Advokat Kathrine Lien Mjell Fast eiendom ved sjøen Eiendomsretten ut i sjø, strandretten og allmennhetens rettigheter på strand og i sjø Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris.no 23.11.2017

Advokatfirmaet Harris Ca. 40 advokater i Bergen og Førde Avdelingskontor Sogndal og Norheimsund Vestlandskontor, over 90 år Fast eiendom – plan- og bygningssaker, eiendomsutvikling, ekspropriasjon og grunnerverv, jordskifte, tvisteløsning, etc. Familie, arv, skifte Selskapsrett, skatt, olje, entreprise, etc. 23.11.2017

Disposisjon Eiendomsretten ut i sjø Strandretter Allemannsretten Har eiendommen eiendomsrett ut i sjø? Hvordan strekker grensene mot naboeiendom seg ut i sjø? Hvor langt ut strekker eiendomsretten seg? Strandretter Hva er strandretter og hvor ligger de? Når er strandretten krenket? Gjennomgang av ett konkret eksempel Allemannsretten Hva er allemannsretten? Aktualitet De forskjellige rettighetene Gjennomgang av konkrete eksempler 23.11.2017

Eiendomsretten ut i sjø – har eiendommen slik rettighet? Hovedregel: Ja. Rt. 1964 s. 261 og Rt. 1979 s. 1099 Unntak forutsetter klar avtale, strenge bevis, bevisbyrden påligger den som påberoper seg unntak. Rt. 2012 s. 1345 og Rt. 2015 s. 59 Alminnelig sannsynlighetsovervekt, konkrete og påvisbare forhold, forutsetninger må ha vært synlige for den annen part, kan legge vekt på formålet med ervervet. Mulige unntak Konkret vurdering. Sjøen beskriver ikke grensen Har ikke behov for eiendomsrett Arealer ervervet for offentlig formål 23.11.2017

Hvordan strekker eiendomsretten seg ut i sjø? Det geometriske prinsipp Rt. 1878 s. 782 og Rt. 1926 s. 760 Erik Neergaard – eiendomsrett og grenser i sjø, kart og plan, 1986 Strandlinjen ved vanlig flo sjø – Rt. 1878 s. 782 Den opprinnelige strandlinjen som skal legges til grunn – Rt. 1926 s. 760. 23.11.2017

05.03.2012

Eiendomsrett ut i sjø – hvor langt strekker den seg? Rt. 2005 s. 1577 Til marbakken Evnt. 2-meters dybde Rt. 2011 s. 556 Definisjon marbakke Man har ingen eiendomsrett ut i sjø når det er brådypt! Lokal sedvane, alders tids bruk, avtale – kan være aktuelt. 23.11.2017

23.11.2017

Strandretter – hva er det, og hvor er de? Rettigheter utenfor eiendomsgrensen i sjø Gjelder aktiv bruk av strandsonen utenfor eiendommen Rt. 1996 s. 1457 og Rt. 1961 s. 1114 – definisjoner Egen sektor Når er de krenket? Konkret interesseavveining. Et «vesentlighetskrav». 23.11.2017

Strandretter – Tilflottsretten Komme til og fra eiendommen sin med båt, og fortøye den. Krenket hvis tilflotten blir «vesentlig» vanskeliggjort. Falkanger, Rt. 1996 s. 1457, Rt. 1987 s. 629, rt. 1961 s. 1114 Rt. 1989 s. 902 Trang «korridor» Rt. 1987 s. 629 – Oksval båthavn Wagner: 15 meter fra strandlinjen. Sjødal: Vanskelig med nye fortøyningsmuligheter. 23.11.2017

Strandretter – bading og friluftsliv Rt. 1987 s. 629 – Oksval båthavn Var eiendommen ervervet for dette formål? Rt. 1996 s. 1457 Kunne uansett ikke bade usjenert. 23.11.2017

Strandretter - uttaksretten Tang og tare Rt. 1874 s. 832 og Rt. 1896 s. 710 Grunneier har eiendomsretten til tang og tare på sin sjøgrunn, og til drivtang i fjæren. Går lenger ut enn eiendomsgrensen – uklart hvor langt. Antar: Hvor langt er det påregnelig å hente opp tang? Sand og grus Rt. 1961 s. 689 Rett til å hindre andre å ta sand i marbakken, så sjøgrunnen kan rase ut. Neergaard Rett til sand og grus på egen eiendom: Ja. Uklart utenfor eiendomsgrensen. Rt. 1891 s. 425 – foreldet synsvinkel? 23.11.2017

Strandretter – Utfyllingsretten mm Utfylling – kai, molo, flytebrygge, etc. Andre utnyttelsesmuligheter – fiskeoppdrett, blåskjellanlegg, fremtidig utvikling, etc. Rt. 1923 II s. 48 – Bergen Hamn (store Lungegårdsvann) Legger opp til at det offentliges interesser må gå foran private interesser – og, å fylle ut var en faktisk mulighet, ikke nødvendigvis en rett han hadde. Myklebust s. 234 flg. Rt. 1969 s. 613 – Harstad hamn Utnyttelse av sjøgrunn. Var utfylling påregnelig? Rt. 2005 s. 1577 – Florø hamn 23.11.2017

Strandretter – utfyllingsretten mm. Rt. 1985 s. 1128 Hva er alternativ påregnelig utnyttelse? Tore Lunde: Strandhogg i strandretten – særleg om utfyllingsretten til strandeigaren, 1998 Tradisjonell vs. ny utnyttelse Avstanden fra land Myklebust – strandrett og offentleg styring av arealbruk i sjø Avsluttende bemerkninger utfyllingsretten Betydningen av offentlige planer – sammenligning ekspropriasjonsretten. 23.11.2017

Rosendal havn – RG 2011 s. 724 23.11.2017

Rosendal hamn forts. 23.11.2017

Rosendal havn forts. 23.11.2017

Allemannsretter Hva er allemannsretten? Hvorfor er det et tema? Forholdet til grunneiers private eiendomsrett og EMK Forholdet til ekspropriasjonsretten Forholdet til plan- og bygningsretten Betydningen av forskjellen mellom innmark og utmark Hva er innmark? Friluftsloven § 1a: «gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite samt liknende område hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker. Udyrkete, mindre grunnstykker som ligger i dyrket mark eller engslått eller er gjerdet inn sammen med slikt område, reknes også like med innmark. Det samme gjelder område for industrielt eller annet særlig øyemed hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier, bruker eller andre» 23.11.2017

Ferdselsretten På land Til sjøs Utmark. Friluftsloven § 2. Nesten alltid. Innmark. Friluftsloven § 3. Svært begrenset. § 3a og § 4 – særregler for stier, kjøretøy, etc. Til sjøs Fri ferdsel. § 6. Kan man gå i land med båt? Friluftsloven § 7. 23.11.2017

Rt. 1998 s. 1164 - Furumoa Eiendom med ca. 60 meter lang strandsone. 65 meter fra terrasse på hovedhuset og ned til stranden. Arealet mellom var opparbeidet med plen, litt siv. Nede ved stranden hadde de spiseplass, flaggstang, molo, båtslipp. Hadde satt opp gjerder helt ned til stranden, på begge sider. På den ene siden lå det en campingplass. Traff vedtak om fjerning av gjerdene., som hadde vært der siden 30- og 50-tallet. At allmennheten ikke hadde ferdet her før, hadde ikke betydning. Var utmark, og allmennheten hadde ferdselsrett. Måtte fjerne gjerdene. Dersom bruken fra campingområdet ble særlig belastende – kunne da rettferdiggjøre stenging. 23.11.2017

Rt. 2005 s. 805 - Hvaler Allmennhetens ferdselsrett på sti over en fritidseiendom i strandsonen. Stier 14 og 20 meter fra hovedhytten, 7,5 meter fra annekset. Var en etablert sti for allmennheten. Bygger i strandsonen – må forvente at allmennheten er tett på. Stor trafikk, og det fantes alternativ sti – likevel ikke til utilbørlig fortrengsel. 23.11.2017

Rt. 2008 - Kongsbakke Kommunen fjernet en port. Gav allmennheten en «marginalt» bedre tilkomst ned til stranden. Hadde tilkomst på andre stier over samme eiendom Denne stien hadde vært stengt for allmennheten i hvert fall 70 år. Gikk tvers gjennom et område mellom flere hytter. Passerte hyttene i en avstand på 12-30 meter. Var til utilbørlig fortrengsel. 23.11.2017

Rt. 2012 s. 882 – Kyststi Nesodden Kommunen ville merke en kyststi etter friluftsloven § 35. Grunneier mente at allmennheten ikke kunne ferdes over hans eiendom, hvor stien gikk. Var til «utilbørlig fortrengsel» for ham. 23.11.2017

Rt. 2012 s. 882 – Kyststi Nesodden forts. Høyesterett uttalte: Utilbørlighetsnormen er streng. I strandsonen må grunneierne finne seg i å få allmennheten nærmere enn i områder hvor allmennhetens ferdselsbehov er mindre. Finnes det alternative ferdselstraseer? At det ikke har vært ferdsel i særlig grad tidligere, medfører ikke at ferdselsretten ikke er tilstede. Men omfanget kan spille inn. Må ved vurderingen kunne legge vekt på om ferdselen vil øke i overskuelig fremtid. Det kunne ikke legges vekt på privatiserende arbeider som var gjort etter at eier ble kjent med planene om kyststi. 23.11.2017

Telting, bading, høstingsrett Telting, rasting, mm. Friluftsloven § 9. Ikke på innmark, ikke i utmark til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre, og uansett ikke nærmere hus enn 150 meter. Åpner for forskrift for kystnære strøk- har vært på høring i 2013, 50 meter. Bading Friluftsloven § 8 I utmark I rimelig avstand fra bebodd hus eller hytte og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre. Høstingsrett Friluftsloven § 5 Prop. 88L (2010-2011) s. 39 – snegler, tomme skjell, tang, mm. Generelt antatt: Blåskjell og andre skjell. Obs – ikke til kommersielle formål! 23.11.2017

Rt. 1998 s. 1164 - Furumoa Faktum: Se over. Allmennheten kunne ikke bade eller raste her! Og eierne kunne sette opp skilt om dette. 23.11.2017

Rt. 2007 s. 102 - Yxney Friluftsloven §§ 7, 8 og 9. Allmennheten hadde rett til fortøyning av båt, rasting, solbading og bading på den ene holmens østside. Torsholmen – 35 meter bredt sund. Grunt, men fri ferdsel her, jfr. § 6. På Østsiden, inn mot sundet – opp mot 5 båter daglig. Mye bading. Ikke til utilbørlig fortrengsel eller ulempe. Var ikke konkurrerende bruk av samme areal. Mye trafikk uansett av fritidsbåter i sundet. Overnatting i båt ble ikke omfattet av avstandsbestemmelse om telting – men av § 7 og utilbørlighetsnormen i § 9. 23.11.2017

Rt. 2007 s. 102 - Yxney 23.11.2017

Rt. 2014 s. 36 Alpinanlegg er utmark. Skiskoler kan drive virksomhet i skibakken uten tillatelse fra eier. Men kan nekte de å bruke skiheisen for samme pris som andre forbrukere – kommersielle aktører må inngå egen avtale om pris. Prinsipiell: Komersiell ferdsel faller ikke utenfor allemannsretten, så lenge den ikke er til utilbørlig fortrengsel for eier eller andre. For strandsonen: private aktører kan selge båtturer til strender i utmark, eller for opplevelser i sjø eller utmark, uten avtale med eier. 23.11.2017

Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris.no Takk for meg! Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris.no 23.11.2017