Tips og råd ved salg og kjøp av bolig Christer Horgen Organisasjonssjef NTNU 24.04.2012

ORGANISERING PROSESS TEKNOLOGI EiendomsMegler 1 Midt-Norge er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser, og nasjonal vinner av Årets klatrer 2012 97 % av de ansatte svarer positivt på det oppsummerende spørsmålet: - Alt tatt i betraktning mener jeg dette er et flott sted å arbeide ” Unik trivsel og familiefølelse – vi står sammen om felles mål* ” Jeg er omgitt med mennesker som vil mitt beste, og som ønsker å gjøre en så god jobb som mulig. Bedre enn det blir det ikke!* *) Eksempel på ansattes fritekstsvar fra undersøkelsen

EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning 180 ansatte på 29 kontorer i Sør- og Nord-Trøndelag, Møre og Romsdal Eid av og samlokalisert med Sparebank1-bankene SMN (88%), SNV (7%) og SSS (5%) Omsatte i 2011 6 156 boliger, herav over 1 000 nyboliger. I tillegg kommer utleie og salg av næringseiendom Helt kort om hvem EM1 MN er – det vil være nytt for mange i salen. Vise soliditet og trygghet for at dette er vårt fag!

Markedsandeler på eiendomsmegling i Midt-Norge i 2011

Vi har 40% markedsandel – og er i kontakt med samtlige boliginteressenter i regionen Omsetter 4 av 10 hus Er i kontakt med samtlige boliginteressenter 40 % av boligene på finn.no Samlokalisert med over 400 finansieringsrådgivere LeadsBasen Inngående henvendelser til markedslederen Tips fra våre kjøpere og selgere 40 % av visningene

LOV OM EIENDOMSMEGLING av 29. juni 2007 Vår oppgave er: Sikre forbruker TRYGG, GOD OG UAVHENGIG BISTAND Som betyr økt fokus på INFORMASJON RÅDGIVNING INGEN EGENHANDEL OG INGEN PERSONLIGE ELLER ØKONOMISKE INTERESSER i oppdraget

EIENDOMSMEGLERE: EGEN LOV OM EIENDOMSMEGLING BETYDELIG SKJERPET LOVVERK PR. 1.1.2008  KRAV TIL KOMPETANSE, PRAKSIS, EGNETHET (POLITIATTEST BL.A.) INFOMASJONSPLIKT OG RÅDGIVNINGSPLIKT EN BOLIG BLIR VERKEN BEDRE ELLER DÅRLIGERE OM DEN SELGES VIA EIENDOMSMEGLER EIENDOMSMEGLEREN SKAL OPPLYSE OM MYE FØR AVTALE INNGÅS ….SOM PRIVATESELGERE IKKE ER PÅLAGT OPPLYSE PARTENE OM ”ALT AV BETYDNING”

Kjøps- og Salgsprosessen Har egen bolig å selge Kontakte EiendomsMegler1 Vurderer boligkjøp Hvorfor skal du kontakte EiendomsMegler 1 tidlig? Forståelse og trygghet i egen salgsprosess Fleksibilitet til planlegging / tid til ev. utbedringer Verdivurderingen og egenkapital Takst-dokumentet Hva skal du forvente og vite før du kontakter EiendomsMegler 1 ? Spesialister på: boligtype -geografisk område -interne oppgaver Samlokalisering med SpareBank1 SMN - trygge finansiering til budgivere Størst markedsandel - Størst interessent base Finne ”riktig” megler Forvalte millioner Fortjene tilliten Har ikke egen bolig å selge

Kontakte SpareBank1 SMN Kontakte EiendomsMegler1 Kjøpsprosessen Kontakte SpareBank1 SMN Kontakte EiendomsMegler1 Søk etter bolig Befaring av megler Verdivurdering/takst Tips om oppgradering Råd om timing/strategi Finne ønsket megler Tilrettelegging for salg Møte med bankrådgiver Kartlegge alternative muligheter for finansiering med høyt kvalifiserte rådgivere Har egen bolig å selge Vurderer boligkjøp Har ikke bolig å selge Hvorfor skal du kontakte EiendomsMegler 1 tidlig? Forståelse og trygghet i egen salgsprosess Fleksibilitet til planlegging / tid til ev. utbedringer Verdivurderingen og egenkapital Takst-dokumentet Hva skal du forvente og vite før du kontakter EiendomsMegler 1 ? Spesialister på: boligtype -geografisk område -interne oppgaver Samlokalisering med SpareBank1 SMN - trygge finansiering til budgivere Størst markedsandel - Størst interessent base Finne ”riktig” megler Forvalte millioner Fortjene tilliten

AVHENDINGSLOVEN: REGULERER SALG OG KJØP AV FAST EIENDOM, INKL. FRITID OG BORETTSLAG IKKE NYBYGG: SÆRSKILT STRENG FORBRUKERVERNLOV (GARANTIER) DET ER EN MANGEL DERSOM EIENDOMMEN IKKE ER IHT AVTALEN URIKTIGE OPPLYSNINGER SOM VILLE HA PÅVIRKET HANDELEN MANGLENDE OPPLYSNINGER SOM VILLE HA PÅVIRKET HANDELEN EIENDOMMEN ER I VESENTLIG DÅRLIGERE STAND ENN DET KJØPER HADDE GRUNN TIL Å REGNE MED HVA ER VESENTLIG DÅRLIGERE? HØYESTERETT STRAMMER INN: NORMALSITUASJON TILSIER MINST 3 - 3,5% AV KJØPESUMMEN, MEN FINNES INGEN TOMMELFINGERREGEL; FORSKJELL PÅ NYTT OG GAMMELT REKLAMASJON: INNEN 2-3 MND FRA FORHOLDET OPPDAGES LØSNING AV EN MANGEL UTBEDRING PRISAVSLAG HEVING ALLE BRUKTBOLIGER HAR FEIL! SELGES ”AS IS” -> SOM DEN ER. TAR HØYDE FOR BRUK, SLITASJE OG AT ALLE BYGNINGSMESSIGE INNRETNINGER HAR BEGRENSET LEVETID.

Selgers opplysningsplikt Selger er pålagt å opplyse deg som kjøper om alle forhold ved eiendommen som kan ha betydning for salget. Dersom selger ikke overholder sin opplysningsplikt, kan du som kjøper senere kreve erstatning for alvorlige feil og mangler du måtte avdekke i ettertid (INNTIL 5 ÅR)

HVA SKAL JEG SE ETTER PÅ VISNINGEN? Kjøpers undersøkelsesplikt

BOLIGKJØP: EIERSKIFTEFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING: WWW.HELP.NO 15% AV ALLE BOLIGHANDELR ENDER I EN FORM FOR KONFLIKT BOLIGKJØPERFORSIKRING: WWW.HELP.NO INGEN ANGRERETT. VÆR NØYE VED BESIKTIGELSE, LES SALGSOPPGAVE MED VEDLEGG. TA MED BYGNINGSKYNDIG DER DET IKKE ER BOLIGSALGSRAPPORT EN TAKST ER VERD NULL! HUSK AT TAKSTMENN VED BOLIGSALGSRAPPORT (TILSTANDSRAPPORT) HAR FUKTMÅLER OG KAN KONSTRUKSJONER OG SE ROM SOM IKKE OPPFYLLER LOVENS KRAV, MEN HAR IKKE RØNTGENSYN. VANLIGSTE MANGLER: Arealavvik Ikke lest reguleringskart og reguleringsbestemmelser godt nok Ulovlig innredet areal – ikke byggegodkjent Se opp for ulovlig utleie, også sokkelleiligheter som har vært utleid lenge

BUD OG BUDGIVNING: Budgivning: Ha finansiering bekreftet Sett korte frister – men ikke kortere enn kl. 1200 dagen etter siste annonserte visning: Forbrukervernregler. 10.000 eller 100.000 opp? Vær tilgjengelig 1. bud skriftlig – forhøyelser muntlig/sms/e-post er ok. Akseptbrev med budlogg skal sendes umiddelbart til selger/kjøper. Bekreftelse på hva som er avtalt = bindende avtale Avtale om overtakelse/oppgjør skal være en del av aksepten. Andre budgivere: anonymisert budlogg Avtalen er bud og aksept. Ikke kjøpekontrakten. Ingen angrerett. Dekningssalg/erstatning for alt tap Aldri by på 2 boliger samtidig.

FINANSIERINGSBEKREFTELSE: DET ER IKKE MEGLERS ANSVAR OM PARTENE OPPFYLLER AVTALEN ELLER IKKE – DET ER PARTENE SELV ANSVARLIG FOR. MEGLER ER IKKE ANSVARLIG FOR OM KJØPER HAR FINANSIERING ELLER IKKE DERSOM DET IKKE ER TATT FORBEHOLD ELLER DET ER GRUNNLAG FOR MEGLER TIL Å TVILE PÅ AT FINANSERING GÅR I ORDEN SOM KJØPER VIL DU BLI BEDT OM Å FORELEGGE EN FINANSIERINGSBEKREFTELSE UMIDDELBART ETTER BUDAKSEPT, OG I ALLE TILFELLER FØR KONTRAKTSMØTE.

KJØPEKONTRAKTEN: KJØPEKONTRAKTER ER IKKE AVTALEN – DET ER AKSEPTEN, MEN KONTRAKTEN REGULERER DETALJENE

NOEN VELMENTE RÅD TA ET STEG OM GANGEN I ”BOLIGTRAPPEN” INVOLVER TIDLIG MEGLER OG BANK GÅ PÅ VISNINGER KJØP EGEN BOLIG ETTER BEHOV - IKKE SOM INVESTERING

Håper rådene hjelper dere nærmere en realisering av…