Advokat Magnus Grøsfjeld 26.1 2016 Håndtering av fast eiendom ved etablering og opphør av samliv Advokatfirma Torstrup Grøsfjeld AS.

Presentasjon om: "Advokat Magnus Grøsfjeld 26.1 2016 Håndtering av fast eiendom ved etablering og opphør av samliv Advokatfirma Torstrup Grøsfjeld AS."— Utskrift av presentasjonen:

1 Advokat Magnus Grøsfjeld 26.1 2016 Håndtering av fast eiendom ved etablering og opphør av samliv Advokatfirma Torstrup Grøsfjeld AS

2 Samboerskap Personer som lever sammen uten å være gift. Lovreguleringer: - Arveloven > samboeres arverett/ uskiftet bo - Husstandsfellesskapeloven - Sameieloven

3 Samboeres rettsstilling Eksisterer ingen lov som regulerer det økonomiske forhold mellom samboere under samlivet og ved samlivsbrudd Avtalefrihet. Alminnelige formuerettslige regler får anvendelser > eierskap, eierandeler, gjeldsansvar

4 Samboeravtale Regulere det økonomiske forhold mellom partene: Hvem er/ blir eier av fast eiendom/ løsøre - eierfortegnelse («eierlogg») Eierandelers størrelse (sameie) Hvem er ansvarlig for gjeld/ gjeldsfordeling Hvem skal overta fast eiendom/ løsøre ved samlivsbrudd Partenes bidrag til det felles hushold («husleie»)

5 Tvangsoppløsning Sameie - kan kreves oppløst iht. sameieloven § 15 Tingretten legger fast eiendom ut for salg i markedet ved medhjelper (eiendomsmegler) Sameiere har forkjøpsrett på ellers like vilkår Avvikende ordninger kan avtales i samboeravtale

6 Vederlagskrav Samboer kan kreve økonomisk kompensasjon Alm. berikelses- og restitusjonsprinsipper Rt. 2011-1168: Tilført den andre en betydelig økonomisk fordel (besparelse/ berikelse) Rimelighet Kan reguleres nærmere i samboeravtale, vilkår, beregning.

7 Samboeravtale > ekteskap Samboeravtalens betydning for etterfølgende ekteskap: Eneeie, sameie Skjevdeling > verdi ved ekteskapets inngåelse

8 Ekteskapsloven Regulerer det økonomiske forhold mellom ektefeller Avtalefriheten: (1)Valg mellom formuesordninger: felleseie/særeie (2) Økonomisk oppgjør ved samlivsbrudd

9 Under samlivet – begrenset råderett Ektepakt som overdrar fast eiendom mellom ektefeller - krav til tinglysing i grunnboken Ved samlivsbrudd – få særregler Fast eiendom

10 Særeie Særeie kan bare etableres ved ektepakt Ektepakt: Krav til skriftlighet og vitner – formular Tinglysing

11 Særeie: Boligen holdes utenfor likedelingen, inngår ikke i ektefellenes fellesbo Krav på å overta/ beholde boligen Særeie har ingen arverettslige konsekvenser, med unntak av retten til å sitte i uskiftet bo ved død

12 Felleseie Alle aktiva/ passiva som ikke er særeie, inngår i felleseiet Likedeling: Netto verdier i felleseieboet skal likedeles Begrepene: «Eneeie», «sameie», «felleseie»

13 Fellesbo - rådighetsdeler AktivaPassivaMannKvinne Bolig 1.000.000500.000 Båt 100.000100.0000 Boliggjeld 400.000200.000 (-) Studielån 200.0000200.000 (-) Netto: 400.000 100.000 500.000 : 2 400.000 250.000 100.000 250.000

14 Skjevdeling Skjevdeling – «verdier» kan holdes utenfor likedelingen Modifisering av likedelingsregelen Verdiregel: Ikke rett til naturalutlegg Strengt beviskrav – «klart» (samboeravtale) Hensyn bak regelen: Ikke skille seg til rikdom

15 Skjevdelingsmidler Verdi på vigselstidspunktet : -Mer formue enn gjeld ved vigsel -Verdien må være i behold -Den aktuelle verdi Arv og gave mottatt under ekteskapet - Verdi investert i bolig: Den nominelle verdi tillagt prisstigning (KPI)

16 Fellesbo - rådighetsdeler AktivaPassivaSkjevdelingMannKvinne Bolig 1.500.0001.000.000500.000 Bolig500.000 (-)0 Båt200.0000 Boliggjeld200.000 (-) Studielån0300.000 (-) Netto500.0000 Likedeling 500.000 000.000 500.000 : 2250.000

17 Naturalutlegg Rett til å få overta bolig på skiftet To aktuelle regler: - E § 66: «fullt ut eller for det vesentlige eier» - E § 67: «særlige grunner»

18 Verdifastsettelse av eiendeler: Avtalefrihet Markedsverdi (omsetningsverdi) Skiftetakst iht. Skifteloven § 125 Tidspunkter for verdifastsettelsen