Os Fjell Askøy Lindås Bergen Boligstudien 2010 Boligmarkedsanalyse gjennomført for Bergen tomteselskap AS Os Fjell Askøy Lindås Bergen Analysen er gjennomført av: PROGNOSESENTERET AS Kåre Elnan (prosjektleder) Heidi Bjørneng (seniorkonsulent) ke@prognosesenteret.no Tlf: +47 977 00 773

Boligmarkedet ut av skapet? 2008 2009

De basale driverne …

7 av 10? Husholdningsutviklingen … som fot i hanske… ? … på lang sikt … 7 av 10? … som fot i hanske… ?

Befolkningsutviklingen 1665 - 2008 1820: 1 mill. pers, < 10% i byene levealder: K: 48 år M: 45 år 1885: 2 mill. pers

sentraliseringen -

Befolkningsutviklingen 1900: 2,2 mill 1925: 2,7 mill 1950: 3,2 mill 1975: 4,0 mill 2008: 4,7 mill 2020: 5,4 mill

Demografi

Befolkning Befolkning pr. 1.1.2010

Befolkningsprognoser Endring i befolkningen frem til 2015

Flytting 2004 – 2008 i Bergen kommune Flyttevolum `08: Bergen: 37 753 Os: 2 059 Fjell: 2 336 Askøy: 2 948 Lindås: 1 443

Inn-, ut- og nettoflytting Viktigste rekrutteringsområder til og fra Bergen, snitt `04 -`08

1.1.2009 fordelt på husholdningstype Husholdninger 1.1.2009 fordelt på husholdningstype

Fordelt på eldste person i husholdningen 1.1.2009 Husholdninger Fordelt på eldste person i husholdningen 1.1.2009

Eksisterende boligmasse 1.1.2009 - bebodde og ubebodde boliger

Igangsetting av boliger 2001 – 2009, prognoser for 2010 - 2012

Boligbygging og befolkningsutvikling Relativ boligbygging 1987 - 2009

Boligomsetningen i Bergen Nøkkeltall for omsetning av boliger i Bergen

Boliger til salgs på FINN.no Antall brukte boliger til salgs på www.finn.no

Boligprisutvikling 2002 - 2009

Boligetterspørsel Frem mot 2015

Boligetterspørsel Frem mot 2015

Telefonundersøkelsen

Respondentene i undersøkelsen fordelt på områder og aldersgrupper Bosted & alder Respondentene i undersøkelsen fordelt på områder og aldersgrupper

Husholdningsstørrelse, antall soverom, areal og salgspris Dagens bosituasjon Husholdningsstørrelse, antall soverom, areal og salgspris

Foretrukket bostedskommune ved flytting fra dagens bolig Kommunepreferanser Foretrukket bostedskommune ved flytting fra dagens bolig

Foretrukket bostedskommune ved flytting fra dagens bolig Områdepreferanser Foretrukket bostedskommune ved flytting fra dagens bolig

Andel med flytteplaner Har du planer om å flytte fra dagens bolig i løpet av 1 år?

Boligtype – neste bolig Hvilken type vil du flytte til neste gang (de med flytteplaner)?

Antall soverom – neste bolig Hvor mange soverom har man behov for i neste bolig?

Størrelse – neste bolig Omtrent hvor stor bør din neste bolig være?

Boligmønsteret & preferansene Hvordan bor man i dag, og hvordan vil man bo i fremtiden Hvordan man bor kontra hvordan man ønsker å bo: Grafene nedenfor viser hvordan husholdningene i undersøkelsen er bosatt i dag (venstre graf), kontra hvordan de foretrekker å bo i fremtiden(høyre graf). Totalt sett er det en teoretisk underdekning på mer enn 16 700 leiligheter, og en tilsvarende ”overdekning” på nesten 17 000 eneboliger, og i overkant av 5 000 småhus.

Boligmønsteret & preferansene Betydelige forskjeller mellom aldersgruppene Hvordan man bor kontra hvordan man ønsker å bo: Det er store forskjeller mellom aldersgruppene når det gjelder forholdet mellom hvordan man bor og hvordan man ønsker å bo i fremtiden. I de yngste aldersgruppene er det en betydelig ”underdekning” av eneboliger, og tilsvarende ”overdekning” av leiligheter. I aldersgruppene 40 år og eldre ser vi imidlertid et motsatt bilde, med en kraftig ”overdekning” av eneboliger, og ”underdekning” av leiligheter.

Eierform til neste bolig Hvilken eierform vil du ha til neste bolig?

Kjøpsverdi – neste bolig Omtrent hvor mye tror du det vil koste å kjøpe en slik bolig du har skissert?

Forholdet mellom kjøps- og salgsverdi

Hvor mye av kjøpsprisen ved kjøp av neste bolig må lånefinansieres? Lånefinansiering Hvor mye av kjøpsprisen ved kjøp av neste bolig må lånefinansieres?

Månedlige bokostnader Månedlige bokostnader i dag, og maksimale bokostnader Månedlige bokostnader: Bokostnadene blant respondentene i undersøkelsen er beregnet til 7 125,- kroner pr. mnd. i dag. Disse kan økes med mer enn 80%, til nesten 13 000,- kroner pr. mnd. uten at dette vil gå ut over annet normalt forbruk. Grafen lengst ned på siden viser hvor mye de enkelte grupperingene i undersøkelsen kan øke sine relative bokostnader med, uten at dette vil gå ut over annet normalt forbruk.

Hvor mye av kjøpsprisen ved kjøp av neste bolig må lånefinansieres? Inntekt & gjeld … Hvor mye av kjøpsprisen ved kjøp av neste bolig må lånefinansieres? Inntekt og gjeld: Gjennomsnittsinntekten i undersøkelsen er beregnet til ca. 740 000 kroner. Aldersgruppen 40-54 år har høyest inntektsnivå med et gjennomsnitt på 829 000 kroner, mens pensjonistene har et inntektsnivå på i overkant av 460 000 kroner pr. år. Husholdningenes gjeld er beregnet til nesten 1 027 000 kroner i gjennomsnitt. Husholdningenes gjeldsgrad er beregnet til 1,4. Gjeldsgraden er høyest i aldersgruppen 25-29 år (2,2) deretter avtagende med økende alder.

Kjøpsevne …. Kjøpsevne: Beregning av EGENKAPITAL Husstandenes egenkapital er dels beregnet med basis i forholdet mellom kjøpesum og lånefinansiering ved kjøp av neste bolig, dels med basis i forholdet mellom salgspris på nåværende bolig og husstandens samlede gjeld. Kjøpsevne: Tabellen under viser beregnet kjøpsevne for neste bolig blant respondentene i undersøkelsen. Gjennomsnittlig kjøpsevne er beregnet til nesten 3,4 mkr. Beregning av LÅNEEVNE Husstandenes låneevne er dels beregnet med basis i forholdet mellom inntekt og hvor mye man kan låne på inntekten (snitt 2*inntekt), dels med basis i hvor høyt lån man kan betjene ved maksimale bokostnader. Vi har i denne beregningen lagt til grunn en nominell lånerente på 7,5% (annuitet), samt 25 års nedbetalingstid.

Konklusjoner I Boligmarkedet i Bergensregionen er preget av en betydelig grad av etterspørselspress. Lav formidlingstid, høy etterspørsel i kombinasjon med høy kjøpekraft vil bidra til fortsatt stigende boligpriser. Det er en stor grad av ubalanse i boligmarkedet, med betydelig overdekning av eneboliger, samt tilsvarende underdekning av leiligheter. Befolkningsøkningen på nesten 5 100 personer pr. år i Bergensregionen frem mot 2015, vil kunne gi en økning i boligetterspørselen på nesten 2 600 nye boliger pr. år, hvorav nesten 1 900 i Bergen. Nesten 30% av befolkningsøkningen vil komme i aldersgruppen 65+, der 2 av 3 bor i enebolig, men nesten alle vil bo i leilighet neste gang!

Konklusjoner II Boligbyggingen i Bergensregionen har de to seneste årene ligget på et nivå som er alt for lavt, sett i forhold til befolkningsveksten. Viktigste virkemiddel for å skape større grad av likevekt i boligmarkedet i Bergensregionen, vil være å tilrettelegge for bygging av leiligheter tilpasset godt voksne kjøpergrupper. Leilighetsbyggingen bør skje i nærhet til regionssentra, lokalt og i de større sentrumsområdene. Standard og kvaliteter må tilpasses konkretiserte målgrupper. Leilighetsbygging tilpasset voksne ressurssterke boligkjøpere, vil dels tilfredsstille en stadig økende andel eldres direkte boligbehov, dels frigjøre brukte (ene)boliger i etablerte boområder, tilpasset yngre boligkjøpere med barn.

De neste 10 årene?

Hvordan vil vi ha det?

… takk for meg … ke@prognosesenteret.no