Prof Svein Bjørberg NTNU / MULTICONSULT www.multiconsult.no kompetent - kreativ - komplett MULTICONSULT Totalleverandør av rådgivningstjenester Bygg som innsatsfaktor og krav til eiendomsforvaltningen Arbeidsseminar om helhetlig pasientforløp og strategisk eiendomsutvikling Prof Svein Bjørberg NTNU / MULTICONSULT www.multiconsult.no

Bakgrunn Ing Bygg fra GTI 1966 Siv.ing. Bygg fra NTNU 1973 Eksisterende bygg fra 1974 Ombygging, bevaring, fredning FoU-aktiv Utvikling av bygningsforvaltning som fagområde NS 3424, NS 3454, Modell for teknisk verdi, opp-gradering, åpningsballanse, tilpasningsdyktighet++ Professor II ved NTNU (ombygging, BEF) Dato: Side: 2

Offentlig bygningsmasse

Offentlig bygningsmasse fordelt på sektor Dato: Side: 4

Dato: Side: 5

Noen bakgrunnstall Kartlagt ca 40% av total bygningsmasse Totalt ca 7,2 mill m2 med helsebygg Dvs ca 1,6 m2 pr innbygger Ca 3,0 mill m2 er kartlagt Statlig innsats ca 60 mrd kr Ca 13.000 kr pr innbygger Ca 12.000 kr pr innbygger i Europa Hvor mye går til FDV ???? Påstand fra dansk sykehusarkitekt: Effektiv BEF kan påvirke totalkostnadene med inntil 10% !!!!!!!! Om vi sier 5% så vil det bety ca 3 mrd kr pr år Dato: Side: 6

Vår bygningsmasse Hvordan har den det i dag ???? akkumulert etterslep på vedlikehold det offentlige som byggforvalter er dårlig uklare roller økonomi går utenom objektene budsjettregnskap viser ikke realverdier private er bedre, men investorer skal ha avkastning (kortsiktighet) eiendomsforvaltere skal i tillegg ha tilfredse leietagere egenregi har langsiktighet Dato: Side: 7

Arealfordeling pr vektet tilstandsgrad (teknisk og innemiljø) Helsebygg Dato: Side: 8

Arealfordeling pr funksjonalitetstilstandsgrad Helsebygg Dato: Side: 9

Offentlig bygningsmasse – areal og oppgraderingsbehov Helsebygg Dato: Side: 10

Offentlig bygningsmasse – areal, oppgraderingsbehov og oppgrad Offentlig bygningsmasse – areal, oppgraderingsbehov og oppgrad.behov pr m2 Dato: Side: 11

Begrep i livssyklus Ref.: S. Bjørberg Multiconsult Kvalitet / Funksjon Nye krav -Offentlig -Marked -Virksomhet Bærekraftig bygging Forventningsavvik Kvalitet / Funksjon TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 Byggefeil/skade Utvikling Oppgradering Utskifting Påvirknings- mulighet Periodisk vedlikehold Reparasjon Utbedring Akkumulert vedlikeholds-behov Idé, Program Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424 Dato: Side: 12

Levetidskategorier Mål: 0-friksjon gir min kostnad Innredning Planløsning Installasjoner “Hud”-Yttervegg Bærekonstruksjoner Tomt Kategorier må sees i sammenheng med: vedlikeholdsvennlighet utskiftingsvennlighet tilgjengelighet endringsvennlighet Kilde: S. Brand ”How Buildings learn” Dato: Side: 13

Bygg og Eiendom, BE´s betydning BE utgjør den fysiske rammen rundt all virksomhet BE muliggjør eller vanskliggjør effektiv og økonomisk drift God totaløkonomi i den samlede virksomhet kan bare oppnås med hensiktsmessige lokaler og kompetent BEF-organisasjon Trivsel og motivasjon i kjernevirksomheten kan ikke oppnås uten tilfredsstillende fysiske arbeidsforhold Dato: Side: 14

Organisering av eiendomsforvaltning Funn Roller og oppgaver er ikke entydig definert Brukerrollen og grensesnittet mellom brukerne og Eiendom / Teknisk Ikke entydige eiendomsdata Usikkerhet mhp kostnadsdata Manglende nøkkeltall Arealer Kostnader Forbruk Dato: Side: 15

Eksempel på arealhierarki Dato: Side: 16

Organisering av eiendomsforvaltning Anbefalinger Klargjøring av roller og ansvar Sykehusets avdelinger som brukere av eiendom og tjenester Eiendomsavdelingen som leverandør til kjernevirksomheten og som premissgiver/bestiller overfor Teknisk avdeling og eksterne leverandører Teknisk avdeling som leverandør Teknisk avdeling rendyrkes forberedes på konkurranse gis rammebetingelser til å konkurrere i løpet av noen år Dato: Side: 17

Hierarkisk organisering Dato: Side: 18

Roller og grensesnitt Dato: Side: 19

Organisering av eiendomsforvaltning Anbefalinger Brukerundersøkelse Rolleforståelse Kommunikasjon Kundesenter Gjennomgang av kompetanse Beskrive behov i de ulike rollene Kartlegge tilgjengelig kompetanse Dato: Side: 20

Finansiering av vedlikehold Funn I dag bevilges alle midler til FDV og investeringer over sykehusets budsjett Driftsbudsjettet baseres på regnskapshistorikk og bemanning, ikke på rullerende FDV-plan Vedlikeholdsbudsjettet baseres på konkrete tiltak (reaktivt), dvs ikke på løpende og rullerede vedlikeholdsplan Dato: Side: 21

Finansiering av vedlikehold Anbefalinger Innføring av kostnadsdekkende intern husleie Etablering av rullerende FDV-plan for alle bygg Beregning av bygningenes oppgraderingsbehov Lønnsomhetsvurdering for investeringsprosjekter For kjernevirksomheten – økt verdiskapning For eiendomseier – bidrag til økt bygningsverdi Investeringsprosjekter finansieres på flere måter Små prosjekter finansieres av sykehusets egne midler Store prosjekter kan finansieres ved ulike former for ekstern finansiering og OPS Dato: Side: 22

Funksjonalitet Hvor godt egnet arealene er for å støtte opp om kjernevirksomhetens mål og aktiviteter. bygningers egenskaper i forhold til kjernevirksomhetens behov hvordan bygget er utformet i forhold til sin teknisk drift. Funksjonaliteten avgjør om totale kostnader, til hhv. kjernevirksomhet og til FDV, ligger på akseptabelt nivå. Funksjonaliteten avhenger bl.a. av: Logistikk, ulike funksjoners interne og eksterne plassering Arealmengde, -utforming og -effektivitet Muligheter for sambruk, utleie etc. kan også være relevant Dato: Side: 23

Hva er konsekvensen av dårlig funksjonalitet? Ominnredning/ombygging Omrokkeringer – flytte til andre lokaler Nye lokaler Eller leve med effektivitetstap?  bl.a. avhengig av byggenes tilpasningsdyktighet Dato: Side: 24

Hva er tilpasningsdyktighet? Byggets tilpasningsdyktighet er egenskapen det har til å møte vekslende krav og behov mhp. funksjonalitet. Tekniske parametere er avgjørende for mulighet til ombygging, utvidelse/oppdeling. Tilpasningsdyktighet kartlegges av teknisk personell Dato: Side: 25

Global logistikk Dato: Side: 26

Utfordringen – funksjonalitet og verdi ”over tid” Bygningsmassen, med sine fysiske rammebetingelser, er en avgjørende faktor for effektiv og riktig drift av virksomheten over tid. Målsetningen er å oppnå best mulig totaløkonomi over tid. Det betyr at: kostnader relatert til bygningsmassen skal bidra til økt inntjening og produktivitet i virksomheten de verdier som er bundet i bygningsmassen bevares over tid Dato: Side: 27

Hva omfatter vurderinger av bygningsporteføljer? Typiske kjennetegn er: Standardisert systematikk, klassifikasjoner og definisjoner Ressurseffektiv ved bruk av eksisterende opplysninger og kunnskap i den enkelte organisasjon En samtidig og entydig ”skanning” av bygningsmassen Dato: Side: 28

Dato: Side: 29

Analyse av funksjonalitet og tilpasningsdyktighet Dato: Side: 30

Funksjonalitet/brukbarhet over tid er hovedsaklig knyttet til: Hvordan lokalene kan møte kjernevirksomhetens behov mhp. arealer for ulike funksjoner. hvordan lokaler og rom er egnet for ulike funksjoner (størrelse, form, effektivitet) intern, ekstern og global logistikk mulighet for sambruk, utleie, økning/reduksjon i areal m.m. how the building meets core business demands regarding space functions: Are there spaces to locate different functions? how the space and the rooms are suited for the various functions (size, shape, effectiveness) Even though the building can supply space for functions, how well suited is the space? Is it expedient? the internal and external logistics How are the different functions placed in relation to each other? Nearness contra distance. how the building is suited for co-use, lease etc. Can also be of great importance for effective and efficient use of space. Can a meeting room also be used as a project room or vice versa? Can a room that has its main function as eyesurgery also be used for other surgery’s or other medical treatments? Important for spaceefficiency. Dato: Side: 31

Hvilke funksjoner er dine bygninger egnet til? To sentrale spørsmål: Hvilke funksjoner (virksomheter) passer inn i eksisterende lokaler? Hvor skal en gitt funksjon (virksomhet) plasseres? Definere brukers krav til lokalene (kravprofil) 2) Kartlegge bygningens fysiske egenskaper (egenskapsprofil) 3) Søk i porteføljen for å identifisere de beste alternativene for lokalisering. Dato: Side: 32

Flytskjema Dato: Side: 33

Matchning av profiler muliggjør funn av de beste alternativene og eliminering av uegnede lokaler. Dato: Side: 34

Har dine bygninger behov for teknisk oppgradering? Bygningsmassen representerer en stor andel av vår realkapital. Over tid vil slitasje forringe teknisk standard og verdi. Vedlikehold og oppgraderinger motvirker forringelsen og er derved verdibevarende. Akkumulert etterslep kan gi følgeskader og gir behov for ekstraordinær innsats. Kartlegging av bygningenes tekniske tilstand og innemiljø gir grunnlag for anslag av tekniske verdier og totalt oppgraderingsbehov. Dato: Side: 35

Dato: Side: 36

Figur: MultiMap, © Multiconsult. Dato: Side: 37

Kravmatrise (utdrag) EKSEMPEL Dato: Side: 38

Kravprofiler Dato: Side: 39

Teknisk tilstand og innemiljø (utdrag) EKSEMPEL © Multiconsult AS Dato: Side: 40

Kartlegging tilpasningsdyktighet EKSEMPEL © Multiconsult AS Dato: Side: 41

Funksjonalitet EKSEMPEL © Multiconsult AS Dato: Side: 42

Tomt og områdeforhold (utdrag) EKSEMPEL © Multiconsult AS Dato: Side: 43

Funksjonalitet, tilpasningsdyktighet og oppgraderingsbehov i sammenheng Dato: Side: 44

Normalvårdavdelning vs bygg 6, etasje 4 Dato: Side: 45

Totale matchning - illustrasjon NB! Absolutte krav avgjør farge Dato: Side: 46

MultiMap er kjernen i MC’s satsning Moduler tilstand funksjonell teknisk innemiljø TPD MultiMap Interessenter Direkte LOCUM CBZ-Ned EuHPN norske sykehus Indirekte NTNU- SUP / SIP SINTEF DEP Moduler ytelse statiske forhold logistikk infrastruktur Moduler økonomi LCC Oppgraderingskostnader verdi husleie Nye moduler LCE LCC, LCI TPD BE, KV CBZ: College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen EuHPN: European Hospital Planning Network Dato: Side: 47

Fra- og til- analyse Kartlegge eksisterende og fremtidig situasjon: arealkostnader, dvs investeringer og FDVU-kostnader virksomhetskostnader, dvs selve helsetjenesten og det som gir inntekt støttefunksjoner, dvs fellestjenester resepsjon, transport etc inntekter dvs hvilken produksjon som kan oppnås (DRG-heldøgn, DRG-dagpasienter etc). transaksjonskostnader dvs forstyrrelseskostnader etc som vil påløpe i "fra-og tilsituasjonen" sammenstille nøkkeltall for "fra- og tilsituasjonen". Dato: Side: 48

Er det forståelse for kapitalslit ? Avskrivningsprinsipper Definisjon Avskrivinger er pr definisjon en systematisert periodisering av anskaffelseskostnad for et anleggsmiddel over økonomisk levetid Avskrivninger bestemmes følgelig av levetid og periodiseringsprinsipp Ulike prinsipper: Lineær avskriving Saldoavskriving Annuitetsavskrivning Dato: Side: 49

Formål med avskrivninger Regnskapsmessig: reflektere verdiutvikling (kapitalslit). Underlag for vurdering av resultat, egenkapital og soliditet grunnlag for avsetninger til gjenanskaffelse Skattemessig: betaling av skatt betydning for resultat Dato: Side: 50

Avskrivningsprinsipper Bokført verdi 20 40 60 80 100 5 10 15 25 30 35 45 50 55 Tid (år) Saldo avskrivning: skattemessig, utgjør en fast %-andel, degressiv profil Annuitet avskrivning: økende med tidsforløp, progressiv profil (sum rente og avskr. = like beløp) Lineær avskrivning: regnskapsføring, like årlige beløp Dato: Side: 51

Oppdelingsprinsipper Håndterbart antall avskrivningsgrupper (hovedkomponenter) Ivaretar de viktigste levetidsforskjellene Bør ha ”tilhørighet” (i form av funksjon eller benevnelse) Prinsipp 1 Prinsipp 2 Dato: Side: 52

Eksempel på dekomponert avskrivning – prinsipp 1, 60 års brukstid Dato: Side: 53

Eksempel på dekomponert avskrivning (2) – prinsipp 1, brukstid 60 år Dato: Side: 54

Oppsummert – forskjell mellom bygningstyper og som følge av ulike brukstid og valg av prinsipp (hhv 1 og 2) Dato: Side: 55

Konsekvenser for kontering iht NS 3454 Dato: Side: 56

Takk for meg Questions? Suggestions? Proposals? Critisism? Improvement? Dato: Side: 57