Del 2 Tingsrett 3 Eierretter og deres virkninger 3.1 Innledning Hovedspørsmål: Bidrar eiertyper og reguleringer til effektiv utnyttelse av fast eiendom?

Presentasjon om: "Del 2 Tingsrett 3 Eierretter og deres virkninger 3.1 Innledning Hovedspørsmål: Bidrar eiertyper og reguleringer til effektiv utnyttelse av fast eiendom?"— Utskrift av presentasjonen:

1 Del 2 Tingsrett 3 Eierretter og deres virkninger 3.1 Innledning Hovedspørsmål: Bidrar eiertyper og reguleringer til effektiv utnyttelse av fast eiendom? Samfunnsøkonomiske inntekter og kostnader Inntekter og kostnader ved å utnytte fast eiendom Transaksjonskostnader (TK): Kostnader forbundet med å definere, etablere, håndheve og overføre fast eiendom

2 3.2 Eierretter Definisjon: Eierrett er en håndhevbar rett til å foreta visse handlinger relatert til ”ting” eller immaterielle goder Hovedkategorier: –Bruksretter –Retten til å skaffe seg inntekt av tingen (inkl. avtaler med andre) –Overføringsrett Spesifikke retter Knipper av retter

3 3.3 Eiertyper 3.3.1 Eiertyper etter form for eksklusjon Åpen allmen- ning Lukket allmen- ning Lukket sameie Åpent sameie Komplett privat eiendoms- rett Begrenset privat eiendoms- rett (restrett) Foretaks- sameie Grad av eksklusjon

4 3.3.2 Allmenningens tragedie 3.3.2.1 Konkurranse om grunnrenten –Naturens gave 3.3.2.2 Virkninger av fri adgang –(Warning 1911, 1932; Gordon 1954) –Overfiske –Ingen investering –Negative eksterne virkninger –Eks: Torskebestander, reinbeite, ”skogens ro” –Løsning veldefinerte eierretter reguleringer (spesifikke, for eksempel tidsbestemte, eierretter)

5 3.3.3 Fordeler og ulemper ved private eierretter Ulemper: –Eksterne virkninger –Kortsiktig utnyttelse –Fordelingshensyn? Fordeler: Effektivitetshensyn –Internalisering av kostnader –Løsning på allmenningens tragedie (avgifter) –Investering og arbeidsinnsats –Smidige overdragelser –Konfliktreduksjon –Vern av den svake –Letter forsikring –Letter beskatning

6 3.3.4 Eiertyper basert på private eierretter Komplett privat eiendomsrett (”The Blackstonian Model) Begrenset privat eiendomsrett –Restrett, knipper av eierretter Kløyvd eiendomsrett –Uklart hvem som har restrett 3.3.5 Private og offentlige eierretter

7 3.3.6 Sameiet og dets tragedie Utnyttelse krever enighet –Alle har ekskluderingsrett –Samfunnsøkonomisk ineffektiv utnyttelse Sameieres ”sære” preferanser Sameieres gale oppfatninger Høye TK forhindrer interne avtaler –Mindretallsdispoti og flertallsdiktatur –Eksempler Butikker i Russland Utnyttelse av medisinsk kunnskap

8 7.4 Sameie versus privat eie 7.5 Oppsplitting av eierretter – servitutter Fordeler ved oppsplitting –Mulige eiere har forskjellige preferanser (og forskjellig betalingsvillighet/verdsettelse) Ulemper ved oppsplitting –TK ved oppsplittingen –Konflikter om utøvelse av forskjellige retter –TK ved sammenføyning av eierretter –TK ved salg av eiendom

9 4. Erverv av eierretter 4.1 Kjøp –Pareto-prefererte handlinger –Ønskelig: Lave TK Registreringssystemer Tinglysning 4.2 Hevd –Pareto-prefererte resultater? –Lave TK?

10 4.3 Tidsprioritet som grunnlag for originære erverv 4.3.1 Virkninger av tidsprioritet –Ressurssløsing: Kappløp om å komme først Fordel av å komme først Kostnader ved å etablere og beskytte eierskap –Eksempler på bruk Tørr kvist, ville bær, forlatte ting, grunnvann, mineraler, godtro erverv, naturens rensekapasitet, radiofrekvenser, patenter 4.3.2 Normative vurderinger Naturlig rett Effektivitet Eksempel 1: CO 2 -utslipp Eksempel 2: Immaterialrettigheter 4.3.4 Forklaring av prinsipper for stiftelse av eiendomsrett

11 5 Utforming av eierrettigheter - Coase-teoremet 5.1 Det positive Coase-teorem Ronald Coase: The Problem of Social Cost (1960): –Coases hovedanliggende: Kritikk av avgiftsløsningen på miljøproblemer –Avgiftsbruk OK i teorien, men myndighetene vil svikte 5.1.1 Uforenlige ønsker om bruk av land (ingen part er ”skyldig”) Eksempel fra prærien (korn og okser) KornOkser Skadekostnader uten gjerde: 100Gjerdekostnader: 65 Gjerdekostnader: 50 Spm. 1: Hvem bør sette opp gjerde for å oppnå K-H-effektiv løsning? Spm. 2: Hvilken ansvarsfordeling gir K-H-effektiv løsning? 5.1.2 Forhandlinger gir K-H-effektivitet og Pareto-effektivitet –Samarbeidsoverskudd kan innkasseres ved forhandlinger –Forutsetninger: (i) ingen TK, (ii) Klare ansvarsforhold (rettigheter) –Eneeiertesten Coase-teoremet - sterk versjon: Når rettigheter er veldefinerte og TK er null, vil partene - uavhengig av den rettslige fordeling av rådigheter - gjennom samarbeide frembringe et Pareto-effektivt resultat

12 5.1.3 Høye gjerdekostnader Gjerdekostnader: kornbonde: 120, kjøttprodusent: 140 Ineffektivt å sette opp gjerde Gjerde vil ikke bli satt opp uansett ansvarsfordeling 5.1.4 Opphør av produksjon Gjerdekostnader som i 5.1.3; Overskudd av kornproduksjon: 100 Kornproduksjonen blir nedlagt uansett ansvarsfordeling 5.1.5 Konklusjon Lovgiver kan ikke påvirke bruken av ressurser 5.2 Innvendinger mot Coase-teoremet - og tilsvar 5.2.1 Forhaling av forhandlinger 5.2.2 Trusler 5.2.3 Lang sikt (Demsetz 1972) 5.2.4 Invarians: Inntektsvirkningen 5.2.5 Rettighetshavervirkningen –Folk foretrekker status quo: Forskjell på å Anskaffe en ting Gi avkall på en ting

13 5.3 De normative Coase- og Hobbes- teoremene 5.3.1 Transaksjonskostnadenes betydning Søkekostnader Forhandlingskostnader Kontrollkostnader Coase-teoremet (svak versjon) Hvis TK er så høye at de forhindrer forhandlinger, vil ressursutnyttelsen bli Pareto-effektiv hvis den rettslige allokering av rådigheter er slik som forhandlinger uten TK ville ha ledet til. Det betingede normative Coase-teorem Hvis man ønsker effektivitet, bør loven utformes slik at den reduserer eller helst fjerner hindringer for private avtaler. Det normative Hobbes-utsagn: Loven bør utformes slik at den minimaliserer ulempene ved at private avtaler ikke blir inngått. Det betingede normative Hobbes-teorem Hvis man ønsker effektivitet, bør loven fordele rettigheter til dem som verdsetter dem høyest.

14 Kap 6 Overføring av rådigheter ved regulering og ekspropriasjon 6.1 Høye TK som grunn for reguleringer Hovedspørsmål –Skal en regulering gjennomføres? Pareto-kriteriet: lite velegnet Kaldor-Hicks-kriteriet (med NKA) –Hvor høy skal erstatningen være? Ingen; reduksjon i salgsverdi, bruksverdi, gjenanskaffelsesverdi; ”full” 6.2 Michelman-effektivitet som kriterium for regulering og erstatning 6.2.1 Kostnader ved reguleringer –Demoraliseringskostnader –Kompensasjonskostnader

15 6 Overføring av rådigheter ved regulering og ekspropriasjon 6.1 Reguleringer og deres kostnader –Høye TK motiverer reguleringer –Reguleringskostnader lavere enn TK? Blir grunnrenten ”oppspist” –Homestead Act –Letevirksomhet 6.2 Offentlige reguleringer av åpne allmenninger –Begrensning av adgang –Statlige eierretter –Konsesjoner –Salg av naturressurser –Auksjoner

16 6. Overføring av rådigheter ved regulering og ekspropriasjon (forts.) 6.3 Arealplanlegging 6.4 Eksempler på reguleringer –Radiofrekvenser –Hellefisk –Elefanter –Reker –Østers

17 6.5 Nærmere om ekspropriasjon Hovedspørsmål: –Når er rådighetsinnskrenkningen så omfattende at eieren skal få erstatning? –Hvor høy skal erstatningen være? 6.5.1 Begrunnelser for ekspropriasjon –Uakseptable selgerkrav –Utnyttelse av høyt offentlig behov –Høy verdsettelse av egen eiendom –Ekspropriasjon eliminerer forhandlingskostnader 6.5.2 Beregning av erstatningsbeløpet –Reservasjonspris? –Proporsjonalitetsprinsippet: Kaldor-Hicks presiserer 6.6 Dispensasjon fra reguleringer: –Proporsjonalitet og EMK

18 6.7 Michaelman-effektivitet 6.2.1 Kostnader ved reguleringer (forts.) Demoraliseringskostnader: kostnader som oppstår hvis reguleringen gjennomføres uten at de som blir belastet, taperne, får noen erstatning: -det beløp som er nødvendig for å oppveie den ulempe som oppleves hos taperne og deres sympatisører av det forhold at reguleringen ikke kompenseres; og -nåverdien av tapt fremtidig produksjon hos taperne og deres sympatisører, og hos andre, som p.g.a. reguleringen, regner med at de selv senere kan bli rammet på tilsvarende måte. Årsaker til DK -en enkel sak for myndighetene å gi erstatning -taperne oppfatter belastningen som urimelig -resultatet av nytte-kostnadsanalysen tvilsomt -belastningen for taperne ikke oppveiet av tapernes fordel av reguleringen -taperne antar at de aldri blir vinnere -taperne har liten politisk innflytelse

19 6.7 Michaelman-effektivitet (forts.) Kompensasjonskostnader: Verdien av ressurser til beregning og kompensasjon for å unngå demoraliseringskostnader: Årsaker til KK: -forhandlinger med berørte parter -administrasjon forbundet med reguleringen -dødvektstapet ved skattefinansiert betaling av erstatninger

20 6.2.2 Michelman-kriteriet Trinn 1: En regulering skal gjennomføres hvis: (i)N>K (ii)N-K>DK eller N-K>KK der –N = Nytten av reguleringen –K = Kostnader ved reguleringen –DK = Demoraliseringskostnader ved reguleringen –KK = Kompensasjonskostnader for reguleringen Trinn 2: Kriterium for kompensasjon –Hvis DK>KK skal det gis kompensasjon –Hvis DK<KK skal det ikke gis kompensasjon.

21 6.7 Michaelman-effektivitet (forts.) Michelman-kriteriet stiller svakere krav enn Pareto-kriteriet Michelman-kriteriet stiller strengere krav enn Kaldor-Hicks- kriteriet Pareto-kriteriet blir oppfylt hvis DK>KK. Da vil taperne bli kompensert, og ingen ville ha foretrukket at reguleringen ikke ble satt i verk. Michelman-kriteriet blir oppfylt også hvis DK<KK, d.v.s. når kompensasjon ikke gis. Oppfyllelse av Kaldor-Hicks-kriteriet, d.v.s. N>K, er ikke nok for Michelman Nettogevinsten, N-K, må altså kunne oppveie enten demoraliseringskostnadene eller kompensasjonskostnadene. Kilden til demoraliseringskostnadene: "majoritetsutbytting"

22 Kap 7 Eierbeskyttelse og erstatningsansvar 7.1 Valg av rådighetsbeskyttelse Eierbeskyttelse: hindre (fortsatt) krenkelse (fremoverskuende) –Uavkortet rett hos eier –Stansing, naturaloppfyllelse, restitusjon Erstatningsansvar: ved tap pga krenkelse (bakoverskuende) –Rådighetsinnehaverens beskyttelse begrenset til erstatning Inkompetanse: rådighet kan ikke overføres til andre Calabresi og Melamend (1972): Property Rules, Liability Rules an Inalianability: One View of the Cathedral –Analyse av virkninger av forskjellig rådighetsbeskyttelse med betingede råd om valg av beskyttelse på forskjellige områder

23 7.2 Transaksjonskostnader og effektivitet 7.2.1 Coase-teoremet - talleksempel: –Skadekostnader for kornprodusenten: 100 –Gjerdekostnader fro kjøttprodusenten: 65 –Gjerdekostnader for kornprodusenten: 50 Fire former -for regulering av interessekonflikt:

24 7.2.2 TKs betydning (i) Ingen TK Uansett regel: Frivillig avtale med ansvar for gjerde hos kornprodusenten Ad fordeling: Eierrettighet best for den som har rettighet (ii) Høye TK Kan forhindre Pareto-effektiv avtale Betinget anbefalt regel: erstatningsansvar (unngår TK) 7.2.3 Domstolkostnader Antall saker for begge rådighetsbeskyttelser Gjennomsnittkostnader for begge rådighetsbeskyttelser 7.2.4 Usikkerhet Om erstatningsbeløp Om eierbeskyttelse 7.2.5 Samlet vurdering (effektive løsninger) Eierrettigheter best innen tingsrett Erstatningsansvar best innen erstatningsrett Erstatningsansvar best ved offentlig regulering og ekspropriasjon (?)