Leiekontrakt eller bygge- og anleggskontrakt? Fagdag i offentlige anskaffelser Bergen 28. januar 2010 Rådgiver Bente Therese Brekken Sekretariatet

Innledningsvis Litt om Klagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA) og hvilken myndighet den har.

KOFA Opprettet i Bakgrunn: lavterskeltilbud spesialkompetanse innenfor regelverket Administrativt under Konkurransetilsynet, men selvstendig organ faglig sett. 10 nemndsmedlemmer, herunder en nemndsleder. Sekretariat på 10 jurister, inkludert sekretariatsleder/ avdelingsdirektør.

Myndighet - ansvarsområde Klagenemndsforskriften av Klagesaker vedrørende brudd på regelverket: rådgivende organ, ikke rettslig bindende avgjørelser, jf. klagenemndsforskriften § 1. unntak overtredelsesgebyr. Skal håndheve lov og forskrift om offentlige anskaffelser: hvilke regler som er brutt og hvilke omstendigheter som representerer bruddet.

Overtredelssaker Rettslig bindende vedtak som kan overprøves av domstolene forvaltningssanksjon. Ikke krav til saklig klageinteresse Ikke klagegebyr. Kan fatte vedtak om gebyr selv om dette ikke er anført. Utvidet foreldelsesfrist.

Avvisningssaker Sekretariatet har myndighet til å avvise saker som ikke er hensiktsmessig for behandling i nemnda, som er foreldet eller hvor det ikke foreligger saklig klageinteresse. Kan påklages til nemndas leder innen tre dager. Utgjør ca 30% av sakene.

Erstatning Dersom påstand om erstatning, kan klagenemnda uttale seg om vilkårene for erstatning foreligger. Nemnda er i utgangspunktet forsiktig med å uttale seg om hvorvidt vilkårene for negativ og positiv konktraktsinteresse er oppfylt.

Prioriterte saker I den del saker venter oppdragsgiver med å inngå kontrakt til klagenemnda har fattet en avgjørelse Disse sakene gis prioritet og behandles raskt (normalt innen 2 mnd).

Kofa har ikke myndighet til Å etterforske saker på eget initiativ avhengig av at forhold blir påklaget. Å pålegge bevissikring. kun skriftlig saksbehandling

Utviklingen i saker Antall saker totalt sett. 2003: : : : : 155 saker 2008: 228 innkomne saker (40 avvist) 2009: 285

Utvikling i saker forts. Kraftig økning i innkomne saker hvor det påstås at det foreligger en ulovlig direkteanskaffelser. Flere anførsler i sakene. Mer omfattende faktum. Flere og mer omfattende kommentarer/ tilsvar.

Regelverket for offentlige anskaffelser Lov om offentlige anskaffelser Forskrift om offentlige anskaffelser Forsyningsforskriften Klagenemndsforskriften EU-direktiv

Leiekontrakt eller bygge- og anleggskontrakt ?

Problemstilling Offentlige myndigheter og offentlige organer kan velge å kjøpe bygg, oppføre bygget selv eller leie bygninger for å dekke behovet for plass til virksomheten sin.

Utgangspunkt Anskaffelser av ”varer, tjenester og bygge- og anleggskontrakter” omfattes av regelverket, jf lov om offentlige anskaffelser § 3 og forskriften § 1-3 (1). Kontrakt om erverv eller leie av grunn eller fast eiendom er en tjenestekontrakt som omfattes av forskriften.

Unntak Leiekontrakter av eksisterende bygninger er unntatt fra forskriften, jf forskriften § 1-3 (2), bokstav b. Merk: Unntaket gjelder kun selve ervervet. Dersom det er behov for å anskaffe andre tjenester i tilknytning til ervervet, må regelverket følges.

Grensedragninger 2 ulike grensedragninger: ”leie” contra bygge- og anleggsanskaffelser. ”eksisterende bygninger” contra bygninger som ikke er oppført.

Oppføring av nybygg Spørsmål om ”eksisterende bygninger” må tolkes utvidende til også å omfatte nybygg. Forskjellige oppfatninger i juridisk teori. Klagenemnda har lagt til grunn at bestemmelsen omfatter bygg som ikke er ferdigstilt ved kontraktsinngåelsen, jf også FAD.

Rettskildebildet Anskaffelser skal: sikre ”effektiv ressursbruk” kravet til ”konkurranse” skje på en ”samfunnstjenelig måte” formålet med regelverket skal sikres anvendelse i størst mulig grad oppfylle de generelle kravene i regelverket

Det klare tilfellet Kjerneområdet: Utleier har et bygg hvor det offentlige som leietaker kan flytte rett inn på kontraktstidspunktet. Dette er leie av eksisterende bygning.

Leiekontrakt Dersom vilkårene er oppfylt, er kontrakt om ”leie av eksisterende bygninger” unntatt fra forskriften. Klagenemndas praksis stadfester imidlertid at de grunnleggende kravene kommer til anvendelse, jf loven § 5. Hvilke prosessuelle krav gjelder da?

Leiekontrakt forts. Krav til konkurranse Krav til forutberegnelighet Krav til likebehandling Krav til gjennomsiktighet og etterprøvbarhet NB! Viktig å ha begrunnelsen bak unntaket klart for seg

Praktiske grensetilfeller Leiekontrakter hvor det er behov for en viss ombygging eller reorganisering av rom og lignende tilpasset brukers behov. Det offentlige trenger mer plass enn det som per dags dato er tilgjengelig Det finnes ikke oppførte bygg som tilfredsstiller det offentliges ønsker pt.

Helhetsbedømmelse Konkret helhetsvurdering av formålet med kontrakten: hvorvidt formålet gjenspeiles i kontraktsbestemmelsene gjennomskjæringstanke avgjørende hvorvidt oppdragsgiver fremstår som byggherre

Momenter i vurderingen Ordlyden Oppdragsgivers innvirkning på byggearbeidene Risiko for byggekostnadene fordeling av annen type risiko Formålet med bygget

Momenter i vurderingen forts. Kontraktens varighet Opsjon på kjøp av bygget Leverandørens disponering av arealet Tomtespørsmålet Hvem tar initiativet til byggingen

Sak 2009/1- Askøy kommune Kort om faktum: Askøy kommune ble i 2006/2007 kontaktet av Åmodt Eiendom AS (valgte leverandør) med forespørsel om utbyggingsprosjekt på gnr 9/bnr 148. Innklagede fant prosjektet svært interessant. Leilighetene ble ikke lagt ut for salg på det åpne markedet.

Sak 2009/1 forts. Kort tid etter at byggetillatelse var gitt, innledet innklagede forhandlinger med valgte leverandør. Vedrørende pris: Tilbud fra valgte leverandør. Innklagede opplyste at dette ble vurdert i forhold til andre byggeprosjekter. Kontrakt ble inngått 22. juni 2007.

Sak 2009/1 forts. Kjøpesum: 9,7 MNOK. Anskaffelsen ikke kunngjort. Tilleggsavtale (m/endringer) 7. februar I løpet av sommeren 2007 kjøpte valgte leverandør naboeiendommen gnr 9/bnr 295.

Sak 2009/1 forts. Flere samtaler vedrørende prosjekt på gnr 9/bnr 295: prosjektet presentert av Askøy kommunale Foretak KF. ”Den målgruppen som er tenkt etablert i de ønskede små boenhetene har store individuelle utfordringer (…)”

Sak 2009/1 forts. Kontrakt mellom innklagede og valgte leverandør om kjøp av gnr 9/bnr 295 ble inngått 18. desember I løpet av sommeren 2007 kjøpte valgte leverandør naboeiendommen gnr 9/bnr 295.

Sak 2009/1 forts. Kjøpesummen ca 23,36 MNOK. Byggetillatelse 27. januar 2009 for oppføringen av leielighetsbygget med tolv boligenheter på gnr 9. bnr Denne anskaffelsen ble heller ikke kunngjort.

Sak 2009/1 forts. Klagenemndas vurdering: Gnr. 9 bnr 148: Spesifikasjonene til bygningen som skulle oppføres var fastsatt av valgte leverandør. Det var valgte leverandør som kontaktet innklagede.

Sak 2009/1 forts. Mer nærliggende å karakterisere avtalen som en avtale om erverv av fast eiendom, enn som en ”bygge- og anleggskontrakt”. De bestilte endringsarbeidene gjaldt mindre tilpasninger til innklagedes behov (ordinære endringsbestillinger), og utgjorde en mindre vesentlig del av anskaffelsens omfang. Avtalen var omfattet av unntaket i forskriften § 1-3 (2), bokstav b (ikke ulovlig direkte anskaffelse).

Sak 2009/1 forts. Gnr 9 bnr 295: Innklagede vurderte muligheten for erverv av flere leiligheter etter inngåelsen av første kontrakt (annen potensiell tilbyder). På det tidspunktet anskaffelsesprosessen ble initiert var det klart at innklagedes anskaffelsesbehov ville måtte dekkes ved nyoppføring av bygg, og at det var en ”bygge- og anleggskontrakt” som skulle kontraheres.

Sak 2009/1 forts. Det at innklagede overlot detaljplanleggingen til valgte leverandør endret ikke avtalens karakter av å være en bygge- og anleggskontrakt. Klart at gnr 9 bnr 295 ikke kunne vært ervervet av andre enn valgte leverandør som eide eiendommen.

Sak 2009/1 forts. Innklagedes anskaffelsesbehov kunne imidlertid vært dekket av andre. Innklagede hadde ikke bestridt at det var andre egnede lokaliteter. Samlokaliseringsfordeler ikke tilstrekkelig Anskaffelsen utgjorde en ulovlig direkte anskaffelse.

Konsekvens/oppsummering Leiekontrakt som faller inn under unntaket i forskriften § 1-3 (2), bokstav b omfattes av de grunnleggende hensyn i loven § 5. En bygge- og anleggskontrakt reguleres av del II opp til 41 MNOK og av del III med de påfølgende strengere bestemmelser over EØS- terskelverdi, jf forskriften § 2-2 (1).

Konsekvens/oppsummering Dersom en bygge- og anleggsanskaffelse ikke er kunngjort etter forskriftens bestemmelser, foreligger det en ulovlig direkte anskaffelse som kan møtes med overtredelsesgebyr, jf loven § 7b.