REGNSKAP 1. KVARTAL 2001 PRESENTERT AV ADM.DIR. ARE SKINDLO

Attraktive markedsplasser Kjøpesenterbransjen har fortsatt gode markedsforhold med høy omsetningsvekst, til tross for økningen i det generelle rentenivået. Gode parkeringsforhold, lett adkomst, lange åpningstider og samlokalisering av mange forretninger under samme tak er faktorer som bidrar til å gjøre kjøpesentrene til attraktive markedsplasser.

Agenda 1. Strategi 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder

Strategi Forretningsideen er å eie, utvikle og forvalte ledende kjøpesentre lokalisert i attraktive handelsområder. Målsettingen er å være ledende i Skandinavia på utvikling og forvaltning av kjøpesentre med sikte på å maksimere avkastningen. Prioriterte oppgaver vil være å forbedre driften, produktutvikling, rendyrke virksomheten samt foreta en lønnsom ekspansjon.

Fokusområder LØNNSOM VEKST Kontrollert, lønnsom vekst som skal styrke selskapets markedsposisjon og gi økt markedsmakt i forhandlinger med leietakere. Vekst skal komme igjennom oppkjøp av selskaper/eiendommer og utvikling av greenfields. FORBEDRE SELSKAPETS KJERNEVIRKSOMHET Selskapet skal utvikle sin kjernekompetanse slik at vi bedre enn før henter ut synergier av eksisterende og ny virksomhet. Systemer, struktur og organisasjon må endres slik at selskapets ansatte gis mulighet til å fokusere på verdiskapende aktiviteter (leie/salg) mot dagens fokus på ”vedlikeholds-aktiviteter”. PRODUKTUTVIKLING Vi må legge til rette for at våre kunder kan dekke flere av sine behov på våre sentre. I dag er de fleste kjøpesentre like hva gjelder bransje- og kjedesammensetning - og SST må posisjonere seg bort fra de tradisjonelle kjøpesentre slik vi oppleves annerledes og bedre. RENDYRKING Avhende eiendommer som ikke relaterer seg til vår kjernevirksomhet

Agenda 1. Strategi 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder

1. kvartal 2001 Konsernets kjernevirksomhet; eie, forvaltning og utvikling av kjøpesentre i Norge, Sverige og Danmark går fortsatt godt, med en en økning i driftsresultatet på 34% i forhold til 1. kvartal 2000. Driftsresultatet fra kjøpesentrene alene øker med 9,4% i samme periode. Egne kjøpesentre oppnådde en realvekst i netto leieinntekter på 2,0% Resultatet for 1. kvartal 2000 inkluderte salgsgevinst med NOK 65,0 mill. Eksklusive salgsgevinster, viser resultatet pr 1. kvartal 2001, en økning på NOK 14,3 mill. i forhold til samme periode i fjor.

Resultatregnskap pr. 1. Kvartal 2001 Inkl. salgsgevinst på NOK 65,0 mill.

Resultat pr. virksomhetsområde De ulike virksomhetsområdene viser netto leie etter avskrivninger fra egne kjøpesentre i tillegg til netto honorarinntekter fra forvaltning og utviklingsvirksomhet.

Balanse pr. 31. 03. 2001 Bokført egenkapitalandel utgjør 31,7%.

Agenda 1. Strategi 2. Regnskap 3. Virksomhetsområder

Steen & Strøm Norge Driftsresultatene i ”Kjøpesentre” er fratrukket avskrivninger med h.h.v. NOK 21,0 mill. og NOK 20,7 mill. i 2001 og 2000. Brutto leieinntekter har økt med 5,9% Driftskostnadene utgjorde 14,3% av leieinntektene (13,7%). Netto leieinntekter har økt med 5,1% Utleiegraden utgjør 97%

Utviklingsprosjekter METRO/MAXI, LØRENSKOG I samarbeid med Lørenskog kommune, Statens Vegvesen og Storebrand er Steen & Strøm med på å utvikle nye Lørenskog sentrum som inkluderer ca 100.000 m² nybygg i tillegg ca 50.000 kvm parkering. Bebyggelsesplaner for regulerte områder er innlevert til administrativ og politisk behandling i Lørenskog kommune og forventes ferdigbehandlet i august/september d.å. MEIERITOMTA, LILLESTRØM På Lillestrøm pågår behandling av vårt forslag til regulering av et sentrumskvartal i umiddelbar nærhet til vårt kjøpesenter Lillestrøm Torv. Planen omfatter utvikling av til sammen ca 40.000 m² boliger, kontor, parkering og handel for å komplettere senteret og bidra til å forsterke sentrums attraktivitet som et handlested med god tilgjengelighet. FOSSUMVEIEN, STOVNER På Stovner utarbeides reguleringsforslag som omfatter nabotomt til vårt kjøpesenter Stovner Senter. Planen vil omfatte utvikling av til sammen ca. 16.000 m² boliger og noe forretningsareal. Reguleringsforslaget vil bli innsendt før sommerferien. LØKKETANGEN, SANDVIKA På Løkketangen Torv i Sandvika utredes bygging av leiligheter over eksisterende forretnings- og kontorbygg, og det utarbeides ny reguleringsplan som blir innsendt til politisk behandling i løpet av høsten 2001.

Omsetning - eide kjøpesentre i Norge 1) Inkl. areal eid av NKL (Obs). 2) Inkl. fremleid areal. Kjøpesentre eiet og forvaltet av Steen & Strøm Norge oppnådde en omsetningsvekst på 5,4%. På sammenlignbart areal utgjorde veksten 4,3%.

Steen & Strøm Danmark Forvalter 16 kjøpesentre, hvorav 15 tilhører forsikringsselskapet Danica. Galleri Bruun’s Lokalplanen for Galleri Bruun’s er godkjent og det er inngått totalentreprisekontrakt med NCC Danmark. Det er bl.a. allerede inngått leieavtaler med en den tyske kinooperatøren CinemaxX. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2003. Field’s Utleie av Field’s Copenhagen utvikler seg i.h.h.t.planen . Det er inngått leiekontrakt med de største aktørene, som utgjør 40% av butikkarealet.

Steen & Strøm Sverige Virksomheten vil konsentreres omkring utvikling og forvaltning av egne kjøpesentre og prosjekter. Den eksterne konsulentvirksomheten vil bygges ned, og hovedkontoret flyttes fra Stockholm til Gøteborg. Under kjøpesentre i Sverige er medtatt Torp (100%), Mantorp (100%). Resultatandeler fra Marieberg (25%) og A6 (10%) er medtatt under ”forvaltning, utvikling og res.andeler”. Kjøpesentrene har hatt en omsetningsvekst på 10%. Avskrivningene på kjøpesentrene utgjorde NOK 0,5 mill. i 1.kv. 2001 og NOK 0,4 mill. i 1.kv. 2000. Kjøpesenteret Västra Torp som ligger på nabotomten til kjøpesenteret Torp i Uddevalla delåpnet 5. April. Den resterende del av senteret vil åpne i september. Kjøpesenterprosjektene Partille og Hyllinge går etter planen, og for begge prosjektene vil det bli byggestart primo 2002 og åpning i 2003.

Finansielle forhold pr. 31.03.2001 Steen & Strøm har 17,5 mill. aksjer i Storebrand ASA (6,3%) og 2,4 mill. aksjer i Gresvig ASA (31,4%). I tillegg har vi deltatt i ansvarlig konvertibelt obligasjonlån stort NOK 120 mill. i Gresvig ASA hvorav vi har tegnet oss for 4,5 mill. obligasjoner for til sammen NOK 45 mill. Lånet har en løpetid på 2 år, og kan på ulike tidspunkter konverteres til aksjer til kurs NOK 10,0 pr. aksje. Netto rentebærende gjeld utgjorde NOK 3.543,7 mill. Ca. 1/3 av låneporteføljen er knyttet opp med langsiktige fastrenteavtaler. Konsernets fri likviditet utgjorde pr. 31.03 NOK 243,5 mill.

Inntekter fra annen virksomhet og elimineringer Dette virksomhetsområdet består av morselskapets virksomhet, Oslo Havnelager, resultatet fra de egeneide driftsselskapene og elimineringer av internfortjeneste mellom virksomhetene i konsernet Driftsresultatet for 1. Kvartal 2001 består av følgende resultatelementer : - Morselskapet NOK 2,5 mill. - Oslo Havnelager før avskr. NOK 9,0 mill. - Avskrivninger NOK -6,3 mill. - Elimineringer NOK -8,5 mill. - Øvrige selskaper NOK 0,8 mill.

Målsettinger (gj.snittlig de neste 5 årene) 20% av kapitalen skal benyttes på utviklingsprosjekter 80% av kapitalen skal benyttes på kjøpesentre Kjøpesentrene skal oppnå en årlig realvekst i netto leieinntekter på 2,0 % Forskjellen mellom direkte avkastning og salgsverdi skal utgjøre minimum 1,75 % EK-avkastning kjøpesentre 20,0% EK-avkastning utvikling 30,0% Samlet EK-avkastning før skatt pr. år 22,0%

Oppsummering Steen & Strøm har en sterk markedsposisjon Lav ledighet i våre kjøpesentre Positive markedsutsikter for kjøpesentre i Skandinavia Lave kostnader og høy driftskompetanse Potensiale for økte leieinntekter Solid finansiell stilling