Boligpolitisk strategi 13.03.2015

Program Velkommen v/ Ordfører Lene Conradi Befolknings og boligstatistikk i Asker v / Rådgiver Kristine Andenæs, Asker kommune Handlingsrom og føringer for en helhetlig boligpolitisk innsats v/ Avdelingsdirektør Per Erik Torp, Husbanken Kommunenes tilrettelegging for boligbygging v/ Forsker Rolf Barlindhaug, NIBR Hvordan jobber OBOS med å bygge rimelige boliger? v/ Adm. direktør Jon-Erik Lunøe, OBOS Har vi behov for et profesjonalisert leiemarked v/ Esben Svalastog, Adm. direktør Selvaag Realkapital AS Boligpolitisk strategi for Asker v/Rådgiver Kristine Andenæs, Asker kommune

Befolkningsutvikling i Asker 2004 ca 50 000, nå 11 år senere nesten 60 000.

Befolkningsstatistikk Asker Fødselsoverskudd og nettoinnvandring har vært stabil i hele perioden Innenlands nettoinnflytting har økt de siste årene Siste 5. årene (2010 – 2015): Årlig gjennomsnittlig vekst på ca. 1000 personer (1,6 %) Ca. 25 % Fødselsoverskudd (Fødte – døde) Ca. 25 % Innenlands nettoinnflytting (Innenlands innflytting – innenlands utflytting) Ca. 50 % Nettoinnvandring (Innvandring – utvandring).

Kommuneplan for Asker 2014 - 2026 800 2400 700 Boligbygging i planperioden 2014 - 2026 (antall boliger) 700

Kommuneplan for Asker 2014 - 2026 1600 600 5000? KDP 1200 Boligpotensialet i kommuneplanen (antall boliger) 600 1000 + 500

Kommuneplan befolkningsvekst på 1,5 % og 350 boliger årlig.

Antall husholdninger etter personer 2011 32 prosent av husholdningene i Asker bor alene. 60 prosent av husholdningene i Asker består av 2 personer eller mindre. Antall husholdninger etter personer 2011

Boligfordeling

Figur 5 Antall boliger 31.12.2012. Kilde Kompas • 17 % av boligmassen i Asker er blokkleiligheter. • Bortsett fra noen plansoner er andelen eneboliger over 50 % og i enkelte soner over 70 %. Figur 5 Antall boliger 31.12.2012. Kilde Kompas

Aleneboende i enebolig i 2012 3 176 personer i Asker bodde alene i enebolig i Asker i 2012. Mange av disse vil kanskje være potensielle leilighetskjøpere hvis tilbudet øker. Dette kan frigjøre mange eneboliger som barnefamilier kan flytte inn i. Aleneboende i enebolig i 2012

Det er bygd ca. 900 blokkleiligheter i Asker de siste 5 årene. Nybygde boliger 2009-2013

Figur 3 Intern- og ekstern netto flytting 0-5 år i perioden 2009-2013. Figuren viser netto flyttinger til de forskjellige plansonene. Nettoflytting: Antall som flytter inn minus antall som flytter ut av plansonen. Internt: Flyttinger internt i kommunen – mellom plansonene. Ekstern: Flyttinger til og fra Akser kommune. Bortsett fra Asker sentrum, Høn/Øvre Vakås og Bondi hadde alle plansonen et positivt fødselsoverskudd i samme periode. Bortsett fra Hagaløkka/Askerlia hadde alle plansonene en befolkningsøkning for denne aldersgruppen i denne perioden. Det betyr større barnekull – flere skoleplasser. Figur 3 Intern- og ekstern netto flytting 0-5 år i perioden 2009-2013.

Nettoflyttingen for alle tre aldersgruppene har et likt mønster. For de to eldste aldersgruppene er den totale nettoflyttingen ganske lik nettointernflytting – De fleste i disse aldersgruppene har «valgt kommune». Det er mulig å lage en mer detaljert oversikt over flyttemønster. Hvor flytter folk til og fra internt i Asker, andre kommuner, fylker og utlandet Figur 5 Intern- og ekstern netto flytting 65-79 år i perioden 2009-2013.

De oppgitte kvadratmeterprisene er et gjennomsnitt for de siste seks måneder. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for de siste 6 mnd. 36 800 (Hele landet 33 000)

Mål fra st. meld. nr 17 Byggje – bu - leve: Boliger for alle i gode bomiljø Trygg etablering i eid eller leid bolig Boforhold som fremmer velferd og deltagelse

Mål fra Bolig for velferd Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid 2014-2020 Alle skal ha et godt sted å bo Alle med behov for tjenester skal få hjelp til å mestre boforholdet Den offentlige innsatsen skal være helhetlig og effektiv

Mål fra KP og HP 1,5 % befolkningsvekst årlig i perioden 350 nye boliger i året 75 % leiligheter og rekkehus 50 nye rimelige boliger årlig, inklusiv BOSO Utfordringsdokument for ett år siden. KP side 15 og 16 HP side 42

Kommunestyrets vedtak desember 2014 I praktisering av vedtatt kommuneplan er det et mål at det i arbeidet med utforming av reguleringsplaner tas hensyn til utfordringer knyttet til segregering slik at man får et bærekraftig og variert miljø. Dette bør også legges til grunn og gjenspeiles i den kommende boligpolitiske strategien. To hovedvirkemidler if. segergering: Plan- og bygningsloven: Bolitype, ant. Boliger etc Kommunal eiendomspolitikk: Styre egne utleieboliger

Virkemidler Plan- og bygningsloven Kommunal eiendomspolitikk Kommunale tjenester og støtteordninger Statlige låne og støtteordninger

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Plan og bygningsloven Kommuneplanbestemmelser/reguleringsbestemmelser Boligfordeling? Hvilke utfordringer skal det løse Identifidere områder det er aktuelt å regulere boligsammensetningen for å motvirke uønsket segregering. Konkrete forslag til normer og bestemmesler som kan følges opp i plan Kvalitet Økte kvalitetskrav Reduserte kvalitetskrav: Parkering, utomhusareal, universell utforming Utnyttelse Boligfordeling – hvilke utfordringer skal det løse? Identifisere områder det er aktuelt å regulere boligsammenseting ift. uønsket segregering. Segregering både ift. aldersammensetning, etnisitet etc, Bekkestua rullatorby kan være et eksempel på uønsket segregering. Økte kvalitetskrav for å snu negativ utvikling – kan medføre høye boligpriser og bremse utvikling. Fleste kvalitetskrav er regulert gjennom lover og forskrifter, dvs liten påvirkning, men noe har vi. Parkering, utomhus og UU Reduserte kvalitetskrav gir lavere produksjonskostnader, men ikke nødvendigvis rimelige boliger. VI SKAL HA GODE BOLIGER OG BOMILJØ. Ny forskrift ift. UU: 50 % av leilighetene under 50 m2 i et prosjekt kan bygges uten UU. Økt utnyttelse gir ikke nødvendigivs rimeligere boliger, terskel ift. hva et område tåler uten at det går utover kvalitet.

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Plan og bygningsloven Utbyggingsavtaler Forutsigbarhetsvedtak i kommuneplan Frivillig avtale Teknisk og grønn infrastruktur Boligpolitiske tiltak (antall boliger, størrelse og bygningens utforming, fortrinnsrett til kjøp til markedspris) Forskuttering MVA Må sees i sammenheng! Antall boliger og størrelse er mest hensiktsmessig å ta i plan. Spesielle krav til utforming som ikke kan vedtas i plan også kvalitetkrav/reduserte kvalitetskrav og spesielle bygningsmetoder for å stimulere til lav pris. K plan: Forkjøpsrett til 5% av boligene med 20 eller fler boenheter. Markedspris som regel lavere ved kjøp tidlig i prosjektet. Utbyggingsavtale kan stimulere til gjennomføring av planvedtak!

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Kommunal eiendomspolitikk Kjøp av eiendom for kommunal eiendomsutvikling Kjøp for videresalg i markedet. Salg av kommunal eiendom Betinget salg av kommunal eiendom Tid, kvalitet, finanisiering, eie/leie, pris, kommunal forkjøpsrett, målgruppe Prisdempende Klausuler for 2. gangs kjøper må vurderes Plan for bruk av eksisterende kommunale boliger Bruk av tilvisningsavtaler Eiendomsutvikling kan gi avkasting. Krever ressurser, kompetanse og erfaring. Medfører risiko/ binder opp kapital. Kjøp for videresalg: klargjøres v/ regulering, fradeling, infrastruktur (tomteselskap eller egen regi). Betinget salg gir sterk forhandlingspossisjon, kan styre mye. Plan for bruk av eksisterende kommunale boliger ift. segregering og sosiale utfordringer. Tilvisningsavtaler: leierett i prosjekter

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Sandnesmodellen: Kjøper LNF områder, regulerer og selger gjennom prosjektkonkurranser. Stavangermodellen: Selvbyggertomter og påskynder byggeprosesser. Bergensmodellen: Tilvisningsrett og «Boliger for alle» Springbrettboliger: Topplån finansiert av kommunen. Asker: Risengatunet (prosjektkonkurranse) Sandensmodellen: Tomteselskap, kjøper uregulert areal. Selger gjennom prosjektkonkurranse. Boligkjøper for gevinsten. Stavangermodellen: Forhandlingsutvalg. Selvbyggertomter selges til kostpris mot egeninnsats. (enkelttomter). Kjøper og opp større arealer for å få fortgang i utbyggingen/ sikre boliger med sosial profil. Utbyggingsavtaler og tar på seg gjennomføringsansvar. Videreutviklet Bergensmodell: Avtaler om tilvisningsrett etter konkurranse blant private aktører. Private bygger og kommunen kan disponere boliger i 20 år. Oppfyller Husbankens krav. Øvrige leiligheter på komersielle vilkår. Boliger for alle kjøper leiligheter i brukmarkedet med plikt til å tildele til kommunale leietakere. Kjøper ulike steder for å unngå segregering. Oslo gjør også dette. Andre kommuner: springbrettboliger. Husbankens grunnlån og startlån, topplån finansiert av kommunen. Rente og avdragsfritt lån videreføres til neste kjøper. Forutsetter kommunal delinvestering og oppfølging over tid. Asker : Også makeskifte Høn/ Landås og vi har også brukt utbyggingsavtale for å løse opp i rekkefølgekrav og bidra til utvikling.

Åmotåsen 27 365 kvm regulert til bolig Gullhella 89 241 kvm uregulert

Antall boliger, alle typer, fordelt på soner 31. 12 Antall boliger, alle typer, fordelt på soner 31.12.2012 + nye boliger 2013 - kilde kompas Hovedsakelig eieboliger (160 av disse har vi tilvisningsavtaler på).

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Asker Eiendomsforvaltning AS og Torstadtunet AS Bankinnskudd ca kr 54 mill Beholde midlene i selskapet og bruke selskapet som byggherre/eier Skatt: Usikkert om det er skattefritt om AS skal brukes til tilrettelegging for utleie/ salg av rimelige boliger. MVA: Likt for kommune og AS AK kan ta ut utbytte skattefritt Selskapet beskattes av salgsgevinster og overskudd på utleieinntekter Bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene bør innhentes dersom det er aktuelt å vurdere å benytte selskapet. Vi har også stiftelsen ungdomsbolig som kan benyttes. Rådmannen vil komme tilbake til vurdering av organisasjonsform (bygge i egenregi eller ulike selskapsformer) i egen sak.

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Kommunale tjenester og støtteordninger Ung i bolig Bistår unge mellom 18-25 år å skaffe bolig Ambulant boteam Følger opp brukere med behov for oppfølging for å kunne bo Økonomiske støtteordninger Kommunal husleiestøtte (omsorgsboliger) Sosialhjelp Bolighjelpen BOLIGHJELPEN Et toårig prosjekt, avsluttes juni 2015. Benytter frivillige som støttepersoner for vanskeligstilte som skal skaffe seg bolig, leid eller eid. Ca 70 har fått bistand til å fremskaffe boliger. Resultat: Et viktig supplement til andre kommunale støtteordninger. Behov for koordinering fra kommunens side. Ca 50 % stilling

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Videreutvikling av kommunale tjenester Bistand til å fremskaffe privat leid bolig Kan kommunen bli en attraktiv samarbeidspartner for private utleiere? Leie til eie Tilby beboere i kommunal bolig å kjøpe boligen de bor i

Boligpolitisk strategi – Virkemidler Statlige støtteordninger Bostøtte fra Husbanken Tilskudd til tilpasning av bolig Startlån Kommunen har utnyttet Startlån og vist at særlig vanskeligstilte kan kjøpe bolig med Startlån Fokus på beboere i kommunal bolig – 2012-2014 har 27 beboere i kommunal bolig kjøpt bolig via Startlån. Alle tre ordningene behandles og forvaltes av kommunen.

Definisjon av rimelig bolig Faktorer som påvirker boligprisen: Etterspørseloverskudd Befolkningsvekst Rente Lønnsvekst Tilgang til kreditt Område Alder på bolig Sandens kommune: Bygger rimelige boliger, definert som 5- 20 % under markedspris på nye boliger i området. Leiebolig: gjengs leie Boligprisene kan overvåkes gjennom Finn.no og prisstatistikk til Econ - nye boliger.

Startlån Behovsprøvd låneordning Ca. 70 innvilget i 2014 2 roms: 2 mill. kr 3-4 roms: 2,5 mill. kr Brukte boliger Bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer skal skaffe seg egent bolig og beholde den. Lavtlønte eller har en midlertidig eller varig trygdeinntekt. Felleskostnader ikke over 2000 Asker kommune gir mange startlån sammenlignet med andre kommuner. (flere langt over inntektskravet søker, får ikke). Rimelig bolig bør defineres ift. markedspris.

Boligpolitisk strategi – politisk prosess 1. gangs behandling mai /juni 2015, PSN - FSK Høring (myndigheter, Husbank, boligutbyggere, boligforvaltere, interne råd/utvalg, ….) 2. gangs behandling, PSN - FSK Endelig behandling, Kommunestyret Politisk workshop – invitere til innledning fra utbygger (ABBL, OBOS, Slevaag etc), husbanken, andre kommuner, NIBR/ forskningsmiljøet. Deltagere: FSK og bygningsrådet

Oppfølgende saker Strategisk plan for kjøp og salg av kommunal eiendom Organisering Bruk av utbyggingsavtaler (egen sak eller i strategien) Analyse for lokalisering av boliger i kommunen (egen sak eller i strategien) Boligsosiale tiltak videreføres Organisering av gjennomføring: i kommunal regi eller i selskap Boligsosiale tiltak videreføres (med eller uten BOSO programmet)