Leieprisstatistikk for Oslo Markedsleie og Gjengs leie for hybler og leiligheter i Oslo 1. kvartal 2008 Leieprisstatistikk for Oslo Utarbeidet av Makrosikt for Boligbygg Oslo KF med data fra FINN.no Oslo, Makrosikt er et heleid datterselskap av Opinion og ledes av Hans Petter Skogstad

Leieprisstatistikk for Oslo : Forord Denne rapporten beskriver utviklingen i markedsleien for leiligheter i Oslo. Alle leieboliger er forskjellige og vurderes derfor også ulikt i markedet. Markedsverdien av en leiebolig vurderes utfra de de egenskapene leiligheten har, de omgivelsene den ligger i og den kontrakten som tilbys av utleier. Det finnes derfor ikke én markedsleie for en leilighet selv ikke for en ett roms leilighet på Frogner. Leieprisene varierer. Markedsleien for kategorier av leieobjekter må derfor beregnes statistisk for å kunne forklare hva som er de viktigste felles årsakene til forskjeller i leieprisene. Vi har valgt å benytte tilsvarende metode for beregning av markedsleie, som Eiendomsmeglerbransjen og Statistisk sentralbyrå benytter til beregning av boligpriser. Det faglige navnet er matematisk regresjon. Metoden innebærer at vi isolerer effekten på leieprisen av at ulike egenskaper ved boligen og området påvirker leieprisen. Metoden er dokumentert i vår første rapport datert 15. Desember Slik vi beregner forskjellene i leiepriser mellom områder og type boliger, klarer vi å forklare om lag 75% av variasjonen i leiepriser. Vi håper Boligbyggs leieprisstatistikk blir et nyttig arbeidsredskap for Boligbygg og at den kan fungere som en god rettesnor for resten av markedet. Vi retter en stor takk til FINN.no som har levert data til analysen. Oslo 15. mai 2008, Hans Petter Skogstad (MakroSikt)

Leieprisstatistikk for Oslo : Innhold Forordside 2 Pris- og tilbudsutviklingenside 4-10 Metode og dataunderlagside Vedleggside Tabeller

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjengs økte mer enn markedsleien siste kvartal Gjengs leie økte med 2,4 prosent fra 4. kvartal 2007 til 1. kvartal i år. Det var samme vekst som forrige måned. Gjengs leie økte med 7 prosent fra 1. kvartal 2007 til 1. kvartal Markedsleien økte med 1,0 prosent siste kvartal og med 15 prosent siste fire kvartaler. Veksten i gjengs leie vil ligge etter markedsleien fordi gjengs leie måler leien i et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Veksten avtok i 1. kvartal Årsveksten i 1. kvartal ble lavere enn i 4. kvartal Leieprisene øker fortsatt etter svært sterk prisvekst i andre halvår De månedlige leieprisene økte med 1,0% fra 4. kvartal 2007 til 1. kvartal i år, og ligger 15,2% høyere enn i 1. kvartal 2007 I gjennomsnitt koster det kroner pr måned å leie en leilighet i Oslo. En økning på kroner fra 1. kvartal 2007 Tilbudet av leiligheter var det høyeste i første kvartal siden 2004 Andelen leiligheter tilbudt i Sentrum Øst økte til ny topp med 35% av alle tilbudte leiligheter, mens tilbudet nådde ny bunn (37%) i Sentrum Vest Prisberegningene baserer seg på leiligheter annonsert på Finn.no i 1. kvartal 2008 og leiligheter annonsert siste fire kvartaler Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Tilbudet vokser fortsatt Samlet tilbud av leiligheter økte fra vel leiligheter i 4. kvartal 2007 til nær i 1. kvartal i år. Det er en økning på 200 leiligheter siden 1. kvartal 2007 Ingen større endringer i fordelingen på romstørrelser. Trenden ser ut til å fortsette med færre hybler og flere mindre leiligheter To-roms leiligheter (ett soverom) dominerer markedet og utgjør over halvparten (54 prosent) av de tilbudte leielighetene Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Uendret for hybler og ett-roms Leieprisene var uendret for hybler og ett-roms leiligheter i første kvartal. Leieprisen på 2- 4 roms leiligheter økte med en prosent Det siste året har månedsleien for ulike typer leiligheter økt med mellom 10 og 19 prosent Sammenlignet med forrige topp i 2002, har leieprisene økt med 16 prosent nominelt og med 4 prosent reelt (korrigert for konsumprisveksten). Veksten har vært sterkest for hybler (22 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Kraftig økning i sentrum øst Veksten i tilbudet av leiligheter til leie i sentrum Øst fortsetter. Det siste kvartalet økte andelen i sentrum øst fra 33 til 35 prosent. Nedgangen i utleie av leiligheter fortsetter i Sentrum Vest med nytt bunnivå (37% av alle tilbudt leiligheter) Det er mindre endringer i andre deler av byen Tilbudet er det antall leiligheter som er med i leieprisstatistikken. Det inkluderer ikke bofellesskap eller andre boligtyper enn leilighet / hybel Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Sterkest vekst i vest Leieprisene var uendret i Oslo Nord og Sør. I Sentrum øst og i Vest steg prisene med 1 prosent siste kvartal Det siste året har leieprisene økt med mellom 14 og 17 prosent. Veksten har vært sterkest i Oslo Vest Sentrum Vest nådde kroner i måneden i gjennomsnitt Sammenlignet med forrige toppår 2002, har leieprisene økte mest i sentrum øst (20 prosent) og minst i sentrum vest (14 prosent) Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedet for hybler drar fra Markedsleien for hybler har steget mest de siste tre kvartalene. Gjengs leie blir derfor hengende mest etter for hybler. Veksten i markedsleien siden 2005 fører til at markedsleien er klart høyere enn gjengs leie for alle boligstørrelser Gjengs leie er et beregnet gjennomsnitt av inngåtte leiekontrakter til markedsvilkår Vi har beregnet gjengs leie ut fra et vektet gjennomsnitt av markedsleiene de siste fem årene, dvs i perioden 4. kvartal 2002 – 4. kvartal 2007 Vektene er basert på anslått gjennomsnittlig leietid for hybler og leiligheter. Anslagene er utarbeidet på bakgrunn av gjennomsnittlig leietid de siste fire kvartaler for personer som har annonsert hybel eller leilighet til leie på FINN.no. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Statistikk for markedsleie Privatpersoner og boligselskaper eide 69% av leieboligene i Oslo i Til sammen var det boliger En del privatpersoner leier ut boliger til ikke kommersielle vilkår gjennom slekt, venner o.l En del boligselskaper leier ut på ikke kommersielle vilkår. Blant disse er trolig Student-samskipnaden størst med sine enheter. Vi vil derfor anta at om lag 50% av boligene i Oslo ble leid ut på kommersielle vilkår og at det utgjorde ca boliger i 2001 Av disse igjen vil en del utgjøres av eneboliger, rekkehus og lignende som enten leis ut til en person eller som bofellesskap. Vår statistikk omhandler kun hybler og leiligheter. Bofellesskap er en egen kategori på FINN.no, men er ikke brukt i våre beregninger Vår statistikk omhandler kun leiligheter og ikke bofellesskap, eneboliger, rekkehus eller andre boligtyper Kilde: Folke- og Boligtellingen 2001, SSB ”FINN.no markedet” består av ”privatpersoner” og ”boligselskaper” som annonserer sine boliger på det åpne markedet

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleie Boligbyggs markedsleiestatistikk tar utgangspunkt i annonsert markedsleie for leiligheter med gjennomsnittlig standard i de respektive prissonene. Varmtvann, strøm og oppvarming er ikke inkludert. Annonsert markedsleie beregnes for hybler og leiligheter etter antall rom (1-5 rom) Markedsleien beregnes for fem prissoner inndelt etter bydeler: Prissone 1: St. Hanshaugen og Frogner Prissone 2: Ullern, Nordre og Vestre Aker Prissone 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene Prissone 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna Prissone 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand Vi benytter matematisk regresjon for beregning av annonsert markedsleie Markedsleien beregnes ved å justere beregnet annonsert leie i forhold til: Avvik mellom annonsert og faktisk leie I hvilken grad beregnede leiepriser inkluderer varmtvann, oppvarming eller strøm Hvert kvartal gjennomfører vi en spørreundersøkelse blant utleiere for å innhente data til justeringen av annonsert leie

Leieprisstatistikk for Oslo : De fleste leies ut til annonsert pris Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Fortsatt høy vekst i nye kontrakter Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Kilde: Utleieundersøkelsen til MakroSikt og FINN.no Faktiske leiepriser endte i snitt på det samme som annonsert

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjennomsnittlig standard og leiebolig I statistikken har vi tatt utgangspunkt i et gitt antall kvadratmeter og soverom for hver romstørrelse. Dette er vist i tabellen øverst til venstre I annonsene registrerer utleier om utleieboligen har de ulike typer attributter som er vist i tabellen nederst til venstre. I statistikken tar vi hensyn til at det er forskjell mellom prissonene i hvilken grad utleieboligene har de forskjellige attributtene. F.eks har flere av leilighetene i ytre by uteplass og garasje Andelen som har de ulike attributtene definerer gjennomsnittsleiligheten i hver prissone I tillegg gjelder det at: Fyring, strøm og varmtvann ikke er inkludert 67% av leilighetene leies ut via privatpersoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Metoden for beregning av gjengs leie Hvis det ble inngått like mange leiekontrakter hvert kvartal og alle kontraktsforhold varte i fire år, ville et gjennomsnitt av de siste fire års leier gi gjengs leie Slik er det ikke. En typisk leieforhold varer i ett år, men leieforholdene sprer seg over alt fra en måned til flere år Det er også forskjell på boligtyper. Hybler og små leiligheter har normalt kortere kontrakter enn større leiligheter Vi har beregnet en sannsynlighetsfordeling basert på lengden på de kontraktene som forrige leietaker hadde i vår webundersøkelse. Det er denne fordelingen vi har brukt som vekter i beregningen av gjengs leie Det medfører at leieprisene de siste to årene får klart høyest vekt, mens leieprisene i 2003 (som var høye) får en lav vekt Det er beregnet ulike vekter for hybler, ett roms og opp til 5-roms eller større. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Finn.no er kilden til annonserte priser Alle data er lagt inn av brukerne selv (i 1. kvartal 2008 var det 32% profesjonelle og 68% privatpersoner) Alle annonser kan til enhver tid endres. Det betyr at hvis man ikke får leietakere, kan man endre annonsen og redusere leiepriser for å tiltrekke seg interessenter. Våre data inneholder sist oppdaterte annonse, og er derfor svært forskjellig fra data som noteres manuelt fra Aftenposten, FINN.no eller annen kilde

Leieprisstatistikk for Oslo : Filtrering av data Datamaterialet inneholder: annonserte leiligheter i Oslo i perioden 2002-mars annonserte leiligheter i Oslo siste fire kvartaler annonserte leiligheter i januar - mars 2008 Vi har gjort følgende begrensinger i datamaterialet: Kun leiligheter som er minst 10 kvm og maksimalt 200 kvm Kun objekter med leiepris til kr pr måned eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr måned Kun objekter med leiepris til 600 kr pr kvm pr år eller mer Kun objekter med leiepris under kr pr kvm pr år

Leieprisstatistikk for Oslo : Markedsleie pr måned i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Årlig markedsleie pr kvm i Oslos fem prissoner. Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no

Leieprisstatistikk for Oslo : Gjengs leie pr kvm i Oslos fem prissoner Kilde: MakroSikt med data fra FINN.no