Oppmåling av uteareal og klagefrister

Presentasjon om: "Oppmåling av uteareal og klagefrister"— Utskrift av presentasjonen:

1 Oppmåling av uteareal og klagefrister
Seksjoneringskurs Oslo registerfører Karen Kavli Setnes

2 Innhold Temaer: Oppmåling av uteareal til eierseksjon, med særlig vekt på tinglysingsmyndighetens kontroll Klagefristene i eierseksjonsloven § 13 og § 17

3 Oppmåling av uteareal Utendørs tilleggsdel
Seksjonen har en varig og eksklusiv bruksrett til arealet, men arealet eies av sameiet Eksempel: utenforliggende hage eller inngangsparti som tilhører eierseksjonssameiet, men som seksjonen skal disponere alene Ikke uten videre adgang til salg eller utbygging for seksjonseieren Andre seksjonseieres bruk eller reseksjonering krever samtykke fra seksjonseieren som har bruksretten Krav om oppmåling av tilleggsdelen En eierseksjon består i hovedsak av arealer innendørs. I tillegg kan noen utendørsarealer, som balkonger og terrasser være en del av seksjonen. Men utover disse utendørsarealene, kan en seksjon også ha visse utendørs tilleggsarealet som tilligger seksjonen. En utendørs tilleggsdel til en eierseksjon vil typisk være en utenforliggende hage eller et inngangsparti som tilhører eierseksjonssameiet, men som seksjonen skal disponere alene. Seksjonen har en varig og eksklusiv bruksrett til arealet, men arealet eies av sameiet. Dette innebærer blant annet at seksjonseieren ikke etter eget forgodtbefinnende kan selge sin utendørs tilleggsdel eller bygge noe der. På den annen side kan ikke andre seksjonseiere benytte arealet uten samtykke fra seksjonseieren som har bruksretten. Sameiet kan heller ikke ta tilbake arealet til felles bruk (reseksjonering) uten samtykke fra seksjonseieren. Slik sett ligner bruksretten som seksjonseieren har til den utendørs tilleggsdelen mye på en eiendomsrett. Utendørs tilleggsdeler til eierseksjoner må måles opp

4 Rettslig utgangspunkt
Matrikkelloven § 4 første ledd andre punktum: «Matrikkelen skal vise grensene for matrikkeleiningane, under dette grenser for uteareal som inngår i eigarseksjon.» Matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e: «eigarseksjon som omfattar uteareal, eller nytt eller endra uteareal til eksisterande eigarseksjon.» Eierseksjonsloven § 13 andre ledd andre punktum: «En bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler, kan ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning​ for grensene for utearealet etter matrikkellova.» Det rettslige grunnlaget for oppmålingsplikten er matrikkelloven § 4 første ledd andre punktum og eierseksjonsloven § 13 andre ledd andre punktum. Det følger av matrikkelloven § 4 første ledd andre punktum at matrikkelen skal vise ytre grenser for matrikkelenhetene, herunder «grenser for uteareal som inngår i eierseksjon». Det samme følger av matrikkeloven § 6 første ledd bokstav e: det må holdes oppmålingsforretning før en eierseksjon som omfatter utearealet kan matrikkelføres. Eierseksjonsloven § 13 andre ledd andre punktum fastslår at grensene for en eierseksjons utendørs tilleggsdel ikke kan registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning Dette gjelder også når uteareal for eierseksjonen endres.

5 Oppmålingskravet Det rettslige utgangspunktet:
1) matrikkelen skal vise grensene for utearealer som ligger til eierseksjon, og 2) grensene til en eierseksjon kan ikke fastsettes på annen måte enn gjennom en oppmålingsforretning Oppmåling kan som hovedregel skje i form av «kontorforretning» forutsetter at tegningsmaterialet blir utarbeidet med nødvendig kvalitet Til sammen utgjør de tre bestemmelsene det rettslige grunnlaget for at: Matrikkelen skal vise grensene for utearealer som ligger til eierseksjon, og Grensene til en eierseksjon kan ikke fastsettes på annen måte enn gjennom en oppmålingsforretning Diskusjon om hvorvidt oppmålingskravet fortsatt skulle gjelde ved innføringen av ny lov. Utvalget forslå at utendørs tilleggsdeler som enkelt kan avgrenses av bygningsdeler, eller som kan angis ved rette utmål fra sameiets bygninger, ikke lenger skal måles opp. Utvalget mente det er tilstrekkelig at tilleggsdelene anmerkes på et situasjonskart som følger seksjoneringssaken. Departementet mener at utendørs tilleggsdeler til eierseksjoner fortsatt bør registres i matrikkelen. Forarbeidene til § 13 Prop. 39 L ( ) s. 158: «Annet punktum bygger på 1997-loven § 9 annet ledd. Departementet viser til omtale av regelen i kapittel 8 i denne proposisjonen. Oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel kan som hovedregel skje i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget, forutsatt at tilleggsdelen er entydig definert i kartmaterialet ved hjelp av koordinater. Det er ikke lenger et krav at utearealets avgrensning er synlig i terrenget som en entydig forlengelse av sameiets bygninger. Den enklere fremgangsmåten skal kunne benyttes i alle tilfeller forutsatt at tegningsmaterialet blir utarbeidet med nødvendig kvalitet. Eventuell klarlegging av yttergrenser mot naboeiendom, må i utgangspunktet fortsatt skje med oppmøte, oppmåling og merking i terrenget.»

6 Tinglysingsmyndighetens kontroll
Tinglysingsloven § 12 a: «Når det etter matrikkellova​ skal utføres oppmålingsforretning,​ kan dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten​ senest samtidig blir registrert i grunnboken.» Matrikkelforskriften § 35 første ledd «Tinglysingsmyndigheten kan kreve at eksklusiv bruksrett for eierseksjon til del av ubebygd fellesareal, skal være klarlagt i oppmålingsforretning og være ført i matrikkelen før tinglysing.» Straks det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, og kommunen har gjennomført oppmåling av eventuelle utendørs tilleggsdeler, skal kommunen etter annet ledd registrere seksjonene i matrikkelen. Registreringen i matrikkelen må av systemtekniske grunner skje før tinglysing, men får ikke virkning før tinglysingen har skjedd som forutsatt. Tinglysingsmyndighetens kontrollplikt følger av tinglysingsloven § 12 a: Når det etter matrikkelloven skal utføres oppmålingsforretning, kan dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms – eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken. Videre følger det også av matrikkelforskriften § 35 første ledd at tingslysingsmyndigheten kan kreve at eksklusiv bruksrett for eierseksjon til del av ubebygd fellesareal, skal være klarlagt i oppmålingsforretning og være ført i matrikkelen før tinglysing. Ved etablering av eierseksjonssameie hvor en eller flere eierseksjoner skal få tillagt eget uteareal, må det foreligge begjæring om seksjonering. Ved oppretting eller endring av uteareal til eierseksjoner, må det foreligge begjæring om reseksjonering. Endring av uteareal som funksjon av endring av bruksrettsavgrensninger mellom seksjoner internt i eierseksjonssameiet, er ikke å regne som arealoverføring eller grensejustering. Slike endringer krever i utgangspunktet bare tillatelse til reseksjonering. Endringene kan i utgangspunktet overskride skrankene for grensejustering uten at dette krever søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven. Endringene av utearealet kan likevel ikke være i strid med vedtatt arealplan. Slike endringer vil i så fall kreve dispensasjon etter plan- og bygningsloven. Endring av sameiets ytre grenser faller inn under reglene om arealoverføring eller grensejustering. I den grad slike endringer får betydning for noen av seksjonenes uteareal, vil dette betinge reseksjonering. Bruksenhet med uteareal som er bebygd, f. eks. balkong eller takterrasse, kan registreres i matrikkelen uten at det er holdt oppmålingsforretning for utearealet, jf. eierseksjonsloven § 9. Ved tvilstilfeller om et uteareal er bebygd, er det saksbehandlingen etter eierseksjonsloven som må avklare dette. Andre ledd innebærer at det ikke er anledning til å opprette uteareal dersom eierseksjonssameiet er et punktfeste.

7 Eksempel Hvis det er krysset av for ja i eksklusivt uteareal kontrollerer vi i kartutskriftene om det er oppmålt. Eller hvis det ikke er krysset av for ja og vi ser av vedleggene at det er foretatt oppmåling.

8 Eksempel forts.

9 Eksempel forts.

10 Eksempel forts.

11 Tinglysingsmyndighetens kontroll forts.
Ved melding om seksjonering med tilleggsareal grunn Vedtak om seksjonering, vedlagt begjæring Plantegning for den enkelte etasje hvor hver enkelt seksjon (bruksenhet) entydig framgår Situasjonskart hvor den seksjonerte eiendommens beliggenhet entydig framgår, videre må det framgå tilleggsdel G for de aktuelle seksjoner Utskrift av matrikkelkart som dokumenterer at oppmålingsforretning er avholdt for aktuelle seksjoner (med tilleggsdel G) Gjelder også ved utsatt oppmålingsforretning Ved melding om reseksjonering hvor seksjon mottar areal fra fellesareal Skriftlig tilslutning fra berørte seksjonseiere Oppmålingsforretning dersom seksjonen får tilleggsdel G eller øker sin eksisterende tilleggsdel G Når kommunen sender melding til tinglysing om seksjonering eller reseksjonering som omfatter tilleggsdeler i grunn, skal de også dokumentere at oppmålingsforretningen er holdt og at arealene er kartfestet. Dette skal gjøres ved å legge ved en utskrift av matrikkelkartet over eiendommen. I noen tilfeller kan kommunen vedta å utsette gjennomføringen av oppmålingsforretningen, jf. matrikkelloven § 25. Utskrift av matrikkelkartet vil også i slike tilfeller være det nødvendige vedlegget for å dokumentere at matrikkelenheten er opprettet uten fullført oppmålingsforretning. Ved en rendyrket seksjonering skjer ingen hjemmelsovergang. I et tilfelle der det er flere hjemmelshavere til en matrikkelenhet som skal seksjoneres, vil samtlige sameiere automatisk bli hjemmelshavere til de nyopprettede seksjoner med samme sameierbrøk som forut for seksjoneringen. Som regel er meningen at den enkelte sameier skal bli enehjemmelshaver av hver sin seksjon. Hvis seksjonene skal fordeles på denne måten, vil slik fordeling kunne skje samtidig med seksjoneringen. Det vil da som regel ikke bli utløst dokumentavgift. Skjema for fordeling av seksjonene må da medfølge. Ved reseksjonering: Seksjon mottar areal/volum fra fellesareal Aktuelle vedlegg: o Skriftlig tilslutning fra berørte seksjonseiere – styret kan fremsette og samtykke fra seksjonseierne som får. Sjekk opp. o Det kreves oppmålingsforretning dersom seksjonen får tilleggsdel G eller øker sin eksisterende tilleggsdel G.

12 Forholdet til eierseksjonsloven § 25 femte og sjette ledd
Boligsameier: kan fastsettes i vedtektene at en eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år Sameier med næringsseksjoner: kan fastsettes i vedtektene at en eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år. I vedtektene kan det også fastsettes at to eller flere seksjonseiere har slik enerett i mer enn 30 år, eller uten tidsbegrensning. Femte ledd gjelder bare rene boligsameier, sjette ledd sameier med næringsseksjoner. Meland-kjennelsen: har rett på å få tinglyst slike vedtekter. Matrikkelforskriften § 35 kan komme inne her.

13 Klagefristene i eierseksjonsloven §§ 13 og 17
Eierseksjonsloven § 13 andre ledd første punktum: «Kommunen skal føre seksjonene inn i matrikkelen straks seksjoneringsvedtaket foreligger». Eierseksjonsloven § 17: «Når eventuelle klager over seksjoneringsvedtaket er avgjort og det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak, skal kommunen sende dokumentasjonen som er nødvendig for å opprette grunnboksblad for hver seksjon, til tinglysing [..].» Først når kommunens vedtak er tinglyst og det er opprettet grunnboksblad, er seksjonene opprettet.

14 Tinglysingsmyndighetens kontroll
Klagefristen skal være utløpt før seksjonseringsvedtaket oversendes til tinglysing, jf. eierseksjonsloven § 17 Prop. 39 L ( ) s. 90: «Tinglysing skal og kan imidlertid ikke skje før klagefristen er gått ut. Kommunen kan derfor ikke oversende saken til tinglysing før klagefristen har gått ut, og at det er klart at det ikke foreligger klage.» Ingen retur – eller nektegrunn dersom vedtaket kommer inn til tinglysing før klagefristens utløp Tinglysingsmyndigheten kontrollerer ikke om hvorvidt klagefristen er utløpt. Vi foretar ikke en slik kontroll ved andre vedtak, for eksempel fradelingsvedtak. Det kan også være vanskelig for oss å vite når fristen er ute og det ble gjort mye feil ved dette på skjemaene som ble sendt inn. Dersom en seksjoneringsbegjæring blir tinglyst og det kommer inn klage slik at vedtaket må omgjøres, må Kartverket rette ved å slette etter tinglysingsloven § 18. Kan være problematisk dersom seksjonene er beheftet og/eller overdratt. Kanskje mest aktuelt ved reseksjoneringer. Erfaringer: Inntrykk fra føringsseksjonene at kommunene ikke overholdt kravet om klagefrist. Det ble sendt mange seksjoneringer i retur.

15 Nyttige nettsider www.kartverket.no www.seeiendom.no For spørsmål: