27.05.2015.

Presentasjon om: "27.05.2015."— Utskrift av presentasjonen:

1

2 Boligpolitisk strategi - prosess
Kommuneplan 2014 Utfordringsdokument 2014 1. gangs behandling i FSK/ PSN juni 2015 Høring juni – september 2015 2.gangs behandling og endelig vedtak i kommunestyret

3 Kommuneplan for Asker 2014 - 2026
800 2400 Potensiale for dobbelt så mye. Opp mott 3000 av boligene skal kunne produseres på kommunens egen eiendom (1/4 av boligpotensialet). 700 Boligbygging i planperioden (antall boliger) 700

4 Kommuneplan for Asker 2014 - 2026
1600 600 5000? KDP Opp mott 3000 av boligene skal kunne produseres på kommunens egen eiendom (1/4 av boligpotensialet). 1200 Boligpotensialet i kommuneplanen (antall boliger) 600

5 Mål fra KP og HP 1,5 % befolkningsvekst årlig i perioden
350 nye boliger i året 75 % leiligheter og rekkehus 50 nye rimelige boliger årlig, inklusiv BOSO Utfordringsdokument for ett år siden. KP side 15 og 16 HP side 42

6 Kommunestyrets vedtak desember 2014
I praktisering av vedtatt kommuneplan er det et mål at det i arbeidet med utforming av reguleringsplaner tas hensyn til utfordringer knyttet til segregering slik at man får et bærekraftig og variert miljø. Dette bør også legges til grunn og gjenspeiles i den kommende boligpolitiske strategien. To hovedvirkemidler if. segergering: Plan- og bygningsloven: Bolitype, ant. Boliger etc Kommunal eiendomspolitikk: Styre egne utleieboliger

7

8 Befolkningsstatistikk Asker
Fødselsoverskudd og nettoinnvandring har vært stabil i hele perioden Innenlands nettoinnflytting har økt de siste årene Siste 5. årene (2010 – 2015): Årlig gjennomsnittlig vekst på ca personer (1,6 %) Ca. 25 % Fødselsoverskudd (Fødte – døde) Ca. 25 % Innenlands nettoinnflytting (Innenlands innflytting – innenlands utflytting) Ca. 50 % Nettoinnvandring (Innvandring – utvandring).

9 Boligfordeling – 3200 personer bodde alene i enebolig i 2014

10 Nybygde boliger Det er bygd ca. 900 blokkleiligheter i Asker de siste 5 årene. - når vi ser på flyttemønsteret er det i stor grad seniorer som flytter til blokkområdene. Barnefamiliene derimot, de kommer tilflyttende til hele Asker, de fyller vel i stor grad opp boligene seniorene flytter fra.

11 De oppgitte kvadratmeterprisene er et gjennomsnitt for de siste seks måneder.

12 Åmotåsen 27 365 kvm regulert til bolig Gullhella 89 241 kvm uregulert

13 Virkemidler Plan- og bygningsloven Kommunal eiendomspolitikk
Arealplaner Utbyggingsavtaler Kommunal eiendomspolitikk Husbankens låne og støtteordninger Kommunale tjenester og støtteordninger Juridisk bindende arealplaner • Planreserve og planleggingsressurser • Lokalisering av boligfelt/bebyggelse fastsettes i arealplan • Krav til boligtype, boligsammensetning og utnyttelse fastsettes i arealplan • Reduserte krav - til universell utforming, uteoppholdsarealer og lavere parkeringsnorm fastsettes i arealplan og utbyggingsavtale • Bestemmelser som åpner for bruk av urbant jordskifte i reguleringsplan vurderes der det er aktuelt. Utbyggingsavtaler Kommunal eiendomspolitikk: Kan gå lenger i å styre boligutviklingen. Mest hensiktsmessige redskapet vil være å stille særlige vilkår ved salg av kommunal eiendom, dette kan spesielt bidra til å bygge 50 rimelige boliger i året. Kommunale boliger – lokalisering, eierform (leie til eie, tilvisningsavtaler) kvalitet. Husbanken: Skal stimulere til boligsosial bygging og sikre vanskeligstilte egen bolig (brukte boliger og deler av de 50 nye) Kommunale støtteordninger: Økonomiske virkemidler som skal sikre vanskeligstilte å bo i egen bolig.

14 Virkemidler, plan- og bygningsloven
Juridisk bindende arealplaner • Planreserve og planleggingsressurser • Lokalisering av boligfelt/bebyggelse fastsettes i arealplan • Krav til boligtype, boligsammensetning og utnyttelse fastsettes i arealplan • Reduserte krav til universell utforming, uteoppholdsarealer og lavere parkeringsnorm fastsettes i arealplan og utbyggingsavtale • Bestemmelser som åpner for bruk av urbant jordskifte i reguleringsplan vurderes der det er aktuelt. Boligfordeling – hvilke utfordringer skal det løse? Identifisere områder det er aktuelt å regulere boligsammenseting ift. uønsket segregering. Segregering både ift. aldersammensetning, etnisitet etc, Bekkestua rullatorby kan være et eksempel på uønsket segregering. Økte kvalitetskrav for å snu negativ utvikling – kan medføre høye boligpriser og bremse utvikling. Fleste kvalitetskrav er regulert gjennom lover og forskrifter, dvs liten påvirkning, men noe har vi. Parkering, utomhus og UU Reduserte kvalitetskrav gir lavere produksjonskostnader, men ikke nødvendigvis rimelige boliger. VI SKAL HA GODE BOLIGER OG BOMILJØ. Ny forskrift ift. UU: 50 % av leilighetene under 50 m2 i et prosjekt kan bygges uten UU. Økt utnyttelse gir ikke nødvendigivs rimeligere boliger, terskel ift. hva et område tåler uten at det går utover kvalitet.

15 Leilighetsfordeling Norm for leilighetsfordeling i reguleringsplaner med mer enn 150 boliger: • Minimum 20 prosent av leilighetene skal være små leiligheter mellom m2 • Minimum 20 prosent av leilighetene skal være minst 80 m2. 10 prosent av disse boligene skal være over 100 m2 og ligge på bakkeplan, med mulighet til en privat forhage. I områder med spesielle utfordringer knyttet til segregering, skal boligsammensetning være et sentralt tema ved regulering av nye boligfelt. Eksisterende boligsammensetning i nærområdet skal vurderes og krav til boligsammensetning og leilighetstyper i de nye byggefeltene settes ut i fra dette.

16 Virkemidler, plan- og bygningsloven
Utbyggingsavtaler • Aktiv bruk av utbyggingsavtaler • Bruk av anleggsbidragsmodellen vurderes Teknisk og grønn infrastruktur Samordning av grunneiere for å få til gjennomføring av plan MVA refusjon gjennom anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen vurderes Kommunal forskuttering vurderes Kommunal gjennomføring vurderes Boligpolitiske tiltak (antall boliger, størrelse og bygningens utforming, fortrinnsrett til kjøp til markedspris)

17 Virkemidler – kommunal eiendomspolitikk
• Strategisk kjøp av eiendom vurderes i forbindelse med strategi for kommunal eiendom • Salg av kommunal eiendom med krav til kvalitet, pris og sluttbruker • Kjøp og utvikling av kommunale boliger • Salg av kommunale utleieboliger i planesone Hagaløkka/Askerlia, slik at antall kommunale boliger i dette området tilsvarer gjennomsnittet for Asker • Fortsatt øremerke noen kommunale boliger som personalboliger i rekrutteringsøyemed • Vurdere bruk av «leie til eie» som virkemiddel for at flest mulig skal kunne eie egen bolig Eiendomsutvikling kan gi avkasting. Krever ressurser, kompetanse og erfaring. Medfører risiko/ binder opp kapital. Kjøp for videresalg: klargjøres v/ regulering, fradeling, infrastruktur (tomteselskap eller egen regi). Betinget salg gir sterk forhandlingspossisjon, kan styre mye. Plan for bruk av eksisterende kommunale boliger ift. segregering og sosiale utfordringer. Tilvisningsavtaler: leierett i prosjekter

18 Virkemidler – kommunal eiendomspolitikk
• Samarbeide med private utleieaktører • Vurdere bruk av tilvisningsavtaler • Ved framtidig utvikling av Hønsjordene vil det bli vurdert om det, på deler av området, skal utvikles et utleieprosjekt hvor Asker kommune får tilvisningsrett på en andel av utleieboligene. • Bruk av Asker Eiendomsforvaltning AS til å bygge boliger for vanskeligstilte • Vurdere bruk av Stiftelsen Ungdomsboliger til å bygge rimelige utleieboliger for ungdom Eiendomsutvikling kan gi avkasting. Krever ressurser, kompetanse og erfaring. Medfører risiko/ binder opp kapital. Kjøp for videresalg: klargjøres v/ regulering, fradeling, infrastruktur (tomteselskap eller egen regi). Betinget salg gir sterk forhandlingspossisjon, kan styre mye. Plan for bruk av eksisterende kommunale boliger ift. segregering og sosiale utfordringer. Tilvisningsavtaler: leierett i prosjekter

19 Betinget salg av kommunal eiendom
• Priskonkurranse. • Utsalgspris på et gitt antall av boligene (40%) skal være ti prosent under markedspris (definert). • Kjøper av boligene skal være førstegangsetablerere (?) • Subsidien videreføres til neste kjøper (?) Foreslås gjennomført på Åmotåsen. Forslag til konkurranse fremmes som egen sak høst 2015.

20 Virkemidler - Husbanken
• Virkemidler rettet mot innbyggerne - Bostøtte - Startlån - Tilskudd til etablering i egen bolig - Tilskudd til tilpasning • Støtteordninger rettet mot kommunen og private utbyggere - Grunnlån - Investeringstilskudd til omsorgsboliger og sykehjem - Tilskudd til utleieboliger - Kompetansetilskudd- bærekraftig bolig- og byggkvalitet BOLIGHJELPEN Et toårig prosjekt, avsluttes juni 2015. Benytter frivillige som støttepersoner for vanskeligstilte som skal skaffe seg bolig, leid eller eid. Ca 70 har fått bistand til å fremskaffe boliger. Resultat: Et viktig supplement til andre kommunale støtteordninger. Behov for koordinering fra kommunens side. Ca 50 % stilling

21 Virkemidler – Kommunale støtteordninger
• Kommunal husleiestøtte • Sosialhjelp

22 Innspill i høringsperioden
13 merknader Problematisering av «rimelig bolig» Modulbaserte trekonstruksjoner, rasjonell og effektiv utbygging for å tilrettelegge for rimelige og gode boliger for blant annet barnefamilier Utfordringer knyttet til segregering, to nye strategier Omtale av Borgenprosjektet Kobling til Folkehelseplan «2015 – 2026 » og «Omsorgstjenester for eldre 2015 – 2026» Presisering av Husbankens virkemidler Språklig rettelse

23 Definisjon av rimelig bolig
Definisjonen skal stå seg over tid Bør kunne måles Salg og utleie Bør følge markedet Enkel og nøktern standard Begrenset størrelse Nye boliger Brukte boliger er i gjennomsnitt ca 25% rimeligere enn nye boliger (SSB 2014, gjelder eneboliger). Bruktboligmarkedet større enn nyboligmarkedet Boligprisene kan overvåkes gjennom Finn.no og prisstatistikk til Econ - nye boliger.

24 Definisjon av rimelig bolig
«Rimelig bolig er en ny bolig som ligger 10 prosent eller mer under markedspris for nye boliger av samme type i samme område» Nytt forslag: «En ny rimelig bolig er en ny bolig med enkel og nøktern standard som på salgstidspunktet ligger 10 prosent eller mer under gjennomsnittlig markedspris for nye boliger av samme boligtype i samme område. En rimelig bolig skal primært være tilpasset brukergruppen førstegangsetablerere, småhusholdninger og lavinntektsgrupper sine investeringsmuligheter og arealbehov» Leiebolig, gjengs leie

25 Boligpolitisk strategi – videre prosess
Endelig behandling av «Boligpolitisk strategi for Asker 2014 – 2026» Salg av Åmotåsen, egen sak Vurdere bruk av Asker Eiendomsforvaltning AS for å gjennomføre et boligprosjekt for vanskeligstilte, egen sak Vurdere bruk av Stiftelsen Ungdomsboliger for å utvikle et rimelig utleieprosjekt for ungdom, egen sak