett forutsigbare, og begrenset til kommunenes selvkost. Derfor ikke behandlet her.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Byggforsks rapport: Risikoen for økte kostnader øker dramatisk når tiltakshaver gjør avvik fra offentlige planer eller når tiltaket medfører massive protester/innsigelser. –Øker risikoen for lengre saksbehandlingstid og usikkerhet om utfallet. Dette gjelder også klager som innkommer etter at søknaden er behandlet. Søknadspliktige tiltak krever deltakelse av profesjonelle aktører i de ulike roller –Antas å redusere risikoen for formelle og praktiske feil når de deltar helt fra skisseprosjektstadiet –Kan unngå forsinkelser eller at prosjektet stopper helt opp. –Dagens regelverk inneholder ikke noe krav om profesjonelle aktører på dette stadiet i prosessen.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Byggforsk (forts) : Dersom tiltaket er tilstrekkelig gjennomarbeidet og holder seg innenfor de offentlige rammer og regler, viser rapporten at de aller fleste saker nå behandles innenfor gjeldende tidsfrister.

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Byggesaksregler og kostnader Avvik fra offentlige planer –Omregulering i f.m. byggesak –Søknad om dispensasjon fra gjeldende regulering Mangler/feil i selve tiltaket –Manglende kompetanse hos tiltakshaver/søker –Prosjektet er ikke tilstrekkelig gjennomarbeidet Søknader om endring av tiltaket –Krav fra kommunen om endret plassering eller utforming (estetikk) –Endring som følge av klager –Prosjektet endrer seg underveis

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Hva kan oppnås ved endringer ? Bygningslovutvalget vurderer –Ytterligere tidsfrister for kommunens behandling av private reguleringsforslag –Frist for fylkesmannens ordinære behandling av klagesaker etter plan- og bygningsloven –Karanteneordning for reguleringsplaner –Krav til kompetanse ved utarbeidelse av private planforslag –Godkjenning og ansvarsrett på et tidligere tidspunkt, slik at all prosjektering ifm. rammesøknaden blir utført og kontrollert av ansvarlige foretak

Kostnadsdrivere i byggesaksbehandlingen Fremdrift Utvalget oppnevnt 15. mars delinnstilling 21. oktober delinnstilling 20. juni 2005 Det gjenstår 7 måneder