Leieprisstatistikk for Oslo Markedsleie for hybler og leiligheter i Oslo 2. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra FINN.no Oslo,

Leieprisstatistikk for Oslo : Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes utfra de de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i vår første rapport datert 15. Desember Slik vi beregner forskjellene i leiepriser mellom områder og type boliger, klarer vi å forklare om lag 75% av variasjonen i leiepriser. Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til FINN.no som har levert data til analysen. Oslo 11. august 2008, Hans Petter Skogstad (Makrosikt)

Leieprisstatistikk for Oslo : Innhold Forordside 2 Markedskommentar fra Makrosiktside4-5 Pris- og tilbudsutviklingenside 6-10 Metode og dataunderlagside Vedleggside19-20 Tabeller

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedskommentar fra Makrosikt: Billigst å leie Boligbygg har bedt Makrosikt om å gi sin vurdering av leiemarkedet i en markedskommentar. Vurderingen står for Makrosikts regning Leieprisene for leiligheter i Oslo økte med 16 prosent på årsbasis i 2. kvartal. Eieprisene på leiligheter i Oslo faller. De siste 12 månedene har prisene på selveierleiligheter falt med 6 prosent i Oslo og prisene på OBOS boliger har falt med 7 prosent. Så langt i år ligger prisene på leiligheter i Oslo i gjennomsnitt 3 prosent lavere enn i En viktig årsak til lavere boligpriser er økte renter. Til sammen har renteøkningen og fallende priser ført til meget sterk økning i eiekostnadene. I valget mellom å eie eller leie, vil forskjellen mellom eie- og leiekostnad være en meget viktig faktor. En 2-roms leilighet i Oslo på 55 kvadratmeter koster i gjennomsnitt 1,9 mill kroner. Med en rente på 6,6 prosent binder en eier kapital for kroner i året etter skatt. I tillegg kommer drift og vedlikehold samt flyttekostnader (antar 5 års botid). Det gir en samlet kostnad for eieren på kroner i året. En tilsvarende leilighet ville kostet kroner i året å leie med de leieprisene som gjaldt i 2. kvartal i år. Selv om leieprisene økte med 16 prosent på årsbasis i andre kvartal i år, er det klart rimeligere å leie enn å eie akkurat nå. Hvis vi i tillegg legger til tapt verdi for eieren tilsvarende prisnedgangen så langt i år (3 prosent), vil eiekostnaden komme opp i vel kroner. Det utgjør ca 10 prosent av boligens verdi. Bare i 1989 har eiekostnaden vært tilsvarende høy målt i faste kroner. Etter flere år med negative eiekostnader er det nå leietakerne som bor billigst.

Leieprisstatistikk for Oslo : …Markedskommentaren fortsetter: Eiemarkedet for boliger er langsiktig. Om det vil være økonomisk smart å eie eller leie nå, vil i stor grad avhenge av hva som skjer med eie- og leieprisene fremover. Rentene kan øke mer og vil holde seg høye det kommende året. Det vil også bidra til at eieprisene vil utvikle seg svakt gjennom høsten og vinteren 2008/09. Mange forbrukere venter at eieprisene skal videre ned. Det gjør at forventet eiekostnad vil være høy og bidra til at flere velger leie. Leieprisene vil dermed fortsette å øke høsten og vinteren 2008/09 simpelthen fordi det vil fremstå som økonomisk mest gunstig for mange potensielle leietakere. Selv om vi ser bort fra mulige verditap på eieboligen, kan husleia for en 2-roms leilighet øke med 20 prosent til før leiekostnaden blir høyere enn eiekostnaden. Hvis eieprisene synker like mye det kommende året som det året vil har bak oss, kan leieprisene øke med 75 prosent og likevel være lavere enn eiekostnaden. Det er med andre ord rom for ytterligere økning i leieprisene, og folks forventninger til eieprisene vil i stor grad avgjøre hvor stor økningen vil bli. Oslo 11. august, Hans Petter Skogstad, Makrosikt as

Leieprisstatistikk for Oslo : Årsveksten holder seg over 15 prosent For tredje kvartal på rad endte årsveksten for leieprisene i Oslo på over 15 prosent i 2. kvartal De månedlige leieprisene økte med 4,0% fra 1. til 2. kvartal 2008, og ligger 15,5% høyere enn i 2. kvartal 2007 I gjennomsnitt koster det kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på kroner fra 2. kvartal 2007 Tilbudet av leiligheter i Oslo er det klart høyeste vi har notert i andre kvartal Andelen leiligheter tilbudt i Sentrum Øst økte til ny topp med 36% av alle tilbudte leiligheter Prisberegningene baserer seg på leiligheter annonsert på Finn.no i 2. kvartal 2008 og leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Sterk økning i tilbudet Samlet tilbud av leiligheter økte kraftig fra nær leiligheter i første til nær i 2. kvartal i år. Det er en økning på leiligheter eller 39 prosent siden 2. kvartal 2007 Ingen større endringer i fordelingen på romstørrelser. To-roms leiligheter (ett soverom) dominerer markedet og utgjør over halvparten (54 prosent) av de tilbudte leielighetene Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Økning for alle størrelser Leieprisene økte med 3-5 prosent for alle størrelser i 2. kvartal. Veksten var lavest for større leiligheter Det siste året har månedsleien for ulike typer leiligheter økt med mellom 8 og 18 prosent. Veksten var lavest for 5-roms leiligheter Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 20 prosent nominelt og med 8 prosent reelt (korrigert for konsumprisveksten). Veksten har vært sterkest for hybler (27 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Fortsatt økning i sentrum øst Veksten i tilbudet av leiligheter til leie i sentrum Øst fortsetter. Det siste kvartalet økte andelen i sentrum øst fra 35 til 36 prosent. Det er mindre endringer i andre deler av byen Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Sterkest vekst i vest Leieprisene økte kraftig over hele byen siste kvartal. Veksten var sterkest i vest og lavest i Groruddalen Det siste året har leieprisene økt med mellom 13 og 17 prosent. Veksten har vært sterkest i Oslo Vest Sentrum Vest nærmer seg kroner i måneden i gjennomsnitt, mens Groruddalen nærmer seg kroner Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økte mest i sentrum øst (24 prosent) og minst i sentrum vest (19 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : En statistikk for markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i Til sammen var det boliger. En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner og lignende En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Student-samskipnaden størst med sine enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo ble leid ut på kommersielle vilkår og at det utgjorde ca boliger i Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på FINN.no, men er ikke brukt i våre beregninger. Vår statistikk omhandler kun leiligheter og ikke bofellesskap, eneboliger, rekkehus eller andre boligtyper. Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”FINN.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

Leieprisstatistikk for Oslo : Avgrensinger og metode Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom). Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie. Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Hvert kvartal gjennomfører vi en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie.

Leieprisstatistikk for Oslo : Resultater fra spørreundersøkelsen: De flest leies ut til annonsert pris Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Resultater fra spørreundersøkelsen: Fortsatt høy vekst i nye kontrakter Utleieundersøkelsen til Finn.no og MakroSikt viser at leieprisen fra forrige leieforhold til nåværende leieforhold økte med 11,4% i andre kvartal Det er fjerde kvartal på rad hvor leieprisene målt på denne måten øker med 10 prosent eller mer. Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no Resultater fra spørreundersøkelsen: Faktiske leiepriser 0,1% høyere enn annonsert

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjennomsnittlig standard og leiebolig I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre. I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje. Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone. I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 66% av leilighetene leies ut via privatpersoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Finn.no er kilden til annonserte priser Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 2. kvartal 2008 var det 32% profesjonelle og 68% privatpersoner). Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen og redusere leiepriser for å tiltrekke seg interessenter. Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, FINN.no eller annen kilde.

Leieprisstatistikk for Oslo : Antall og filtrering av data Datamaterialet inneholder: annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-juni annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler annonserte leiligheter i april - juni 2008 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr kvm pr år

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no