Husleige- og eigarseksjonsrett Hausten 2007

Irregulære seksjonar Bakgrunn –forbodslova 1976 –standardkrav i 1983-lova –kjøperett etter 1983-lova Mange etablerte ”leigerett med sameigepart” osv. Usikkert kor langt 1983-lova galdt

Forbod mot andre sameigeformer Eigarseksjonslova § 2 Avtale om at sameigar skal ha bruksrett for meir enn ti år, er ugyldig Avtale om panterett i sameigepart er ugyldig dersom sameigaren har einerett til brukseining

Eldre irregulære seksjonar Eigarseksjonslova § 47 Bruksrettar eldre enn lova kan halde fram Utviding, fornying eller forlenging blir rekna som stifting av ny bruksrett Eldre panterettar fell ikkje bort

Verkeområdet for lova Lova gjeld seksjonar som er formelt oppretta –etter 1997-lova –eller tilsvarande eldre reglar Lova gjeld for eldre seksjonar etter eigedomsmodellen Lova gjeld ikkje irregulære seksjonar

Lova er ufråvikeleg Eigarseksjonslova § 4 Men lova opnar for val, til dømes –eigarbrøk –kostnadsfordeling –vedtekter om bruksrett

Seksjonering I dag: tinglysing av seksjoneringskravsmål etter løyve frå kommunen Etter endring: tinglysing av kommunalt seksjoneringsvedtak

Kravsmål om seksjonering Eigarseksjonslova § 7 Kan setjast fram av heimelshavar Nødvendige opplysningar m.a. om –føremål med seksjonane –sameigebrøk –vedtekter

Løyve til seksjonering Eigarseksjonslova § 9 Kommunen lagar endeleg plan og teikningar Varsling av leigarar Klagerett, § 10

Registrering og tinglysing Eigarseksjonslova § 11 Seksjoneringa skjer ved tinglysing i grunnboka, jf. § 5 Sameiger med ni eller fleire seksjonar skal registrerast i føretaksregisteret

Reseksjonering Eigarseksjonslova §§ 12 og 13 Seinare endring av oppdelinga kan skje etter reglane om reseksjonering

Tilhøvet til matrikkellova Matrikkellova gjeld ikkje enno Justering av seksjoneringsreglar Ny type eining: anleggseigedom: bygning eller konstruksjon –over eller under ein annan eigedom –eller i eigarlaust ”volum”

Kva seksjoneringa kan gå ut på Eigarseksjonslova § 6 Brukseininga –hovuddel –tilleggsdel Fellesareal Fullstendig seksjonering Planlagt bygning

Hovuddel av brukseining Hovuddelen av brukseininga skal vera –del av bygning, –klårt avgrensa, –samanhengande og med –eigen inngang

Tilleggsdel av brukseining Tilleggsdel av brukseining kan vera –areal inne eller ute, og –treng ikkje vera samanhengande

Standardkrav Hovuddel av bustad må ha –kjøken, –bad og wc (i eige eller eigne rom)

Fellesareal Det som ikkje er brukseiningar, er fellesareal

Samleseksjon I ”blanda” eigedommar kan –alle bustader utgjera ein samleseksjon, –alle andre brukseiningar utgjera ein samleseksjon, –eller begge (to samleseksjonar) Samleseksjon bustad kan typisk tilhøyre burettslag

Bruksføremål Lova skil mellom –bustadseksjonar og –næringsseksjonar Bruk i samsvar med arealplan

Sameigebrøk Rekvirenten står fritt til å fastsetje sameigebrøk Sensur av urimeleg fastsetjing?

Kjøperett Leigarar har kjøperett ved seksjonering Bakgrunnen for kjøperetten Oversyn over reguleringa i §§ 14–18

Leigarar med kjøperett Leigar av bustad (ikkje lokale) Ikkje kjøperett for –leigar med avtale for mindre enn to år –framleigar –leigar av spesialbustad, gjennomgangsbustad eller bestemt type tenestebustad –leigar i samleseksjon –leigar av vaktmeisterbustad

Tilbod om kjøp Eigarseksjonslova § 15 Eigaren skal sende ut tilbod til leigarane Tilbodet skal innehalde –kjøpesum –orientering om rettar Tilbodet utløyser frist for leigaren

Kjøpesummen Eigarseksjonslova § 16 Leigar har rett til å kjøpe for 80 prosent av marknadspris –etter frådrag for leigars påkostingar; –deretter frådrag for hefte som må overtakast

Takstnemnd Leigaren kan krevje prisen fastsett ved takstnemnd Oppnemning ved tingretten I visse tilfelle overprøving av resultatet Ansvar for kostnadene avhengig av utfall samanlikna med tilbod

Frist Tre månader etter tilbod Dersom takstnemnd, ein månad etter endeleg fastsetjing

Rettsvern Kjøperetten har vern mot kreditorar utan tinglysing Vern mot ervervar i god tru så lenge leigaren er brukar